不動産投資では融資を受けて不動産を購入することがほとんどです。しかし、融資条件は購入物件の条件や個人属性により大きく異なります。
自己資金拠出金額に関して言えば、頭金を多く入れなければいけない時もあれば、ほぼ自己資金を使わずに投資実行できてしまう時もあり、これが自己資金利回りと呼ばれる数値に大きく影響します。
不動産投資は、株式投資やFX投資と比べると、相対的に自己資本利回りが大きい投資に分類されます。本日は、自己資本利回りが高いことによるメリットについてお伝えしたいと思います。
不動産投資はなぜ自己資金利回りが高いのか？
「自己資金拠出額に対していくらの利益が出たのか」という割合を示したものを自己資金利回りと言います。
例えば、200万円の自己資金を拠出して、年間10万円の利益を得ることが出来たのであれば、自己資金利回りは5％（10万円÷200万円×100）となります。この指標は、いかに自己資金を効率的に利用して収益を得ているか、ということを示しています。
2,000万円の物件をフルローンで購入し、諸費用の100万円のみ現金拠出という形で不動産投資を始めることができる方もいます。この場合、物件の表面利回りが4％だとすると、年間家賃収入の80万円に対して、拠出した自己資金は100万円ということになるため、自己資金利回りは80％（80万円÷100万円×100）となります。
不動産投資ではローンの組み方によって自己資金利回りがかなり高い投資にすることも可能であり、それが不動産投資の魅力の1つでもあります。
しかし、自己資金を入れないと当然ながら、その後の金利支払いは増え、月々のローン返済額も増加します。拡大期はできる限りローン金額を増やし自己資金拠出を減らす、成熟期は頭金を厚くし事業の安定性を高める、というのが不動産投資における基本的な融資戦略です。
自己資金利回りが高い不動産投資のメリット
不動産投資において、自己資金利回りが高いことのメリットの１つは、自己破産リスクが低くなることです。
不動産投資では、賃貸経営が上手くいかずに、ローンの返済が自己資金での返済となり、最終的にその自己資金も尽き自己破産というケーズが稀にあります。
こういった自己破産リスクを低くするには、どんなに厳しい状況でも、ある一定期間はローン返済を自己資金で賄えるように自己資金力を高めておくことです。
上述したように、頭金を多くいれるとその後のローン返済額が少なくなり、経営は楽になります。しかし、突発事象に耐えうる自己資金を保有していない為に自己破産してしまっては元も子もありません。できる限り、自己資金は手元に残しておくというのが不動産投資における基本的な考え方です。
また、不動産投資の収支を上げるには資産規模拡大をしていくというのが基本的な流れですが、自己資本利回りが高い投資を繰り返すことができれば、資産規模拡大のスピードアップにつながります。
自己資金利回りが高いということは、現預金残高を維持していることを暗に示していますが、銀行が融資審査をする際は必ず融資申込者の現預金残高をチェックします。
審査を有利にするために必要となる現預金残高がない場合は、そこまで貯蓄する時間が必要になります。しかし、ある程度の現預金残高があるのであれば、貯蓄のために次の不動産購入を控える必要がなくなります。
最高の形は、積算評価＞売価の物件を、オーバーローンで購入するという手法です。この手法であれば、売買に伴って支出する金額は限定的です。また、銀行上の物件評価はローン金額よりも高額になるため、純資産もプラスになります。
絶対的に言えることは、現預金を保有していれば、状況が変わった時に繰上返済に回すこともできますし、次の投資に設けたお金を回すこともでき、選択肢が広がります。自己資本利回りが高い不動産投資を心がけて、家賃収入を増やしていきましょう。
（提供： Incomepress ）
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