不動産投資とは、住むためでなく利益を上げるために不動産に投資することです。不動産投資は有価証券投資と違い、賃貸収入であるインカムゲインのウェイトが高い投資です。不動産の値上がりによるキャピタルゲインもありますが、現状の日本における不動産投資の多くは、インカムゲインを積み上げキャッシュフローを生み出すことを主とした投資です。
不動産投資で成功するためには、担保価値という考え方をしっかり理解しましょう。
不動産の資産的価値
不動産投資は毎月の賃貸収入というキャッシュフローを生み出しますが、それだけでなく、不動産には資産的な価値があります。資産価値は担保価値となるため、新しい融資枠を生み出します。キャッシュフローと資産価値をうまく使えば、ローンなど他人資本での不動産投資の拡大が可能です。ローンの返済には家賃収入を当てることが出来るのでレバレッジがかけられるからです。
金融機関から融資を受ける場合、一般的には担保を要求されます。不動産投資を始める場合、購入予定物件に担保価値があるかどうかが重要なファクターになります。担保価値が低い物件では有利に融資を通すことが難しいケースがあります。逆に担保価値が高い物件では、次の購入物件の担保として活用できるため、資産にレバレッジをかけて最大限に利用できる可能性があるのです。
不動産投資に成功した人は、担保価値によるレバレッジを上手く使い資産を増やしているのです。
現在は低金利です。金融機関は貸し出し難なので、借り手を探しています。だからこそ、担保価値のある物件には融資が付きやすいのです。不動産投資にはエントリーしやすい絶好のチャンスだと言ってもいいでしょう。
担保価値の高い物件とは何なのでしょう？
賃貸に出してキャッシュフローを狙うのですから、利回りのいい物件です。例えば、2,000万円でマンション1部屋を買い、月8万円の家賃で賃貸にだすと、年間の家賃収入は96万円です。2,000万円の投資に対してグロスで4.8％の利回りになります。
もちろん税金や修繕費などがかかるためネットの利回りは低くなりますし、部屋が空室になり賃貸収入が入らないというリスクもあります。ただ担保価値が高い物件は、ある程度利回りが高い物件でしょう。利回りが高ければ、今の金利水準は低いので融資で調達した物件でも月々の賃貸収入（キャッシュフロー）で黒字化が可能です。
不動産価値はある程度賃貸利回りで下限価格が読めますので、不動産価値が割安な物件に低利で融資を長期でつけられればそのメリットは大きいでしょう。
空室になるリスクを避けるためには、基本的には「駅近」といった立地が大切ですが、近くに学校があったり、工場があったりといったことで駅から離れていても、人気がある物件がありますのでそのあたりの調査が大切です。
インフレに強い実物資産、キャピタルゲインの獲得のチャンス
融資の返済が進めば、実物資産である不動産が手に入ります。融資の返済が進めば、また新たな担保価値を生み出します。だからこそ低金利の時に始めたいのです。
金や不動産などの実物資産はインフレに強いと言われています。今の日本にインフレが来るとは考えづらいですが、国策がインフレ率を2％以上にすることであり、地政学リスクも高まっていることから将来は何があるか分かりません。
利回りの高い不動産物件を購入できれば、インフレヘッジになります。インフレで賃貸価格が値上がりすれば賃貸利回りが上がります。土地や物件の価格が上がれば、売却することでキャピタルゲインも見込めます。不動産の担保価値が上がれば、担保余力が向上します。不動産投資は付加価値を生み出す可能性が高いのです。
担保余力とは、金融機関の担保価値に関する考え方で、「物件の時価－融資残債額」です。融資返済が進むほど、物件の価値が上がるほど担保余力は増えます。
不動産投資には知識と行動力と決断力が必要なのです。興味があれば乗り出してみてはいかがでしょうか。
（提供： Incomepress ）
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