マンションギャラリー,更地
(写真=Thinkstock/Getty Images)

相続した親の財産のうち、更地があった場合、どうすべきか悩みどころだ。更地は最も売却しやすい形態だが、売ってしまえば先祖代々の土地を自分の代で無くしてしまうことになる。一方で、建物を建てて有効活用するには借入金が大き過ぎて勇気がいる。

ハウスメーカーの営業話を聞いても、利回りが低く今一つ魅力を感じない。かと言って何もしなければ固定資産税と都市計画税がかかってしまうため、何とか収益を生み出したい。今回はそんな悩みを抱えている方に、有効な土地活用方法が見つかるまでの暫定利用を紹介する。


よりどりみどりの暫定利用

土地の暫定利用方法としては、時間貸駐車場や、トランクルーム置場、屋台村、フットサルコート、自動車ショールーム、看板用地、フリーマーケット用地、自販機置き場付喫煙所、コンビニ仮店舗、マンションギャラリーなどといったものがある。いずれも共通点は大きな投資を必要とはしないが、高い収益性も期待できない利用方法だ。中でも、やはり気になるのは収益性だ。


王道は時間貸駐車場

更地の暫定利用で最もポピュラーなものは、比較的収入が高い時間貸駐車場だ。基本的には都心部や駅周辺の場所が多く、利便性の低いエリアに月極駐車場が多くなる傾向にある。時間貸しのメリットは建物所有目的の賃貸借契約ではないため、借地借家法が適用されないところだ。

すなわち、土地オーナーが駐車場業者に出て行って欲しい時は、正当理由を必要とせず解約が可能だ。一般的には3か月前解約予告のケースが多く、立退料も不要だ。つまり暫定利用をしている間に、良い土地活用が出来るテナントが現れれば、臨機応変に駐車場を解約することができる。

また、1~2台しか停められない小さな土地でも活用できるケースもある。背景としては、時間貸駐車場業者の増加がある。比較的参入障壁の低い業態であるため、駐車場業者は多く借手を見つけやすい。賃料の相見積も取ることも可能だ。

ただし、都心5区などは、更地の固定資産税が高すぎて、駐車場賃料だけでは賄えない場合もあるようだ。一方で地方の駅前一等地であれば、初期投資が低いため高利回りの運用になる可能性がある。時間貸の駐車場料金は土地代と比例している訳ではないので、土地代が安い地方の駅前立地等は駐車場が最も投資効率の良い活用方法になったりもする。


おすすめの利用法はマンションギャラリー

次にマンションギャラリーは暫定利用の賃料としては最も高額だ。マンションディベロッパーはマンションを開発する際に、マンションのモデルルームを設置できる用地を探している。マンションギャラリーとして利用する期間は2~3年のため、暫定利用としては適当な期間だ。その間に良い土地活用方法をじっくり探すことが可能だ。マンションギャラリーも、定期借地の事業となるためオーナー側に建物投資は発生しない。

ディベロッパー側も用地を探すのには苦労しているため、見つかれば比較的高い賃料を提示してくる。大抵は元駐車場用地を借り上げるため、駐車場よりも賃料は高い。

しかし近くにマンション開発がないと、その需要が発生しないことだ。つまりオーナー主導で扱える暫定利用ではない。したがって土地の暫定利用を考える際、マンションギャラリーとしての可能性はないか、アンテナを高くしておくことが重要だ。

暫定利用の目的は、じっくり土地活用方法を考えるための一つの手段だ。これからは人口が減少するため、土地活用は誰にとっても難しい。適当な活用法が見当たらないなら、とりあえず暫定利用で乗り切ってみるのも良いだろう。(ZUU online 編集部)

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