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（写真＝PIXTA）
ポートフォリオを実物資産へ
「卵を一つのカゴに盛るな」、そんな投資の格言が本格化しそうだ。日銀の黒田総裁によって進められてきた金融政策により、徐々にインフレや円安が進み始めている。インフレや円安が続くことは、同時に現金の価値が下がることを意味している。
現金の価値が下がると、無借金で現金だけ持っていた人たちの資産価値は自然と目減りしてしまう。これは現金と言う卵を一つのカゴに盛っており、落として卵が全部割れてしまう状態だ。
このような状態を回避するには資産の一部を現金以外に組み替える必要がある。オーソドックスな対策としては、ポートフォリオの一部に実物資産を組み入れることだ。
アベノミクス開始から2年が経過し、首都圏を中心とした不動産投資が活発化してきている。不動産投資のプレーヤーとしては、地価高騰が続くアジア諸国の外国人投資家も多いが、現金資産を多く持つ国内の個人富裕層達も活発な投資を行っている。
これはある程度の現金資産を持つ富裕層にも、インフレ対策が迫られているという証だろう。現金資産の一部を実物資産に組み替えることで資産価値を維持することが可能となる。
そのなかでも首都圏のマンションが注目を浴びるのはなぜか
実物資産の中でも特に注目されている物件は、首都圏の投資用マンションだ。では、なぜ首都圏が注目されているのであろうか。
国立・社会保障人口問題研究所の推計によると、首都圏では、未婚率の上昇等による単身世帯の増加により、世帯数が2015年以降も増え続けるとのことだ。
また首都圏の新築ワンルームマンションの供給量はここ数年7,000戸台が続いており、ピークだった2003年の8,000戸超よりも低い水準だ。これは東京23区内のワンルーム規制による影響のためで、首都圏のワンルームは需要の増加に対して供給が少ない。つまり首都圏のワンルームは賃料も高く、空室率も低く維持できるため、投資対象として適格と言えるのだ。
首都圏の不動産の中でもマンションが選ばれる理由としては、以下の3つが挙げられる。
忙しい人でも手間をかけずに運用 不労所得を得られることが人気
まず1つ目であるが、投資用マンションは「忙しい人でも手間をかけずに運用、不労所得を得られる」ということだ。投資は不動産の他にも例えば株やFXといったものが考えられる。株やFXはキャピタルゲインで利益を得るため、常に値動きを意識し頻繁に売買を繰り返さなければならない。
一方で、投資用マンションはインカムゲインで利益を得るため、固定の家賃を受身の状態で毎月得ることが出来る。このような意味で、不動産投資は株やFXと比較して手間は非常に少ない。
特に高収入のサラリーマンや医者、経営者などのエグゼクティブ層は、本業が忙しいため、時間を使わずにリスクを抑えて投資がしたいというニーズが高い。リスクという意味では、株やREITは出資に該当するため、最悪、出資している会社やREITの投資法人が倒産すると資産価値がゼロになってしまう。しかしながら、実物の不動産であれば、最悪、建物が倒壊しても土地が残るため、資産価値がゼロになることは無い。
このような考え方は融資をする金融機関も同様だ。基本的には価値がゼロになる可能性のある出資に対しては、融資は受けられない。資産価値が目減りしても土地や建物が残る不動産のようなものであれば、担保を付けることが可能なため、金融機関側も融資を行いやすい。
そのため物件探しを慎重に行い、適正な購入金額であれば融資を得ることは可能だ。融資を得られれば、その後はインカムゲインが継続する。毎月、10万円程度の家賃収入が手間暇かけずに入ってくるため、エグゼクティブ層達にとっては、自らの本業のキャリア形成に専念することが出来る。
ローリスク・ロングリターン
2つ目に、リスクの低いマンション投資と言っても、不動産賃貸事業特有のリスクはある。「空室」リスクと「賃料下落」リスクである。この2つを最小限に抑えることによって「ローリスク・ロングリターン」の投資にすることが可能だ。
空室と賃料下落はプロの不動産会社でも避けられないリスクであるが、正しい知識をもって、物件選びをしっかり行えば、将来に渡り安定的な不労所得を得ることも可能となり、まさに寝ている間にも収入が生まれる活きた資産活用といえる。
万が一にも備えることができる
最後の3つ目が、金融機関から借り入れをする際に、団体信用生命保険に加入することで、投資家自身に万が一のことがあっても借金を家族に残すことは無い。つまり、残された家族は、残った無借金のマンションから安定的に家賃収入を得ることができるのだ。
投資用マンション選び、2つのポイント
ではここで、マンション経営で失敗しないための2つのポイントを確認しておこう。
1つ目は「物件選び」、立地と建物の両方に注意したい。
エリアに関しては、例えば、都内では単身者が増えつつあるため、仮にターゲットを単身者とする。そうすると、単身者が住みたいエリアというのも自ずと絞り込まれる。例えば、大学や大手・外資系企業が密集しているエリアなどが考えられるだろう。他には、駅から徒歩10分圏内で買い物などの利便性が良い立地などが考えられる。
次に、建物選びだ。需要のあるエリアの中でも突出した人気のある物件であれば高い家賃を長く維持できる。例えば、エリアのニーズをとらえた、古くなってもセンスを感じるような普遍的なデザインが求められる。ただし、単にデザインにこだわるだけでなく安全性や使いやすさが備わっているかも重要だ。
実際、20年以上を経ても人気を維持し続けている物件も存在しており、まさに何年たっても必要とされる物件の条件といえるだろう。
マンション経営をしていくためのパートナー選び
失敗しないための2つ目のポイントは「パートナー選び」だ。ロングリターン型の不動産投資は購入してからの期間が長い。そのため、長く付き合えるパートナー選びがリスクを低減することになり、ロングリターンにつながる。
そのように考えたときに、不動産会社の条件として、経験豊富かどうか、購入後の継続的なサポートがあるかどうかは確認したい。他にも、ターゲットに訴求できる高品質物件の開発や物件の提供ができるという点も欠かせないだろう。
都心の資産価値の上昇期待が高まる
最後に、都心を中心とした首都圏の物件の今後の資産価値向上の期待にも触れておこう。地方衰退や東京一極集中はネガティブに報じられる面も多いが、都心圏内の不動産物件にとっては明るい材料だ。東京オリンピックに向けては日本の景気が良くなると期待されているが、東京の単身世帯数は東京オリンピック後もまだまだ伸びることが予想されている。
つまり一過性の契機に関係なく、今後も首都圏の投資マンションは長期にわたって資産価値が高まる可能性があるのだ。分散投資の観点からも現金の他に保有しておきたいのはやはりこのような実物資産ではないだろうか。
