所有者が不明になったままの土地が全国土の約2割、その広さは九州にも及ぶという。国土交通省の調べでも50年以上登記簿上の所有者が変わっていない土地が約2割も発覚したというのだ。原因を探ると相続登記が主な原因のようで他人事ではないかもしれないということがわかる。

問題の表面化は震災復興だった

所有者不明,土地
(写真=PIXTA)

所有者のわからない土地が多いということは、東日本大震災の復興時に一気に表面化した。国による土地収用などが所有者不明で難航したためだ。ここでいう所有者不明は「行方不明」ということではない。登記されている所有者が既に亡くなり、その相続登記がされずに放置されていることを意味している。問題として大きく提起されることはなかったが実は以前からかなりの登記がこのようなまま放置されている。

地方の土地や山岳部の土地などでは相続が発生した場合すぐにそれを登記しない場合が多い。そんな土地を受け継いでも費用がかかるし相続しても仕方がないと放置しているケースだ。日本の登記制度に公信力(登記名義人が真の所有者であるという対抗力)がないことからこのような事態になっている。所有権に関する登記についてはその強制義務がない。この制度を根本的に変えるべきだと唱える専門家も多い。

相続が発生するたびに増える所有者

やっかいな山岳部の土地や地方の土地に見られがちだった相続未登記地。しかし今これが住宅地にも及ぶ可能性がでてきている。廃墟となり放置されている空き家やその私道負担部分、更には身に覚えのない他人地が公図上自身の土地の中に入り込んでいる場合のその所有者。長屋や住宅密集地にある、認定を受けていない道路の個人名義の土地等である。これらの真の所有者も行方不明になっている場合が多い。こうなってくるともはや他人事ではなくなる。

自身がこれらの土地の相続人かもしれないのである。一度の相続を放置するとそこから更に相続が発生した先はねずみ算式に法定相続人が増えていく。子供がない被相続人の場合はその父母は既に他界している場合が多いため兄弟姉妹にまで及ぶ。親戚付き合いが希薄になった現代では、一度も会ったことのない親戚がいる人も少なくないだろう。その親戚の一人にこの相続未登記地問題が発生すると、自分のところにその相続権が転がり込む可能性はゼロとは言えない。

固定資産税課からの通知などにより真の土地所有者のうちの一人がもし自分であるとわかった場合には戸籍等を調べ、他の相続人を探し出し、協力しあってその不動産の取り扱いにつき遺産分割協議書等で取り決めを交わす必要がある。

求められる法改正の声

自分以外にも法定相続人がいないか確認できなければ遺産分割協議はできない。まずは登記簿上所有者の住所で住民票の除票から辿っていきたいところだが保存期間が5年しかないためまずここで頭打ちになる。自分の戸籍から先代をたどっていくしかない。改正前原戸籍の謄本や除籍の謄本といった古い時代の戸籍の交付を受け、もともとの土地名義人にまでたどりつかなくてはならない。そこからまた自身以外に法定相続人になっている可能性のある人を探しだすために現代の記録まで追っていくのだ。原戸籍などは筆で記載されおり解読するのも困難な戸籍である。登記申請を前提として司法書士に依頼し探すことになるだろう。

この手順に沿っても相続人のうちの一人が外国に転居している場合などは全くその後の行方が分からない場合もでてくる。そのようなケースでは裁判所に管財人の選任を申し立てなければならない。ここまでくるとかなり厄介だ。短期的な解決策を講じながらも登記法改正を求める声が上がるのも当然かもしれない。

核家族化、家系の不承継なども要因となりこれから益々こういったケースは増加していく。現在の所有者が健在なうちに、その所有する不動産につき取り決めを行うか、相続が発生した際には遅滞なくその登記を完了するように各個人が意識することが不可欠である。(片岡美穂、行政書士、元土地家屋調査士)

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