ワンルームマンション投資の基礎知識
不動産投資には、以下のようにさまざまな種類が存在しています。
- 区分マンション（ワンルーム〜ファミリー）
- 戸建て
- 一棟アパート
- オフィスビル
- 宿泊施設
- 物流施設
- 不動産投資信託（J-REIT）など
そのなかでも、初心者にとって敷居が低いのがワンルームマンション投資です。ワンルームマンションとは、主に単身者向けに設計されたマンションのことです。部屋の大きさが1R〜1LDK程度と小さいため、購入時にかかる費用がほかの不動産投資と比較して安く抑えられる傾向にあります。
物件の立地や築年数、設備の状態などにもよりますが、都内の中古ワンルームマンション1室であれば2,000万円程度から始めることも可能です。さらに、不動産投資ローンを利用することによって、元手資金をそれほどかけずに不動産投資を始めることができるのもメリットです。
また東京都では、令和17年（2035年）までは単独世帯や夫婦のみの世帯数の増加が見込まれています※。このような人口動態の変化を背景に、都心部のワンルームマンションは単身者からの需要が高く維持され、稼働率も比較的安定すると予測できます。都心という立地特性から、地方と比較して景気の変動の影響を受けにくい傾向にあり、長期的な安定収入を期待できる投資対象といえるでしょう。
※参考：東京都の統計｜予測結果の概要
【結論】ワンルームマンション投資で利益を出すことは可能
結論として、ワンルームマンション投資で利益を出すことは可能です。しかし前提として、儲けられない理由を把握し、ワンルームマンション投資の基本的な仕組みを理解しておくことが欠かせません。
多くの投資失敗例を見ると、物件選びや資金計画など、シミュレーションの甘さが原因となっていることがわかります。無理のない資金計画と正しい物件選定によって、毎月の家賃収入だけでなく、売却益で利益を出すことも可能です。
「ワンルームマンション投資は儲からない」といわれる3つの理由
「ワンルームマンション投資は儲からない」といわれる理由は、以下の3つです。
- ライフプランや運用目的に合わせた物件選びができていない
- 物件価値の下落リスクがある
- ずさんな資金計画で投資を始めてしまう
それぞれ詳しく解説します。
1. ライフプランや運用目的に合わせた物件選びができていない
不動産投資と一言でいっても、やり方や物件の種類はさまざまです。新築や中古、都心や郊外、ワンルームやファミリータイプなど、選択肢は多岐にわたります。そのため、以下のように不動産投資の目的を明確にしておかないと、適切な物件選びができません。
- 老後の資金として活用したい
- 相続対策として利用したい
- 短期的な売却益を狙いたい など
目的に合わせた物件選びができていないと、期待どおりの結果が得られず、最悪の場合は大きな損失を出す可能性もあります。自分自身のライフプランを明確にし、それに合わせた投資戦略を立てることが、ワンルームマンション投資で成功するための第一歩といえるでしょう。漠然と「儲かりそうだから」という理由だけで始めてしまうと、結果的に失敗するリスクが高まります。
2. 物件価値の下落リスクがある
ワンルームマンション投資で見落としがちなのが、物件価値の下落リスクです。特に新築物件の場合は「新築プレミアム価格」が上乗せされているため、購入直後から価値が下がる傾向にあります。また、経済状況や地域の発展状況による影響も受けるため、購入時に想定していた価格よりも下落する可能性も否定できません。
たとえば、その地域で大雨による災害が起きたり、交通インフラの計画が中止になったりすると、エリア全体の価値が急落することもあります。このような価格下落リスクを理解しておかないと、将来的に売却益を狙おうとしても、結果的に赤字で終わる可能性が高まります。投資判断をする際には、将来の資産価値の変動も考慮に入れた慎重な分析が必要です。
3. ずさんな資金計画で投資を始めてしまう
ワンルームマンション投資の失敗例として多いのが、空室期間や修繕積立金をはじめとした経費の上昇率などを深く考慮せず投資を始めてしまうケースです。表面上の収支だけを見て判断し、実際に発生するさまざまなコストを見落としがちです。
収益シミュレーションは通常、不動産投資会社側が作成して解説してくれます。しかし、投資家自身が必要な項目を理解していないと、説明をただ聞いているだけで終わってしまい、重要なポイントを見逃す可能性があります。
さらに問題なのが、無理な資金計画を提示されていても、それを疑問に思う知識がなければ、そのまま投資を進めてしまうことです。結果として、当初の計画どおりに収益が上がらず、毎月の支払いに苦しむ状況に陥ることもあります。
ワンルームマンション投資で儲からない状態を避ける3つのポイント
ワンルームマンション投資で儲からない状態を避けるポイントは、以下のとおりです。
- 物件選びを慎重に行う
- 自己資金に余裕のある状態で始める
- 信頼のおける不動産投資会社を選ぶ
それぞれ詳しく解説します。
1. 物件選びを慎重に行う
ワンルームマンション投資で重要なのが物件選びです。長期的に賃貸需要を見込める物件を選べば、空室リスクを最小限に抑え、安定した不動産経営を実現しやすくなります。物件選びでは、交通アクセスのよさや周辺環境の充実度、建物の品質などをもとに判断するのが一般的です。
また、投資戦略によっては、毎月の収支はトントンくらいでも、5年後・10年後の地価の上昇を見越して売却益を狙うケースもあります。そのような場合は、将来的な開発計画がある地域や大規模商業施設の開業が期待できるエリアで物件を選びます。ただし、専門的な知識が必要ですので、担当者から物件情報を詳しく聞いて、自分の目的に合わせて慎重に選びましょう。
また、家賃の妥当性（周辺相場との比較）や修繕積立金、管理費なども確認することが大切です。疑問な点があれば実際に現地を確認し、周辺環境や建物の状態を自分の目で確かめることで、疑問点が解消することもあります。不動産投資会社にいわれるがままではなく、自分でも条件面を理解し納得のうえ始めるのが成功の秘訣です。
2. 自己資金に余裕のある状態で始める
投資において絶対的な成功はなく、不動産投資においてもリスクは常に存在します。いつ空室が発生するかは予測不可能ですし、長期間入居者が入らないこともあり得ます。また災害でエリアの需要が急減する可能性もあります。そのような万が一の事態に備えて、資金に余裕をもたせておくことも大切です。
借入れをする際にも融資限度額いっぱいまで借りるのではなく、自己資金と融資額の両面を考慮した無理のない計画を立てることが重要です。不動産投資は、自宅と住宅ローンの関係とは異なり、入居者からの家賃収入を使ってローンを返済していきます。しかし空室が発生する期間は、自己資金を投入する必要が生じます。そのため家賃収入が得られないと仮定して、数カ月間は自己資金から返済できるよう資金にゆとりを持たせることが必要です。
3. 信頼のおける不動産投資会社を選ぶ
ワンルームマンション投資で成功するために最も重要なのは、信頼のおける不動産投資会社を探すことです。良質な会社であれば、投資家の目的やライフプランを加味したうえで、適切な物件を紹介してくれるでしょう。丁寧なサポートを受けることで、不動産投資が成功する可能性も大幅に上がります。
理想は、ただ物件を選定して紹介してくれるだけではなく、購入後や運用中のサポートやリフォームなどの提案、将来的な売却などの出口戦略までを一貫してサポートしてくれる会社です。そのような会社であれば、投資の各段階で適切なアドバイスを受けられるため、オーナーの不安や不動産投資のリスクを軽減できます。
また、空室発生時の対応策や確定申告時のアドバイスなど、不安なことや疑問点もその都度、担当者に気軽に確認できる関係性を構築できるかどうかも重要なポイントです。実際に不動産投資を始めてみると、空室が長期化したり入居者とオーナーの間でトラブルが発生したりなど、さまざまな問題に向き合う可能性があります。そのたびに信頼できる専門家に相談できれば、不安を軽減でき、安心して不動産投資を続けられるでしょう。
ワンルームマンション投資を始めてよかったとの声
ワンルームマンション投資の成功例として、RENOSY（リノシー）を利用した方の体験談を2つ紹介します。ワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
1. 物件を売却し400万円ほどのプラスに成功
社会人3年目で会社の先輩に誘われ不動産投資を知った新井さんは、「自分のお金をそれほど持ち出さずに資産形成ができる点」に魅力を感じます。
ローンに対して「債務超過になるのでは」と当初不安に感じましたが、説明を聞いて不安は解消。先輩に紹介されたRENOSYで不動産投資をスタートします。
空室が発生したこともありましたが、8年ほど保有して売却。手残り金額は400万円に。不動産投資は資産形成の入口としてマッチしていたようです。売却後も、新たな不動産での運用がスタートしています。
2. 売却で収益が上がることを確認後、新たな物件を購入
RENOSYグループで自宅を購入した経験があり、知人から不動産投資の話を聞き興味を持った金さん。不動産投資に対して「うさんくさいもの」というイメージがありましたが、リスクを具体的に計算。
「1年間空室が続いても自腹で支払える金額か」「売却することになった場合、ローン残債を下回らないか」を徹底的に検討。自分で損切りできる範囲内と判断し、「1件持って試してみよう」と購入を決意。5年弱所有する間、空室は1～2カ月程度と想定内で、修繕費用も予想どおりでした。
売却時には税引後に数十万円の利益が出ました。不動産は思ったより流動性があり、「無理しない範囲で買えるのなら、めちゃくちゃ損することはない」と実感したそうです。インフレ環境下のいま、資産ポートフォリオの選択肢の一つとなると考え、新たに次の物件を購入しています。
ワンルームマンション投資で儲からないリスクに備えよう
ワンルームマンション投資は、正しい知識と戦略を持って取り組めば、安定した収益を得られる可能性が高い投資方法です。しかし、十分な知識や準備をせず安易な気持ちで始めると、期待したような収益を得られないことも、損失を被るリスクもあります。
本記事で解説した「儲からない」といわれる理由を理解し、それを避けるためのポイントを実践することで、失敗のリスクを大幅に減らせるでしょう。ワンルームマンション投資を検討している方は、基礎知識を身につけ、信頼のおける不動産投資会社を探すことが大切です。焦らず、慎重に準備を進めることが、将来的な成功への第一歩となります。
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