「防火地域、準防火地域」で住宅を建てる場合、建築基準法で一定の「防火上の構造制限」が建物に対して定められている。そのため、防火地域、準防火地域で建築する住宅は耐火構造としなければならないため、ごく一般的な地域で建築するよりも住宅のコストが高くなる傾向がある。

防火地域や準防火地域は利便性のよい住宅密集地や商業地域などで指定されているケースが多くなっており、立地条件だけで土地の判断をして、実は防火地域、準防火地域であることを見落とすことも少なくない。

防火・準防火地域とは火災の危険性を防ぐため都市計画で定められる

防火地域,準防火地域
(写真=PIXTA)

商店街や住宅密集地などの市街地では、お互いの建物の離れが十分ではなく、火災が発生した場合は延焼する危険が大きくなる。こうした危険性を防ぐために、都市計画では特定の場所に「防火地域、準防火地域」を定めている。

防火地域、準防火地域では、住宅建築に関連する制限において、それぞれ次のような建築物の制限が定められている。

(1)防火地域

  • 階数が3以上又は延べ面積が100平米を超える建築物・・・耐火建築物の構造
  • その他の建築物・・・耐火建築物又は準耐火建築物の構造(一部の条件除く)

(2)準防火地域

  • 地階を除く階数が3の建築物・・・耐火建築物又は準耐火建築物又は技術的基準に適合する木造可(一部条件除く)
  • 木造建築物等・・・防火構造、不燃材料で造るか覆う

ほとんどが木造の建築物であった昔は、常に延焼の危険にさらされ、大火の度に住まいを失うことも多かった。最近では、2016年12月に発生した新潟の糸魚川大規模火災は、まだ記憶に新しい。糸魚川で火災があった地域は「準防火地域」に指定されていた。しかし、実際は準防火地域の指定を受けた昭和35年以前に建てられた建築物が多く、建築基準法で定められた「防火構造」に不適合であったものも存在していたのである。

防火地域、準防火地域「以外」の市街地では「法22条区域」に指定

防火地域、準防火地域以外の市街地では、建築物の制限がないかというと、実は建築基準法の「22条区域」に指定されている。市街地であればほぼ全域で指定されていると認識しておいても良いだろう。市街地を離れると「無指定」という区域もあり、この場合は特に防火に関しての規制はない。

「法22条区域」での建築物の制限は、屋根を不燃材料(瓦・鉄板等)で葺くことや、延焼のおそれのある隣家との境界などは準防火性能(モルタルや防火サイデイング等)にするなどの制限がある。

準防火地域での戸建は意外とあり建築費のコストはかかりやすい

防火地域で戸建を建てるケースはそれほど多くはないが、準防火地域では戸建住宅は意外と珍しいことではない。特に、市の中心部や繁華街に近い場所、昔ながらの商店街などは準防火地域に指定されている可能性がある。

購入しようとした土地が準防火地域である場合、そこに建てる建築物は耐火構造であることが求められる。

具体的には、サッシを網入りの防火仕様にすることや、シャッターを取り付けること、建物を45分耐火構造にすることなど、建築の費用も高くなるのは避けられない。また、基本的には「木」の外壁を使うことは出来ず(一部認可されたものを除く)デザインにも制限がでてくる。

土地は「待った」がきくものではない。良い物件があれば早期に検討すべきではあるが、家づくり全体の予算が厳しい場合、準防火地域で建築コストがかかることは避けたいところだ。土地を選ぶ際には、何らかの規制区域かどうかをしっかりと確認してみることをおすすめしたい。(ZUU online編集部)

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