住宅の購入は「一生に一度」と言われるように、そんなに数多く経験するものではない。それと同様、住宅ローンも何回も契約するものではない。だからこそ失敗はしたくないものだが、ローンの組み方を間違い、後悔している人も少なくない。そこで住宅ローンの「ボーナス払い」について考えてみたい。
住宅ローンの種類とは？
住宅ローンは、住宅を購入するための資金を銀行等から借り入れることで、金利の種類には、「変動金利」と「固定金利」がある。返済方法には、「元利均等払い」と「元金均等払い」がある。さらに、返済の時期について「月払い」と「ボーナス併用払い」などがある。
「変動金利」は文字通り金利が変動するもので、「固定金利」は金利が一定のものである。金利は変動するより固定の方が良いに決まっていると思うかもしれないが、低金利の時には変動金利の方が金利は低くなるので必ずしも固定が良いというわけではない。
住宅ローンの場合、借入金額も高額なので、数パーセントの違いが大きな金額の差となる。たとえば、元金3000万円で年利1％の違いがあれば、単純計算で年間30万円の違いになる。日本で低金利がはじまったのが1995年頃からなので、既に20年以上も経っている。仮にこの頃に変動金利で借りていたなら、非常に低い金利負担で済んだことになる。
もちろん、これは結果論であって、金利が上昇していたら大きな負担になっていたかもしれない。したがって、基本的に20年を超えるような場合には固定金利がよいだろう。ただ、変動金利は絶対に良くないというのは誤解なので、状況に応じて使い分けをして欲しい。
「元利均等払い」というのは元金と利息を合わせて毎月の支払額が一定になるようになっているものだ。何も言わないでローン契約を締結すると通常はこの形式になる。元利均等払いのメリットは毎月の支払額が一定なので資金計画が立てやすいという点にある。ただ、デメリットとしては、借り入れの初期段階では金利の負担が大きく、元本が中々減らないということがある。
これに対し、「元金均等払い」は一定の元金に利息を加えた額を毎月返済するので、初期の段階での負担が大きく毎月の支払額は一定していない。ただ、元金が着実に減っていくので「元利均等払い」に比べ総支払額は少なくて済むというメリットがある。
ボーナス払いは危険なのか？
支払方法として「月払い」と「ボーナス併用払い」があるが、ボーナス払いは危険なのだろうか。ローンにおいては、総支払額が少ない方が良いわけだが、そのためには、金利が同じだとすれば、できるだけ早く元金を返済することが必要になる。元金が減らなければ利息を多く支払わなければならないからだ。
ボーナス払いは、年間2回の支払いなので、月払いに比べて支払回数が少ない。つまり、毎月2万円を支払うのとボーナス時に12万円を2回払うのではいずれも24万円支払うという点で同じだが、ボーナス払いは6ヶ月間猶予をもらっている分、その間の元本に利息が発生する。そのため、ボーナス払いの方が総支払額は多くなる。
また、ボーナスは必ず支払われるというものではなく、会社の業績が悪くなれば減額もありうるし、転職などでボーナスが減ることも考えられる。これらのことから、ボーナス併用払いは危険だと考えられている。
ただ、支払総額が多くなる点については、ボーナス併用払いによって、月額の負担を減らした場合であって、月払いの額を変更せずに、ボーナス払い分を増やした場合には、当たり前のことだが元本の減りも早いので、支払総額は少なくなる。
下の関係式に簡単に説明すると、(1)と(2)は、年間支払額は同じだが、(1)の方が元本返済が早いので支払総額は少なくなる。(3)と(4)は月額の負担が同じで(4)がそれにボーナス分を足したものである。年間の支払額が(3)より(4)の方が多いので、早く元本が減る分、総支払額は(4)が少なくなるという関係になる。
【月額払いのみとボーナス併用の総支払額の関係】
(1)10万円×12ヶ月＝120万円＜(2)8万円×12ヶ月＋12万円×2ヶ月＝120万円
(3)10万円×12ヶ月＝120万円＞(4)10万円×12ヶ月＋12万円×2ヶ月＝144万円
要するに、ボーナス払いが悪いのではなく、月の負担を減らしたいからと安易にボーナス払いを選択するのは良くないということだ。できるだけ支払いを早く済ませるためにボーナス払いを併用するというのは決して悪いことでも危険なことでもない。
もっとも、あまり無理をするとボーナスが減った場合に返済に窮することになるので、確実に支払える額を設定する必要がある。場合によっては月額の支払いよりも少ない金額でもよい。そうすれば、万が一、ボーナスが支払われない事態に直面しても、何とか給与や貯蓄から支払いができるからだ。
以上のとおり、ボーナス併用には注意すべき点はあるが、うまく使えば返済を減らすことができる有効な手段である。余裕があれば、最初の負担は大きいが「元金均等払い」にすれば、より総返済額を減らすことができる。これから住宅ローンを考えているという人は是非参考にして欲しい。（ZUU online 編集部）
