③狙い目の不動産は？

今回の改正後、狙い目となる不動産は、1960～1970年代に開発された地域に建つマンションです。今では高齢化して「オールドタウン」になっている地域ですが、同時期に数多くのマンションが建ったため、該当する物件が数多く存在します。建て替え時に容積率が上げられるため、入居者から見れば同額で新築に建て替えられるだけに限らず、投資家から見れば戸数が増やせるため、増やしたぶんを賃貸マンションとして買い占められます。また、ニュータウンとして作られた地域だけあって、小中学校やスーパーマーケットが近くにあるため、賃貸マンションとして貸し出す場合、入居率が高くなると思います。

また、東京や京都によくある「人口密度の割に容積率が低い地域」のマンションやアパートも狙い目です。新しく作られる建物は容積率が緩和されるため、他の建物より高さが高く建てられます。都心に近いだけあって家賃や販売価格も高くなるはずです。


改正後の注意点

「マンション建て替え円滑化改正案」に関して注意点があります。名前は「マンション建て替え円滑化改正案」となっていますが、区部所有者が買い直す必要がないため、マンションではなくホテルやデパートやオフィスビルに建て替えることも可能です。これにより、住宅地を商業地に変えられるため、都市計画も変わります。地方自治体によっては建て替え後の用途に何らかの制約を設けている場合もあるため、予め確認しておいた方が無難です。

前述した様に不動産投資家に人気がないうちは簡単に買えるはずですが、不動産投資家が気付いたら競争が激しくなるかもしれません。今まで低価格で購入可能だった老朽マンションの競争が厳しくなるため、不動産価格が上昇します。特に競争入札が行われる場合、確実に購入できるとは限らないため、注意が必要です。人気エリアはある程度、高額で入札しても良いですが、そうでなければ、無理な買い占めはリスクを伴います。また、いくら容積率緩和されると言っても、他の規制（日陰・高さ）等がそのままの場合もありますから、必ずしも建て替え前より戸数を増やせるわけではありません。建て替える際、建て替え後のプランまで考えておかないと利益を上げるのが難しくなります。

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