住宅,不動産投資,REIT
(写真=Thinkstock/Getty Images)

「土地持ち=勝ち組」――。国土の狭い日本では、今も昔も資産形成の軸となるのは不動産であることに変わらない。

少子高齢化が加速する中、所得税、資産課税(相続税など)や社会保障費の負担は重くなる一方だ。日銀のマイナス金利政策にみられるように、日本の再びの経済成長が期待しづらい今後を考えると、個人の資産形成はいよいよ難しい。そうした中で、資産形成・節税対策の強力な武器として注目されるのが、「不動産」を軸とする新たな投資スキーム「じぶんリート®」だ。

「じぶんリート®」でいいとこ取りの資産形成を実現

「じぶんリート®」は「不動産を中心とした投資運用・資産形成を、個人としてだけでなく、資産管理会社の設立を通じ、個人・法人2つのチャネルで行うこと」であると、提唱者の大林弘道氏は言う。不動産投資アドバイザーである氏の上梓した『資産運用・節税・相続のための新・不動産投資メソッド“じぶんリート®”』(幻冬舎)によると、「個人と法人」の2つサイフを上手く使い分けることで、両者の“いいとこ取り”を狙える」という。

「リート」と名付けられているがJ-REITとは別物。とはいえ、いくつかの類似点がある。たとえばそのスキームが「独立した法人格で資金調達から運用までを行い、一定の節税を実現しながら出資者に対して配分する」ところや、「投資対象を複数の不動産ポートフォリオとしている」ところ、また母体企業との間で不動産を出し入れして、損益コントロールできるところなどだ。

「じぶんリート®」のメリットは?

個人と法人のサイフを使い分けるとはどういうことだろうか。

「個人」で不動産投資を行った際の賃貸収入(不動産所得)は、給料(給与所得)と損益通算できる。実際は賃貸収入としてキャッシュフローを得ながらも、減価償却費の計上により損益計算上は赤字にできる場合が多い不動産投資は、個人の「税還付」装置となるわけだ。
一方、儲かる不動産投資、つまり損益計算上も黒字となるような案件は「法人」で行う。家族に給料を払ったり、低い法人税率を利用したりして投資効果をあげるのだ。

資産管理会社があると、他にもいろいろなメリットがある。

『資産運用・節税・相続のための新・不動産投資メソッド“じぶんリート”』(幻冬舎)
『資産運用・節税・相続のための新・不動産投資メソッド“じぶんリート®”』(幻冬舎)

交通費、飲食交際費、電話代などを法人の経費に計上して「家計サポート」の役割を持たせたり、相続の概念を「人の財産」から「資産管理会社の承継」へと変えることで、相続税負担を減らせることなどだ。

「じぶんリート®」とは、自身と、自身の経済的なコピーの双方によって投資、資産形成をすることと言い換えることができる。
経済的分身によって、税務上の選択肢を増やし、収益コントロールしていく、とてもクレバーな経済行動なのだ。

具体的な活用例 40代、「5-10年先を見据えた収入補完をしたい」

40代で「5-10年先を見据えた収入補完をしたい」という人を想定した具体例を見てみよう。

ポイントは、個人と、法人とで収益用マンションを1戸ずつ取得する。個人物件は家計の「ディフェンス」として、インカムゲインよりも資産形成を重視。賃料収入とローン返済額の差額(手取り額)がそれほどなくても、他人が払ってくれる賃料で資産形成ができるし、税還付も期待できる。

一方、法人物件は家計の「オフェンス」としてインカムゲインを重視。物件売却によってキャピタルゲインを得た場合でも法人税のフレームを活かし、手取りを増やせる。
個人物件を法人がサブリースする方法も有効だ。個人の賃貸収入を法人に分散することで、個人の節税効果と法人の投資効率の両方を高められるのだ。

「資産管理会社」は富裕層だけのものではない

「資産管理会社なんて富裕層の話」と思っていた人も、真剣に検討すべきと思われたのではないだろうか。合同会社という会社形態が新たにできており、法人の設立は経済的にも手続き的にも驚くほど手軽だ。

先行き不透明な経済環境の中、いつの世も評価されている実物資産「不動産」への投資。「個人」「法人」の2つのサイフを使った賢い資産形成に関心がわいたら、大林氏が講師を務めるセミナーに足を運んでみてはどうだろうか。