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老後資金は大丈夫?

自宅を活用して老後資金を確保する「リースバック」とは

老後にお金がないのは不安なものだが、自宅を活用して資金調達する方法がある。今回はいくつかある自宅活用の中で、「リースバック」に焦点を当てて解説する。

リースバックとは?

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(写真=PIXTA)

リースバックとは、自宅などの不動産を売却するが、当該不動産について再び賃貸借契約を締結し、売却後も元の家に住み続けることができるというものである。かつては、不動産を保有している企業がバランスシート上の資産を圧縮する手法として考えられたものだが、最近では老後資金の調達方法として注目を集めている。

定年後は収入が減り、年金が主な収入になるが、年金だけではどうしてもキャッシュが不足する。そこで、自宅等を売却してその代金を受け取りそのお金を老後資金として利用するのが「リースバック」だ。リースバックの場合、リース料を支払う必要はあるが、自宅に住み続けることができるので、引越の手間がなく、近所の目も気にならない。特に自宅を相続しなくてもよい人は買戻しをする必要がないので、まとまった一時金が必要な場合にはメリットが大きい。

定年後は収入を得ることはなかなか難しく、かといってお金を使うのがもったいないからと家に引きこもっていてもしょうがない。リースバックを利用して自宅に住み続けながら、現金を手にして、旅行や趣味を楽しむという老後も1つの選択肢としてありだろう。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと似た制度に「リバースモーゲージ」がある。リバースモーゲージとリースバックは、どう違うのだろうか。

どちらも、自宅に住み続けながら、現金を手にすることができる点は同じだが、リースバックはこれまでも説明してきたように、自宅などの不動産を売却するが、当該不動産について再び賃貸借契約を締結するものである。これに対し、リバースモーゲージは、住まいを担保にして金融機関から融資を受けるというものだ。

現金が支払われる原因が「融資」であるリバースモーゲージは利息が発生するが、「売却代金」であるリースバックは利息が発生しない。また、リースバックは不動産を売却するので所有権がなくなるのに対し、リバースモーゲージは、不動産を担保にして融資を受けるにすぎないので所有権は失われない。固定資産税は不動産の所有者に課されるものなので、リースバックの場合には固定資産税の支払い義務はなくなる。一方、リバースモーゲージの場合には固定資産税は払い続けなければならない。

制限の面では、リースバックは年齢制限がないのに対し、リバースモーゲージは、たとえば50歳以上というように年齢制限がある。また、リースバックは相続人の同意は必要ないが、リバースモーゲージは相続人の同意が必要になっている。

リースバックのメリットとデメリット

メリットとしては、次のようものが挙げられる。
・売却代金が一括して受け取れる
・同じ家に住み続けられる
・近隣住民に知られずに住宅を売却できる
・将来買い戻すことが可能である
・引越し費用や賃貸の保証人が不要
・固定資産税が不要になる
・年齢制限がない
・住宅ローン残債があっても申し込み可能

デメリットとしては、次のようなものが挙げられる。
・取り扱う業者が少ない
・住宅ローン残高が多いと利用できない
・買取価格が低く見積もられる(市場価格の7割程度)
・買戻し価格が不利になる(売却時の1.2倍程度)
・毎月の家賃支払いが発生する
・リース料が賃料相場より高くなる場合がある
・リースバックは10年で売却資金が無くなる

最後に、リースバックとリバースモーゲージのどちらがよいのかという点だが、それはニーズによるとしか答えられない。一時金としてまとまったお金が欲しければ「リースバック」だし、月々の負担をせずに長く住み続けたいということであれば「リバースモーゲージ」になる。健康面なども含め、老後どのようなライフスタイルを送りたいか考え、どちらにするかを選択するとよいだろう。(ZUU online編集部)

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