2. 富裕層の高い与信で、低金利の融資による不動産投資

「与信」とは取引相手に対して与える金銭的な信用です。「返済能力（Capacity）」「返済資質（Character）」「返済担保（Capital）」という3つの評価（頭文字から「3C」とも呼ばれる）によって、融資枠は決められます。

不動産投資については、高額で長期的な返済となるため、「担保」が最重要視されます。それと同時に「能力」や「資質」についても与信判断の重要材料となります。

富裕層の多くはこの「3C」を備えています。そして、富裕層であればあるほど与信が高く、与信の高い相手への融資はリスクが低いために、良い条件で融資を受けやすいのです。

3. 富裕層の税金対策、今年の減価償却と相続への備え

富裕層は、一般の人よりも「税金対策」の影響を大きく受けます。そして、不動産投資は、毎年計上する「減価償却」と、相続における「固定資産の評価減」の2つを利用して節税が可能です。富裕層にとっては、この節税効果の高さも大きな魅力です。

減価償却は、建物購入代金を残存耐用年数で経費化するものです。中古不動産を購入した場合は、1年当たりの減価償却額は大きくなります。例えば、築22年を経過した木造アパートの償却期間は4年です。建物4,000万円の物件は、年間1,000万円を減価償却費の経費を計上できます。5年目以降の戦略は必要ですが、キャッシュを持ち出すことなく、税金を減らせる可能性があります。

相続税の計算に購入価格は関係しません。所在地の路線価から算出する路線価格が用いられます。この路線価から導き出される評価額を減らす方法のひとつに、「貸家建付地による評価減」があります。わかりやすくいうと、他人に貸すと評価が下がることを利用するのです。

また、「売買価格1億円に対して路線価格5,000万円」のように売買価格と路線価に乖離が生じている土地を購入すると、資産の圧縮が可能です。

「お金に仕事をしてもらう」状態に

上述の3つの理由から、ローンを組んで不動産投資をした富裕層が、より富裕層になるという循環が生じています。ひとつの成功が、さらなる借金での物件購入を容易にします。まさに「現代の錬金術」といえるかもしれません。

もちろん、富裕層といえども、投資にリスクはつきものです。すべての富裕層が「お金に仕事をしてもらう」状況ではありません。しかしながら、現政権が目指す物価上昇によってインフレに転じた時には、定期預金や債券などは目減りするだけです。つまり、お金がマイナスの仕事をしてしまうわけです。その資産の大きさに見合う運用をどのように行うのか、「お金がお金を生み出す」ようにできるのか、富裕層は今、その手腕が試されています。（提供： 不動産投資ジャーナル ）

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