「サラリーマン大家さん」なる言葉が珍しく響かないほど、一般的になりつつある不動産投資。既に超高齢社会に突入した日本では、将来をみすえた資産形成を、自分で、早くから始めておかなければいけない。
その中で最近注目されているのが、資産管理会社の設立だ。「会社の設立」というと、「自分は社長になりたい訳じゃない」と思うかもしれないが、不動産という資産を管理するための仕組みをつくるということだ。
サラリーマンが資産管理会社をつくって社長になるメリットについて考えてみよう。
マンションを1棟買えば年収3000万円くらいはすぐに超える
不動産所得が増えると、累進課税によって税金（所得税・住民税）も増加する。それに連動した社会保険料も増えるため、年収3000万円を超えると、不動産投資は一気に難易度を増すことになる。「年収3000万円なんて考えられない」と思ったかもしれないが、１棟ものマンションを購入すれば年収3000万円くらいはすぐに超えてしまう。
法人を設立して不動産投資することで、経費計上、所得分散において、法人設立のメリットを享受することが可能となる。 具体的に、法人設立のメリットにはどんなものがあるのだろうか。
(1) 役員報酬が控除対象にできる
個人で購入した場合、個人事業主所得は課税対象となるが、法人で購入し代表者に報酬（給与）を支払うと給与所得控除が受けられ、収入に対する課税対象を減額できる。
副業禁止規定で本人に給与が出せない場合、問題があれば配偶者に報酬を支払うこともできる。ただし配偶者を扶養にしている場合には、報酬の金額に注意が必要だ。
(2) 共済掛金が経費にでき修繕積立金などにあてられる
共済掛け金は全額経費として計上できるため、役員の退職金の積立や所有する物件の修繕積立金として利用することができる。
(3) 生保の契約者を法人にすることで保険料が経費計上できる
生命保険についても、個人の場合、生命保険料控除が一部しか認められないが、法人が契約者となり被保険者（法人の役員や従業員）を加入させた場合、支払った保険料の全額もしくは一部を必要経費として計上もできる。
(4) 個人は累進課税、法人の税率は一定
個人として支払う所得税は、所得が多くなればなるほど税率が高くなるという累進課税方式となっている。一方、法人の場合は所得に関わらず税率が一定としている。
(5) 土地取得用借入金の利息を経費にできる
個人で不動産の所得が赤字の場合、土地取得分の借入金の利息は経費にならず切り捨てになるが、法人の場合は経費にすることができる。
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具体的な2種の運用法
資産管理会社を作りどのように運用するか実務的な面を簡単に紹介しよう。
●設立した法人に物件を貸し付ける（サブリース）
個人が所有する物件を、設立した法人へ一括で貸し付け、賃料を個人が受け取る方法だ。目的は、個人で受け取る利益の一部を法人に移転させ、税金の額を圧縮すること。入居者からの家賃は、一度管理法人に入り、その後、賃借料を個人に支払う。一般に言う「サブリース方式」がこのやり方だ。
●設立した法人にアパートの管理を委託する
管理の委託のため、サブリースよりも簡単に取り組める。サブリースと同様、利益の一部を個人から法人へ移転するのが目的だが、この方法は、具体的には入居者からの家賃の集金をその法人に委託し、実際に行い管理会社が管理業務を行うことが条件となる。形だけの管理委託は認められないのだ。
法人設立の際に忘れがちな3つのこと
最後に、法人設立の時に忘れがちな点を3つ紹介しておこう。
●法人設立時には費用がかかる
「株式会社」の場合、登録免許税が最低15万円（資本金の0.7％）、謄本交付手数料が2000円、公証人手数料が5万円、定款の収入印紙は4万円（電子定款の場合は不要）。「合同会社」の場合、それぞれ最低6万円（資本金の0.7％）、2000円、4万円（電子定款の場合は不要）
●法人は、赤字でも法人住民税の均等割7万円が毎年発生する
●法人の決算申告が必要
決算書として賃借対照表、損益計算書を提出するだけなく、法人事業概況書や勘定科目内訳といった添付書類も作成することになる。
節税効果を考えたにもかかわらず、それ以上に法人運営のコストが発生するようであれば本末転倒となってしまう。 個人のままで行ったほうが有利な場合がある。
不動産投資による不動産所得は、給与所得と総合課税となるため損益通算ができる。これは簡単に言うと、給与所得から不動産所得分をマイナスできるということだ。確定申告をして、税金が戻る場合もあるという訳だ。
法人設立することがよいのかどうかは、自身それぞれが考える将来にむけての目的と所得水準などの経済的環境によって大きく変わる。
自分にとって法人設立がいいことなのかどうか、検討してみるといいだろう。専門家に一度シミュレーションをしてもらうのも有効な方法だ。（ZUU online 編集部）
