2020年に開催される東京五輪・パラリンピックの影響もあり、訪日外国人旅行者の数が急増しています。2020年には外国人旅行客が2500万人に達し、大阪、東京、京都、福岡などの11都府県で宿泊施設が足りなくなると予測されています。オリンピックに向けてホテルの建設ラッシュが続いていますが、それでもなおホテルの客室は約1万室不足すると見込まれているのです。
そんな宿泊施設不足の日本において、救世主になると考えられているのが、アパートやマンションなどの空き部屋を宿泊施設として提供する「民泊」です。民泊を利用する場合は、インターネット上で宿泊場所の提供者（ホスト）と旅行者（ゲスト）を引き合わせるマッチングサイトを利用することが多いようですが、この民泊マッチングサイトの中で世界最大の規模を誇るのが「Airbnb (エアビーアンドビー)」です。
今回は、このAirbnbの仕組みを紹介するとともに、Airbnb物件のオーナーのメリットについて、掘り下げてみたいと思います。
Airbnbのシステムとは
Airbnbは、空き部屋などの宿泊が可能な施設を持つ提供者（ホスト）と、宿泊場所を探している旅行者（ゲスト）を引き合わせるインターネット上のプラットフォームのことです。アメリカのサンフランシスコに本社を置き、急成長企業として注目されている非公開会社Airbnb,Inc（2008年創業）によって運営されています。
2016年3月現在、Airbnbに登録されている物件は、世界190か国3万4000以上の都市で200万件以上、日本国内で登録されている物件は2万1000件以上、東京だけでも5500件を超えると言われており、その数は急増しています。
Airbnbでは、誰もが自由に世界中のユニークな滞在施設を掲載、検索、予約することが可能です。登録されている物件の多くは、一般的な宿泊施設であるホテルや旅館に比べて利用料金が安く設定されており、ホストを通じてそれぞれの国や地方の生活を直に体験できるなど、パックツアーでは味わえない一味違った旅を楽しめることも人気を後押ししています。
また、Airbnbを利用する際は、物件を登録する側も利用する側も、身分証明書などの本人確認・認証の提示が必要で、利用料金の決済はAirbnbを通じてクレジットカードで行われ、決済のタイミングも利用状況にリンクさせるシステムが採用されています。利用者に対してこうした一定のセキュリティーや補償、保険が用意されていることも、Airbnbが急速に広まった理由と言えるでしょう。
ホテル不足で「民泊」の需要増加の兆し
冒頭でもお伝えしましたが、日本は今、宿泊施設不足の状態にあります。それを裏付けるように、観光庁が2016年2月末に公表した資料には、2015年の延べ宿泊者数（外国人も含む）が、初めて5億の大台を超える5億545万人泊に上り、客室稼働率はシティホテルで79.9%、ビジネスホテルで75.1%だったことが記されています。一般的に客室稼働率は80％を超えると予約を取りにくくなるとされていますが、特に大阪府ではリゾートホテルで91.4%、シティホテルで88.1%、ビジネスホテルで87.8%という極めて高い数値であったことが報告されています。客室稼働率が現時点でこの数値ということから、東京五輪開幕直前にはさらに高まることが予想されます。
日本が抱えるホテル不足の問題は、「民泊」を活用すれば何とか解決できそうに思えますが、現在の日本の旅館業法においては、有料の宿泊施設の提供はホテルや旅館などに限定されており、民泊は旅館業法に違反します。そこで政府は、特区限定で7日間以上の滞在に限り、一定の要件を満たした民泊に対して、ホテルや旅館に課される厳しい安全基準や、衛生基準の規制を部分的に緩和する「国家戦略特別区域法（特区法）」を、2013年12月に成立させました。
民泊が適法と扱われる特区は、2016年3月現在、東京圏《東京都、神奈川県、千葉県（千葉市と成田市）》、関西圏《大阪府、兵庫県及び京都府》、新潟県新潟市、兵庫県養父市、福岡県（福岡市と北九州市）、沖縄県、秋田県仙北市、宮城県仙台市、愛知県、広島県、愛媛県今治市です。2015年10月に大阪府で全国初の民泊条例が成立したほか、羽田空港のお膝元として知られる東京都大田区でも2015年12月に民泊条例が成立し、2016年1月29日から「特区民泊申請」の受付が開始されました。
民泊条例の制定から特定認定申請までの注意点
法律上、前項に明記した特区で民泊を行う場合は旅館業法に違反しませんが、特区に該当するからといって勝手に民泊を行うことはできません。特区法という法律だけで旅館業法の適用が除外されるわけではなく、民泊を実現するためには各自治体レベルで、条例や規則が制定されている必要があります。
旅館業法の適用除外を希望する場合は、都道府県知事宛てに民泊許可の申請（特定認定申請）を行わなくてはなりません。今後、多くの自治体で制定される民泊条例のベースになる大田区の民泊条例においては、民泊の実施を周辺住民に周知すること、苦情対応の窓口を設けることなどが義務付けられています。特区内であっても、マンションなどの規約で民泊が禁止されている場合はトラブルの原因になります。その場合、原則として民泊申請は認められないので、民泊が可能な物件かどうか事前に確認する必要があります。
オーナーとトラブルになることも
現在、訪日外国人の数が増え民泊の需要は高まっている一方、日本では民泊が認められている物件はまだまだ足りていないのが状況です。特に賃貸物件の場合は、部屋の持ち主（オーナー）と借り主との間できちんとした話し合いが行われないまま、借り主が勝手に民泊を行いトラブルに発展した事例も報告されています。
このようなトラブルを回避するため、民泊が可能な賃貸物件を仲介し、物件の登録写真の撮影から民泊に適したインテリアのコーディネート、管理、維持までを代行する会社が出てきています。実際に自分自身では住まずに、民泊専用の部屋として使用できる不動産収益物件を探している方は意外に多く、民泊可能な物件は今のところ「売り手市場」なので、賃貸の条件を比較的有利に設定できる状態にあります。
まとめ
Airbnbなどの民泊において収益を得られるのはその部屋を貸したホストだけのように思われがちですが、通常より高めの賃料でも空室物件が埋まることを考えると、それはオーナーにとってもうれしい「空室対策の救世主」になり得るのではないでしょうか。
民泊の今後を占う上で大きな意味を持つ、政府主導の有識者会議「『民泊サービス』のあり方に関する検討会」も継続的に行われています。同会議での議論の行方に注目しながら、民泊での空室対策を検討してみてはいかがでしょうか。（提供： Houstock Online ）
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