【2026年最新】不動産所得の確定申告ガイド｜書き方・必要書類と「損益通算」による節税術

家賃収入が入るのは嬉しいけれど、確定申告の手間が増えるのは正直面倒くさい、会社員だから年末調整だけで済ませていたのに税金の計算なんて自分にできるだろうか……。

不動産投資を始めたサラリーマン大家の多くが、毎年2月～3月の確定申告シーズンにこのような悩みを抱えています。

しかし、その面倒な手続きは、あなたが稼いだお金から支払った税金を取り戻す「絶好のチャンス」です。

この記事では、不動産所得の確定申告の基本的な書き方や必要書類はもちろん、サラリーマン大家にとって最強の節税術である「損益通算」の仕組みまで徹底的に解説します。これを読めば、確定申告はただの義務ではなく、あなたの資産を守るための戦略的ツールに変わるはずです。

そもそも不動産所得の確定申告は必要？

会社員であれば、通常は会社が年末調整をしてくれるため、確定申告は不要です。しかし、不動産所得がある場合は話が変わります。

まずは義務となるケースと、申告したほうが得をするケースの両面から確認しましょう。

サラリーマンでも所得が「20万円超」なら義務

国税庁のルールでは、給与所得者（サラリーマン）であっても、給与以外の所得が年間20万円を超える場合は、確定申告が義務となります。ここで言う所得とは、家賃などの収入から必要経費を差し引いた利益の金額のことです。

もし不動産所得がプラス20万円を超えているのに申告しなかった場合、脱税（無申告）となり、延滞税などのペナルティが課されるため注意が必要です。

なお、所得税の確定申告には「20万円ルール」がありますが、住民税の申告義務にはこのルールが適用されません。不動産所得が20万円以下であっても、住民税の申告は別途必要となる点に留意してください。

【最重要】所得が「赤字」でも申告すべき理由｜「損益通算」の仕組み

所得が20万円以下、あるいはマイナス（赤字）の場合は申告しなくて良いのでしょうか。義務ではありませんが、サラリーマン大家にとって、赤字の場合こそ確定申告をすべき最大のチャンスです。それが「損益通算」です。

損益通算とは、不動産所得の赤字を、給与所得（黒字）と合算できる制度です。具体的にどれだけ得をするのか、以下の表で確認してみましょう。

給与所得が500万円で、不動産所得がマイナス100万円だった場合、確定申告をすることで課税所得は400万円に圧縮されます。

すでに給与から天引きされている所得税や住民税は500万円をベースに計算されているため、差額である100万円分の税金が払いすぎの状態です。

この結果、所得税で約20万円が還付され、翌年の住民税が約10万円減額されることで、合計約30万円もの手取りが増える計算になります。

つまり、不動産所得が赤字であっても、確定申告をするだけで数十万円単位の現金が戻ってくるのです。これが、不動産投資がサラリーマンにとって最強の節税術と言われる理由です。

減価償却費などの「現金が出ていかない経費」で帳簿上の赤字を作り、給与の税金を取り戻す。この仕組みを理解すれば、確定申告は面倒な義務ではなく、あなたの資産を守る強力な武器に変わります。

節税のカギは「経費」にあり！不動産所得の計算方法

損益通算で税金を取り戻すためには、正しく不動産所得（赤字）を計算する必要があります。その鍵を握るのが経費です。

① 不動産所得の「収入」になるもの

まずは収入を漏れなく計上します。毎月の家賃、入居者から受け取る共益費や管理費、返還義務のない礼金や更新料、そして賃貸に付随する駐車場代などが該当します。なお、敷金や保証金は退去時に返還するため、原則として収入には含めません。ただし、返還しない特約がある部分については収入になります。

②「経費」にできるもの

次に、経費です。これらを漏れなく計上することが節税の第一歩となります。

具体的には、固定資産税や都市計画税などの租税公課、火災保険や地震保険の掛金、設備の交換やクリーニング費用などの修繕費が挙げられます。

また、建物や設備の購入費用を分割して計上する減価償却費、不動産投資ローンの利息部分、管理会社へ支払う管理委託料、申告を依頼した場合の税理士報酬なども対象です。

さらに、物件確認などのための交通費、物件管理に使ったデジカメなどの消耗品費、管理会社との連絡に使った通信費なども、事業に関連する分は経費として計上可能です。

【損益通算の源泉】「減価償却費」という最強の経費

数ある経費の中で、サラリーマン大家が絶対に理解すべきなのが「減価償却費」です。建物や設備は、時間の経過とともに価値が減っていきます。この価値の減少分を、毎年一定のルールで経費として計上するのが減価償却です。

最大のポイントは、「実際にはお金が出ていかない（キャッシュアウトしない）のに、帳簿上は経費になる」という点です。手元の現金は減らさずに、帳簿上の不動産所得だけを赤字にし、給与所得と損益通算して税金の還付を受ける。この魔法のような経費こそが、不動産投資における節税の源泉なのです。

【実践】不動産所得の確定申告｜必要書類と申告方法の全ステップ

それでは、実際に確定申告を行う手順を3つのステップで解説します。

ステップ1：申告方法を選ぶ（青色申告 vs 白色申告）

確定申告には「青色申告」と「白色申告」があります。おすすめは断然「青色申告」です。青色申告には55万円（または65万円）控除と10万円控除があります。

55万円以上の控除を受けるには事業的規模や複式簿記といった高いハードルがありますが、55万円控除の要件を満たした上で、さらにe-Taxによる電子申告または電子帳簿保存を行えば、65万円控除にアップグレードされます。一方、「10万円控除」であれば、事業的規模でなくても、簡易な帳簿付けだけで受けられます。

さらに重要なのが「赤字の3年繰越し」です。大規模修繕などで大きく赤字が出た場合、その赤字を翌年以降3年間の黒字と相殺できるため、将来の節税に繋がります。開業届と青色申告承認申請書を出すだけでこの権利が得られるため、やらない手はありません。

ステップ2：必要書類を揃える

申告に必要な書類を漏れなく準備しましょう。まず全員必須なのが、マイナンバーカード（または通知カードと本人確認書類）、還付金受取用の銀行口座情報、そして勤務先から発行される源泉徴収票です。

次に不動産所得の計算用として、物件価格や土地・建物の内訳を確認するための不動産売買契約書、管理会社から送られてくる家賃送金明細書、固定資産税の納税通知書が必要です。

また、火災保険証券、ローンの利息確認用の借入金返済予定表、そして経費の領収書やレシートも整理・集計しておきましょう。e-Taxを利用する場合は、利用者識別番号や、マイナンバー読取対応のスマホなども必要になります。

ステップ3：申告書を作成する（e-Tax・会計ソフトがおすすめ）

書類が揃ったら申告書を作成します。手書きは計算ミスのリスクが高く、手間もかかるためおすすめしません。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の案内に従って入力するだけで自動計算で申告書が完成し、e-Tax送信も可能です。

また、freeeやマネーフォワードなどの会計ソフトを使えば、銀行口座やクレジットカードと連携して経費を自動取り込みできるため、さらに手間を省くことができます。

不動産所得 確定申告書の「書き方」ポイント

作成コーナーや会計ソフトを使う場合でも、どの書類のどこを見るべきかを知っておく必要があります。

①「収支内訳書（不動産所得用）」の書き方ポイント

不動産所得の計算書である「収支内訳書」が最初の難関です。まず収入金額の欄には、家賃や礼金などの合計を記入します。次に減価償却費の計算欄ですが、ここは物件の取得価額（建物部分）、耐用年数、償却率を基に計算します。

初回は計算が複雑なため、税務署や税理士に確認するか、会計ソフトの固定資産台帳機能を使うのが無難です。経費の欄には、集計した租税公課、保険料、修繕費、利子などを各欄に入力します。ここで計算された所得金額（収入－経費）が、次の確定申告書に転記されます。

②「確定申告書(第一表・第二表)」への転記と「損益通算」の書き方

次に、税金計算の本丸である「確定申告書（第一表・第二表）」です。収入金額等の箇所には、「給与」欄に源泉徴収票の支払金額を、「不動産」欄に収支内訳書の収入金額を転記します。所得金額等の箇所には、「給与」欄に給与所得控除後の金額を、「不動産」欄に収支内訳書の所得金額（赤字の場合はマイナス）を転記します。

そして損益通算ですが、ソフトを使っていれば自動計算されます。ここで「給与所得（プラス）」と「不動産所得（マイナス）」が合算され、「合計所得金額」が減ることを確認してください。これが還付金の源泉となります。

不動産所得の確定申告でよくある質問（Q&A）

Q. ローンの利息は、全額経費にできますか？

いいえ、全額ではありません。経費にできるのは「利息部分」のみです。元本返済分は経費になりませんので注意してください。さらに、不動産所得が赤字の場合、「土地等の取得に係る負債の利子」は損益通算の対象外となるという特例ルールがあります。建物分の利息のみが対象となる点を理解しておきましょう。

なお、実務上は土地分と建物分の利息を明確に区分することが困難なケースもあるため、按分計算の方法については税務署や税理士に相談することをおすすめします。

Q. 「事業的規模（5棟10室）」とは？メリットは？

一戸建てなら5棟以上、アパート・マンションなら10室以上の規模で貸付を行っている場合、税務上「事業的規模」と認められます。メリットは、青色申告特別控除が最大65万円になることや、家族への給与（青色事業専従者給与）を経費にできることなど、節税効果がさらに高まる点です。

Q. 面倒です。税理士に任せるべきでしょうか？

物件数が少なく、簿記の知識が全くない場合は、勉強コストも含めて税理士に依頼するのも「賢い選択」です。費用の相場は、確定申告のみのスポット依頼で5万円～10万円程度です。この費用も全額「経費」になります。手間をかけずに本業に集中したい、また減価償却などの計算ミスを防ぎたい場合は、プロに任せることをおすすめします。

まとめ：不動産所得の確定申告は「節税」のための戦略的ツール

不動産所得の確定申告は、単なる義務ではありません。サラリーマン大家にとっては、減価償却費などの経費を駆使して「帳簿上の赤字」を作り、本業の税金を取り戻すための「戦略的な節税ツール」です。

所得が20万円以下の赤字でも損益通算のために申告すること、レシートや書類は捨てずに保管し漏れなく経費計上すること、減価償却費の仕組みを理解し節税効果を最大化すること。そして手間を省くなら、青色申告（10万円控除）や税理士活用を検討すること。

こうした税制上のメリットを正しく理解し、活用することで、不動産投資の収益性はさらに高まります。確定申告を味方につけ、賢い資産形成を進めていきましょう。

（提供：Dear Reicious Online）

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