2016年後半から2017年3月現在にかけて、東京における金融機関にて「不動産融資」に対する締め付けが徐々に始まっている。今回は資産運用に特化した独立FPとしての筆者の立場から、「東京における不動産市場と金融機関動向」の分析を行い、現在の状況を解説する。

高値止まりの不動産市場、その要因

東京都内では近年、2020年に開催される「東京オリンピック・パラリンピック」と、それを見越した物件の建設ラッシュが続いている。宿泊施設だけでなく、節税を目的とした物件の取得も目立つ。

2015年1月1日より開始された「相続税の基礎控除額縮小」と、その対策として活用された「不動産を保有することによる相続税資産評価額の圧縮スキーム活用の増加」による物件不足から建設ラッシュが続いており、物件が供給され続けるとともに需要も増加し、不動産価格の上昇が続いていた。

2016年度より日銀が導入したマイナス金利の影響により国債利回りが下落し、それに引っ張られる形で投資用ローンなどの金利が下落しているのも不動産購入に拍車をかけている。投資用不動産を扱う販売業者などは「頭金0でも月々のキャッシュフロー(家賃からローン返済、その他経費を引いた差額)をプラスにできます!」といった形で熱心に販促を行っており、先の年金に対する不安なども相まって購入者も多い。

これらにより不動産価格の上昇が「続いていた」というのが昨年末までの概況だ。

2017年現在の不動産相場分析と解説

ところで「不動産価格の高値どまり」というワードを出せばたいていの方が思い浮かべるのが「バブル崩壊とそれに伴う不動産価格の下落」ではないだろうか。

1990年前後を境に起こった、日本の経済推移を代表する一大暴落イベントであるが、苦々しい思いをした投資家・金融機関勤務の方は多いと思われる。

バブルの教訓を引くまでもないことであるが、不動産に限らず「価格が変動する商品」というのは当然、値段が上昇することもあれば下落することもある。この原則を忘れ、金融機関・ディベロッパー・購入者が一体となって織りなしたのが「バブル相場」だ。

今回の不動産相場上昇であるが、都内および近辺の不動産相場推移を注視してみてみると、「黄色信号」がともっていることが見えてくる。

株式会社不動産経済研究所が2017年1月19日に発表した「首都圏マンション市場動向」を参照すると、2016年度の都市部(東京23区)における不動産の前年比上昇率はマイナス1.5%と、下落傾向だ。

おそらくこれは都心部における「価格の飽和点」、つまり「都心部で新たに建設したものを売買および購入しても採算が合わない水準になりつつある」ということが示されており、それでもなお余りある需要を満たすため、都下(23区外)の郊外物件上昇率が前年比9.2%、となっている。

これにより見えてくるのは不動産マーケットが「順次上昇」という段階から、市場価格調整による「下落を前提とした横ばい」状況にスイッチしつつあると言える。

教訓を生かす金融機関

今回の融資引き締めは金融機関および金融庁がこの状況を察知し、「待った」をかけているとともに、「担保設定の評価方法」が国内において変化しつつあるのではないか、というのが筆者の考え方だ。

本来、不動産における担保価値の算出は「土地価格担保」と「収益担保(収益還元法)」の二つがある。

土地価格担保とは「劣化する上物(建物)ではなく土地の価値」を重視し、「この立地なら○○円まで貸しても問題ないだろう」という考え方だ。バブル期は「土地価格は永遠に上がり続ける」という“幻想”により「担保価値も上昇し続けるから、どれだけ融資しても問題ない」という前提の上で取引を行い、あのような結果となった。

一方で、海外においては「収益還元法」と呼ばれる、「不動産が稼ぎ出すだろう収益」を元に不動産価格を算出するのが一般的だ。これは賃貸マンションやホテルならば「収益力」を、賃貸用であれば「それを貸し出した場合に得られるだろう家賃から割り戻した金額」をベースとして考え、不動産価格を決定する。

こちらであれば「貸し出して採算が合うか否か」が基準となるので、インフレを伴う家賃価格の上昇があればそれに伴い不動産価格も上昇するため、融資可能金額もそれに応じて調整できる。その一方、今回のような「特需」市場における「収益力上昇が伴わない価格高騰」の場合、一定ラインで融資可能額を抑制できるというメリットがある。

こちらを導入することにより、「見せかけの価格上昇」が発生している不動産取引を締め出し、「本当に価値がある(収益を生む可能性がある)不動産」にのみ融資をつけられる。

一部金融機関では2017年現在、「家賃の70~80%でローン返済をまかなえないと、融資は付けない」という方針を打ち出しているところもある。

こういった形でバブルの教訓を生かし、不動産市場の推移に細心の注意を払うことにより先の「不動産価格推移の変化」をいち早く察知し、それに伴う貸出方式の変更が結果として「融資可否件数の減少」を引き起こし、「融資引き締め」が発生していると考えられる。

実際の今後の推移がどうなるかはまだ不透明であるが、少なくとも現場レベルでは「収益があげられる物件には融資しない」という方針によりマーケットが推移するとみるべきだ。また「卵が先か、ニワトリが先か」という話になるが、今回の融資引き締めにより「不動産取引が減少し、それが需要減による価格下落」を引き起こす可能性も十分にあり得る。

だが今回の流れは市場関係者全体にとっては「朗報」となると言える。なぜならこういった状況下でも「融資が付く」物件というのは見方を変えれば金融機関が「一定の資産価値」を評価しているという事の裏返しであるともいえるし、価格調整により高値どまりしている不動産価格は「適正な水準に調整される」からだ。今後の市場動向に引き続き注視していきたい。(土居亮規、AFP バタフライファイナンシャルパートナーズ)

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