長年賃貸マンションに住んでいると、壁の汚れやクロスの傷みなどの不具合が生じる。賃貸物件だから、基本的には貸主(大家)が修理代を出してくれるが、場合によっては、借主(居住者)が負担をしなければならないケースがある。

賃貸の経年劣化は貸主が修繕してくれるのでは?

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(写真=PIXTA)

筆者は先日、賃貸マンションの修理について相談を受けた。

Aさんは築20年の賃貸マンションに5年間住んでいる。前々からトイレの壁に貼られているクロスにカビが生えていることが、気になっていた。そこでAさんは、管理会社に電話を入れて、現状を説明し、クロスの張り替えを依頼した。

3日後に業者がやってきて、現状を確認したり寸法を測ったりした上で、「管理会社に報告しておきますので、後日連絡があると思います」と言って、帰って行った。その2日後に、管理会社の担当者から電話があった。

担当者からは、「大家さんに現状を伝えたところ、Aさんが適当な管理をしていないので、修理代は出せないと言われた」という回答であった。電気代を節約するために、Aさんが換気扇を時々しか使用していなかったことを指摘されたのである。

長年住んでいると、住宅は自然と傷んでくる。この経年劣化は、借主の責任ではなく貸主の負担で修繕をしてくれると聞いていたが……というのがAさんの主張である。

どちらが費用負担すべきか?

筆者がまずAさんに説明したのは、賃貸マンションを退去する際の原状回復についてである。

賃貸マンションを退去する、つまり賃貸借契約を解除する際には、契約時に納めた敷金は基本的に返還される。ただし、借主が契約期間に故意または過失によって、建物の価値を減少させた場合には、その部分について借主の原状回復義務が発生し、契約時に納めた敷金が充当される。

賃貸借契約の終了時に、大家さんが敷金を返してくれないといったトラブルが以前はしばしば発生していた。これは、借主の原状回復義務がどこまで及ぶのかがはっきりしていなかったためである。そこで現在、国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表し、具体的な線引きを行っている。

このガイドラインでは原状回復について、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」としている。

つまり借主が故意(わざと)、過失(うっかり)、善管注意義務違反(その人の能力・立場に応じて期待される注意義務を行った)によって物件の価値を減少させた場合には、費用を負担して現状を回復しなければならないとしている。

今回のAさんのトラブルも、原状回復の問題と似ている。借りる際にきれいだったトイレのクロスが、5年後にカビが生えた責任は大家さん(貸主)とAさん(借主)のどちらになるか、ということである。

契約書を確認すべき

筆者はAさんに、契約した際の契約書と細則を確認するようにアドバイスした。

通常、賃貸借契約書や細則には、契約当事者(貸主、借主)が守るべき事柄が記載されている。家賃や共益費、敷金など多くの事柄が列記されているが、その中に「借主の善管注意義務」という項目があるはずだ。

ここでは通常、「本物件については、善良な管理者の注意をもって使用しなければならない」という記載とあわせて、「この注意義務を怠って本物件を故障、破損、滅失させた場合は、借主は貸主に賠償をしなければならない」と記載されている。

さらに細則では、その善管注意について具体的に記載がされている。例えば台所やトイレの使用方法や電気・ガスの管理など、特に注意を要することが具体的に書かれている。

実際にAさんの契約書を確認したところ、細則に「通風等を行い、室内に結露やカビが発生しないように注意すること」とあった。管理会社の担当者が、「Aさんが適当な管理をしていないので…」と言ったのはこの点である。

管理会社は、賃貸マンションを管理するプロであるから、どのような使い方をすれば物件が傷むかを把握している。実際にAさんは常時トイレの換気扇を回していなかったことは事実であるから、これ以上管理会社や大家さんに掛け合うことは難しい。

Aさんには以上の点を説明し、今回は自費で修理をするようにアドバイスを行った。経年劣化と借主の故意・過失との線引きは難しいが、契約書や細則に記載された内容に沿って判断していくことが基本である。(井上通夫、行政書士)

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