賃貸不動産の固定資産税は誰が払う？計算方法・軽減措置・経費計上をオーナー向けに解説

賃貸不動産の固定資産税を払うのは、入居者ではなく所有者であるオーナーです。

毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課税され、入居者（借主）に支払い義務はありません。オーナーにとっては毎年必ず出ていくコストであり、計算方法や軽減措置、経費計上を正しく理解しているかどうかで手残りが変わります。

本記事では、賃貸不動産の固定資産税を誰が払うのかという基本から、計算方法・軽減措置・経費計上による節税までをオーナー向けに解説します。

この記事の要点：

• 賃貸不動産の固定資産税を払うのは所有者（オーナー）で、入居者に支払い義務はない
• 税額は固定資産税評価額に標準税率4%を掛けて計算する
• 住宅用地には課税標準を最大6分の1にする軽減措置がある
• 固定資産税・都市計画税は「租税公課」として全額を経費に計上できる

賃貸物件の固定資産税は誰が払う？借主と貸主の負担

冒頭でも触れましたが、賃貸物件の固定資産税は、所有者であるオーナーが全額を負担します。毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となり、入居者が直接負担することはありません。

借主（入居者）に支払い義務はない

固定資産税は不動産の所有者に課される税金のため、賃貸物件に住む入居者に固定資産税の支払い義務は一切ありません。家賃の中に建物の維持コストが間接的に含まれることはあっても、固定資産税そのものを入居者へ別途請求することはできません。

貸主（オーナー）が全額を負担する

納税義務を負うのは1月1日時点の所有者であるオーナーです。年の途中で売買した場合も、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者ですが、実務では引渡日を基準に日割り清算し、売主・買主で負担を按分するのが商習慣です。オーナーにとって固定資産税は、賃貸経営を続ける限り毎年発生する固定コストです。

固定資産税・都市計画税の基本と計算方法

税額の計算は、評価額に税率を掛けるシンプルな構造です。まずは計算の流れを4つのステップで確認しましょう。

固定資産税評価額と標準税率1.4%

固定資産税は、「固定資産税評価額（課税標準額）× 標準税率1.4%」で計算します。評価額は購入価格ではなく、各自治体が3年に1度見直す評価額（直近は令和6年度）で、実勢価格より低めに設定されるのが一般的です。あわせて市街化区域内では都市計画税（制限税率0.3%）も課税されます。

計算の具体例（土地・建物に分けて算出）

土地と建物は別々に評価されます。

たとえば固定資産税評価額が土地300万円・建物900万円のケースでは、住宅用地の特例（後述）で土地の課税標準が1/6に軽減され、土地＝300万円×1/6×1.4%＝7,000円、建物＝900万円×1.4%＝12.6万円、合計で年約13.3万円が固定資産税の目安になります。実際の納税通知書には、これらの計算が済んだ金額が記載されます。

なお、これらは軽減措置を単純化した計算例です。実際の税額は自治体・物件により異なります。

オーナーが必ず活用したい軽減措置

賃貸経営の収益性を保つうえで、軽減措置の理解は欠かせません。土地と建物それぞれにあります。

住宅用地の特例（小規模住宅用地で1/6）

人が住むための住宅用地には、課税標準を大きく引き下げる特例があります。1戸あたり200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます。

200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）も、固定資産税3分の1・都市計画税3分の2に軽減されます。この特例に適用期限はなく、恒久的な措置です。

新築住宅の減額措置と最新の適用期限

新築の建物には、一定期間、建物分の固定資産税が2分の1に減額される特例があります。

一般住宅は3年、3階建て以上の耐火・準耐火建築物（マンション等）は5年、認定長期優良住宅はそれぞれ5年・7年です。

この特例は令和8年度税制改正で延長され、現行の適用期限は令和13年（2031年）3月31日までの新築が対象です（出典：国土交通省）。1戸あたりの床面積要件（おおむね40〜240㎡）がある点にも注意しましょう。

固定資産税は経費にできる｜節税のポイント

固定資産税は、賃貸経営の節税に直結する重要な経費です。計上のポイントを押さえましょう。

固定資産税・都市計画税は「租税公課」で全額経費

賃貸経営にかかる固定資産税・都市計画税は、不動産所得の計算上「租税公課」として全額を必要経費に計上できます。

正しく計上すれば、不動産所得にかかる所得税・住民税を抑えられます。ただし、物件購入時に売主へ支払う固定資産税等の清算金は、その年の経費ではなく取得価額に算入される点に注意が必要です（出典：国税庁 質疑応答事例）。

納税時期・支払い方法（年4回・キャッシュレス）

納税通知書は毎年4〜6月頃に届き、支払いは一括または年4回の分割が選べます。近年はクレジットカードやコンビニ、スマホ決済に対応する自治体も多く、本業が忙しいオーナーでも支払いやすくなっています。領収書や通知書は確定申告まで保管しておきましょう。

賃貸不動産の固定資産税に関するよくある質問（FAQ）

Q. 入居者に固定資産税を請求できますか？

A. できない。固定資産税の納税義務は所有者にあり、入居者へ直接請求することはできない。

Q. 固定資産税は経費にできますか？

A. できる。賃貸経営にかかる固定資産税・都市計画税は「租税公課」として全額を必要経費に計上できる。

Q. 年の途中で売買した場合の負担はどうなりますか？

A. 納税義務者は1月1日時点の所有者だが、実務では引渡日を基準に日割り清算し、売主・買主で按分するのが一般的だ。

固定資産税まで含めた収支管理で賃貸経営を安定させよう

固定資産税・都市計画税は、賃貸経営を続ける限り毎年発生する固定コストです。

しかし、住宅用地の特例や新築住宅の減額措置を正しく活用し、経費として適切に計上すれば、手元に残る利益は大きく変わります。「誰が払うのか」という基本から、計算・軽減・経費計上までを押さえることが、安定した賃貸経営の土台になります。

一方で、軽減措置の適用や経費の線引き（清算金の扱いなど）は細かく、新築減額の期限のように制度は改正されます。これらを毎年正確に追いながら、固定資産税まで織り込んだ収支を見通すのは、本業を持つオーナーには負担の大きい作業です。

センチュリー21 レイシャスは、固定資産税を含むランニングコストまで反映した収支シミュレーションと、購入後の賃貸管理をトータルでサポートしています。「税負担まで含めて、この物件は手元にいくら残るのか」を具体的に知りたい方は、個別相談を利用してみてはいかがでしょうか。

（提供：Dear Reicious Online）

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