マンション投資解説シリーズの最終回である。これまでは物件の選びかたや利回りの考え方などをお伝えした。この回では実際の賃貸経営方法と更なる資産形成へのステップについて解説させていただきたい。全6回でマンション投資の概要について、簡潔かつ余すことなくつかんでいただけるだろう。
＜前回の記事＞
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「節税対策」は本当？マンション投資の税金や諸経費を解説【第5回】
マンション賃貸経営の管理・入居者付けの概要
管理の方法に「自主管理」と「委託管理」があることをまず理解しよう。自主管理とは入居者を探し、家賃を集金し、修理やクレームの依頼があれば対応し、退去時の手続きも行う。何もかも自分で行う管理だ。委託管理はその逆で全てを賃貸管理業者に任せる。
区分マンション1室目で自宅からさほど遠くない距離の物件なら自主管理で行っている人も少なくない。しかし平均的な管理費は月額家賃の5％である。7万円の家賃なら3500円だ。毎月なにも起こらなくても管理費は発生するが最初の投資ではわからないことも多いため、委託管理をお勧めする。管理契約と同時なら入居者付けにも奮闘してもらいやすい。
ただ委託していても任せっきりにせず自身でも時折マンションの様子を確認にいったり、問題があれば直接入居者と連絡をとれる状態にしておいたりしたほうがベターだ。管理会社は月額家賃の5％という管理費でいくつもの賃貸物件を同時に管理している。
その上転勤の時期など入退去のタイミングが重なるシーズンでは多忙で管理業務が回りきらないことも多々ある。そんな時こそ入居者とトラブルが起こりやすいのである。
管理についてもう一点気を付けて欲しいのはサブリース契約を持ちかけられる場合だ。サブリースとはオーナーとサブリース会社が賃貸借契約を結び、さらにサブリース会社が転貸人となる入居者と契約する方法である。直接の賃貸人はサブリース会社なので空室であろうが家賃が保証されると言われて一時期人気となり話題になった。
しかしこの契約では実際には家賃が減額されたり解約ができなくなったりと問題となってトラブルになるケースが多すぎるのでぜひとも注意してほしい。マンション投資はサラリーマンで本業の忙しい人が始める場合が多い。そのせいかサブリース契約でマンション投資を持ちかけられ、結果的に家賃の減額をせまられるのだ。
賃貸経営に多いトラブル
賃貸経営で最も多いトラブルをあげてみる。
家賃滞納……家賃が滞り収入にならない。
入居者トラブル……入居者に問題のある場合と入居者間のトラブル。ゴミや騒音問題など
夜逃げ……家賃を滞納したあげく全く行方が分からなくなる。問題は残置物がすぐに撤去できず空室のまま長い期間賃貸に出せなくなる点である。
事故物件になってしまう……自殺や他殺など物件内で事件が起こってしまうことである。
起きてしまえば仕方がないと思う内容かもしれないが、やはり未然に防ぐことも可能である。どんな人がどんな生活をしているのかはやはりオーナーとして把握しておくことだ。家賃保証会社の審査が通るような人であればまず滞納やトラブルの発生率は低くなる。他の住民とのトラブルや事故の防止はオーナーと入居者の距離が近くなるほど起こりにくいものだ。このオーナーから借りている部屋で迷惑をかけてはいけないという気持ちで住んでもらうためである。
一室目から多室賃貸経営、さらには一棟物件へ
賃貸マンションの管理運営にも慣れてくると次なるステップを考えてもいい。正直いってマンション投資1室だけではなかなか十分な収入は期待できない。しかし一度築いたマンションオーナーとしての実績は次の物件購入へのプラス要因にできる。融資も受けやすくなるし一室目を担保に入れることもできる。タイミングが良ければ入居者付きのオーナーチェンジ物件として売却し、一棟物件購入の自己資金にすることも可能である。
そのためにも、家賃収入で得たキャッシュフロー上の余剰金をストックしておくことが肝心である。マンション投資は節税で手取りをゼロにすることが目的ではないと前回の解説で強く説明させていただいたのを思い出して欲しい。安定した収益を出し物件が空室にならないように工夫する。そこから出た利益をちゃんとプールしておき、次のステップへと進めていくことが不動産投資で資産形成を進めていく上での黄金ルールだ。
海外マネーが日本の不動産に注目しているのは東京五輪の恩恵だけではない。日本ほど政権交代や一時の政策で不動産の価格に影響しない国はないという。株やFXには見られない安定感が日本の不動産にはあるのだ。
この記事にたどり着いた方の中にはマンション投資を始めたいと思いついたばかりの人や、すでに一室目でうまく運用できていない人もいるかもしれない。
書店にはマンション投資の成功本があふれネットでも情報量だけは半端ではない。毎日のようにどこかで不動産投資セミナーも開催されている。それだけ多くの人が注目しているのが不動産投資だ。
今から初めてももう遅い、既にいい物件は残ってないと言われることもある。しかしこの6回シリーズを読んでいただけたら「正しいやり方次第」であることが分かっていただけると思う。
「常に安定した収益をあげ、売却することになってもトータルで高い収益性を上げる」そういうマンション投資ができるためにこの記事が少しでも役立つことを願う。（片岡美穂、行政書士・元土地家屋調査士）
