いつかは投資してみたい！米国不動産投資の特徴

income pressより

2017/11/03

著者ZUU online編集部

機関投資家や個人のスーパー不動産投資家の中には、海外不動産投資に注目している人もいます。不動産投資をするのなら、人口が増え、経済が成長している国に投資することが原則だからです。投資をするなら海外も見ておいたほうがいいでしょう。人気の米国不動産市場の動向を紹介します。

（写真＝Worachat Sodsri/Shutterstock.com）

ファンダメンタルズで魅力がある米国

人口が増え、経済成長率が高いということは、不動産投資においては賃貸収入（インカムゲイン）でも売却益（キャピタルゲイン）でも魅力があります。

国連統計で先進国の人口の2030年予想を見ると、米国は2017年の人口3億2,343万人が30年には3億3,925万人まで増加するのに対し、日本は2017年1億2,796万人が30年には1億2,385万人と減少します。先進国の中での人口増加率予想が一番高いのが米国です。

OECDによる世界経済見通しでは、米国の経済成長率は2017年が2.1％、2018年が2.4％を予想となっています。日本は2017年が1.4％、2018年が1.0％です。先進国の中の成長率は米国が最も高くなっています。

アジアなど人口増加、経済成長が米国よりも高い国も多くありますが、不動産投資には法整備、投資環境なども重要です、先進国の米国市場の不動産市場に優位性がありそうです。

絶好調な米国不動産

米国の住宅価格指数であるS＆P/ケースシラーインデックスの6月のデータは、売り出し物件の不足を背景に高い伸びを続け、全米主要20都市で前年比5.7％増と好調でした。特に全米ベースでは前年比5.8％の上昇で2014年6月以来3年ぶりの高い上昇率となりました。同指数は、全米主要都市の一戸建て住宅価格の再販価格のデータで、米国の住宅価格動向を見る上で重要な指数です。

米国の不動産価格はリーマンショック時に落ち込んだものの7年周期で回復し、過去のパターンでは平均的で10～12年で2倍になっています。

米国不動産は外国人の買いが押し上げている

年金制度が十分に確立されていない米国においては、不動産を保有し買い替えを繰り返すことで資産形成をする考え方が根付いています。したがって中古不動産の資産価値が高く流動性も高く値下がりしにくい市場であることが大きなメリットです。

米国不動産市場は外国人に対してもオープンで法整備が進んでいます。

そのため、外国人からの人気が不動産市場を押し上げていると言ってもいいでしょう。全米不動産協会によると2017年3月期の外国人および外国からの移民による米国不動産（中古住宅）の購入額は1,530億ドル（約16.8兆円）に達し、前年比で49％増と09年の統計開始後で最高となりました。外国からの移民による米国不動産の購入は全米全体取扱額の約10％を占めているようです。カナダからの投資が好調なほか、中国人の買いも高水準です。

米国不動産投資のメリットとデメリット

メリットは、先進国の中では利回りが高く、値上がりも見込めること、世界の基軸通貨であるドル資産であること、そして節税効果が大きいことです。

節税効果が富裕層にとっては一番の魅力かも知れません。米国不動産は、償却対象である建物の比率が70～80％と日本の20％と比較して高いのです。償却可能額が大きいことで、日本から投資する場合、国内の課税所得を下げる節税効果があります。

日本から投資する場合、節税効果を持ちながら、高水準のインカムゲインを得られ、値上がりによりキャピタルゲインが発生する可能性も高いのです。デメリットは、ドルが基軸通貨であっても、為替リスクはどうしても存在してしまいます。為替をヘッジしなければ、円高で価値は目減りします。

海外投資ならではのデメリットも当然あります。日本で入手できる情報が限定的であること、言葉の壁があることです。そのため、専門の業者などに一任することになり、コスト増要因になります。また、国内金融機関から融資をつけることは難しいので、ある程度のキャッシュが必要なため、フルローンと言うわけにはいきません。