海外不動産
（写真=PIXTA）

不動産投資を日本で行う場合、皆さんはどの部分を重視して投資されるでしょうか。立地や利回りといった観点ではないでしょうか。特に、日本の場合には今後、人口減少が進むため、どの場所に投資を行うかが重要となってきます。ただし、東京都心などを除けば、いくら立地が良くても不動産価格自体が上昇するかどうかは不確実といえます。

本来であれば、人口が増加し、住む場所・働く場所として需要が高ければ不動産価格も上昇する可能性があるわけですが、果たして今後、日本だけで不動産投資を行うことが合理的といえるでしょうか。土地価格の上昇はそう期待できず、合理的とはいえないことは皆さんもおわかりだと思います。

そこで、今後の資産運用を検討するにあたって、海外不動産投資も一つ組み込んでおくといいでしょう。海外不動産投資であれば地価上昇の恩恵を受けられる可能性が高く、キャピタル・ゲインも期待できるからです。

不動産投資収益にはキャピタル・ゲインとインカム・ゲインがある

まず、不動産投資の醍醐味を解説します。不動産投資の利益としては、キャピタル・ゲインとインカム・ゲインがあります。キャピタル・ゲインは一般的には値上がり益が該当します。値上がり益は、日本の不動産投資であれば不動産価格の上昇に伴う売却益が該当しますが、海外への不動産投資の場合、不動産価格の上昇だけに限られません。

例えば、海外不動産に投資する場合には、通常はその国の通貨もしくは米ドル等での購入となります。外国の通貨に両替をしたうえで購入するわけです。当然ながら日々為替レートは変動していますから、いつ購入するかで金額も変わってきます。

分かりやすく説明するために、いま、仮に1ドル＝115円で米国の不動産を50万ドル（諸費用含む）で購入したとします。この時、購入時に必要となる資金は5750万円となります。それでは、購入時よりも円安（例：1ドル＝125円）となり、地価上昇分を加味して55万ドル（諸費用を引いた後の金額）で売却できた場合にはどうなるでしょうか。この場合には、日本円に換算すると6875万円となります。つまり、キャピタル・ゲインとして1125万円の利益を得たことになります。

日本の不動産投資でも売却益を得られる可能性はありますが、為替による利益は得ることができません。このケースでは、為替差益だけで550万円も発生しています。現在の日本の金融政策はマイナス金利の導入といった異例の事態まで踏み込んでおり、変動は大きいものの今後も円安傾向が大きく変わることは見込みにくいため、こうした為替差益が得られる可能性がある点も海外不動産投資の醍醐味といえます。

このほか、世界を見渡してみると、新興国を中心に日本よりも明らかに物価が安い国・地域があります。こうした国々では人口増加はもちろん、経済成長も著しく、じわりじわりと物価が上がっていくことでしょう。物価が上がれば不動産価格も上昇します。さらに人口増加により不動産需要が高まれば、価格はますます上昇することになります。したがって、今後期待できる国・地域に目を向けて、早めに投資をしておくことがキャピタル・ゲインを高めることにもつながるといえるのです。

なお、インカム・ゲインとは、毎月の家賃収入が該当します。日本では人口減少に伴い、地域によっては空室率が高まる傾向にあります。空室になれば当然、家賃収入はありません。管理費や修繕費がかかる場合には、むしろ出費が増え、負のサイクルに陥ってしまいます。一方、海外不動産投資では人口増加が見込める国・地域なら、立地さえ間違えなければこうした空室リスクは低くなります。上記のキャピタル・ゲインの金額計算の例には、このインカム・ゲインを含んでいませんので、家賃収入を含めればさらに収益はアップします。海外不動産投資でキャピタル・ゲイン、インカム・ゲインの双方を受け取ることを目指してみてはいかがでしょうか。

どの国・地域に投資すればよいのか？

それでは、海外に目を向けた場合、どの国・どの地域に投資を行えばよいでしょうか。その筆頭として挙げられるのは、やはり「米国」ではないでしょうか。短期的に見れば米国経済もブレはあり得るものの、中長期的に見れば米国経済の成長は続くことでしょう。経済大国アメリカには世界中の優秀な人々が集まり、新しい産業が生み出されており、今後も世界経済のけん引役としての地位が変わることがないと想定できるからです。

さらに、今後人口増加が見込める新興国・地域として、東南アジアなどにも目を向けてみましょう。例えば、米商務省国勢調査局によれば、フィリピンの総人口は2023年にも日本を抜き、2050年には約1億7000万人まで達すると想定されています。しかも若い世代の人口が多いため、今後も都市部を中心に発展していくことが期待されます。IMFの「世界経済見通し（改訂見通し、2016年1月19日）」によれば、世界経済はリスク下振れ傾向にあるものの、ASEAN諸国の経済成長率見通しは2016年が＋4.8％、2017年は＋5.1％となっています。先進国の低成長を尻目に、着実に成長し続けていく見通しなのです。

こうしてみると、キャピタル・ゲイン、インカム・ゲインの双方から成長の果実を享受できる可能性を秘めている海外不動産投資は、これからの資産運用の選択肢として考えておかなければならない時代になってきたといえます。特に、キャピタル・ゲインのうまみは海外不動産投資ならではのものです。米国や東南アジアを中心に、海外不動産を探してみませんか？

（提供： フォーランドリアルティネットワークジャパン ）

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