マイホーム購入でトクする制度として、金額的に大きいのがローン減税制度。住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、年末ローン残高の1%が所得税・住民税から控除され、会社員なら源泉徴収された税金が還付され、翌年の住民税が減少する。

また、自営業などは納付する税金が少なくなったり、ゼロになったりする有り難い制度だ。

減税額は「住宅」や「人の条件」で変わる

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(写真=PIXTA)

その控除額、取得する住宅やその人の条件などによって異なってくるので、自分の場合にはどれくらいの控除額になるのか、あらかじめ確認した上で資金計画を立てるのが安心だ。

まず一般の住宅は、年間控除の上限が40万円で、控除期間は10年間なので、10年間で最大400万円になる。長期優良住宅・低炭素住宅と呼ばれる国の認定制度があるが、その認定を受けた住宅を取得した場合には年間控除額の上限は50万円に増え、10年間で最大500万円になる。

しかし、人によっては最大200万円にしかならなかったり、逆に、夫婦で800万円になったりするケースもある。その仕組みをシッカリと理解していないと、期待したほどの控除額にならなかったり、知っていればもっとトクする方法があったのになどと後悔することになりかねない。

最初に、どんな住宅やどんな人がこの制度の対象になるのかからみてみよう。

対象になるのは床面積50㎡以上

この住宅ローン減税の対象になるのは、床面積50㎡以上の住宅。中古住宅の場合には築20年(マンションなどは築25年)以下であるか、耐震性能を備えていることなどが条件になる。また住宅ローンは借入期間が10年以上で、年収が3000万円以下の人に限られる。

なかでも注意が必要なのが、床面積要件。一戸建てなら、50㎡未満ということはまずないだろうが、マンションは十分にあり得る。
しかも、この場合の50㎡というのは、「登記簿上の面積」になる。

通常、マンションの専有面積表示は壁の中央、いわゆる壁芯(かべしん)から測定した面積であるのに対して、登記簿面積は壁の内側、いわゆる内法(うちのり)で測定した面積になる。したがって、パンフレットや広告などに専有面積52㎡、53㎡などとあっても、登記簿面積は50㎡未満ということは十分にあり得る。

専有面積が52㎡だから、当然ローン減税の対象になると勝手に思い込んでいると、ローン減税を受けられずに資金繰りに大誤算が発生といった事態に陥る可能性があるので注意しておきたい。

消費税のかかる住宅は400万円か500万円

次にいくらの税金が返ってくるのかは、物件の条件によって異なる。基本的には、年末ローン残高の1%が控除額になるが、その年末ローン残高には上限が設けられていて、それが物件によって異なってくる。

最初の差は消費税がかかるかどうか。新築住宅やリノベーションマンションのように不動産会社が買い取ってから販売する中古住宅のように消費税がかかる場合には、年末ローン残高の4000万円までが対象になる。つまり、年間控除額の上限は4000万円の1%の40万円ということで、10年間では最大400万円になる。

消費税のかかる新築住宅やリノベーション住宅などで、基本性能の高い長期優良住宅・低炭素住宅として認定を受けた物件であれば、対象となる年末ローン残高は5000万円まで引き上げられる。その1%の50万円が年間控除額の上限で、10年間では最大500万円になる計算だ。

消費税のかからない住宅は10年間で最大200万円

それに対して中古住宅の多くは、仲介会社を通して個人から買うことになる。この場合には、消費税がかからないので、年末ローン残高の上限は2000万円に引き下げられる。その1%の20万円が控除額の上限で、10年間では200万円までになる。

一般の中古住宅だと、ローン減税の控除額が少なくなることを知っておく必要がある。中古住宅は、そもそも価格が安い上に、消費税もかからないのだから、控除額が少なくなるのも仕方のないところだ。

実際に支払っている税金しか返ってこない

このローン減税制度は、実際に本人が負担する所得税・住民税から年末ローン残高の1%を控除するというもので、負担している所得税・住民税以上には返ってこないことになる。

たとえば、年末住宅ローン残高が3000万円あれば、その1%の30万円が控除額の上限で、年間の所得税・住民税の合計が30万円以上であれば30万円の控除額になるが、税額の合計が25万円なら、控除額も25万円にしかならない。

このケースで、逆に年間の税額が35万円だったとしても、年末残高の1%が上限だから、控除額は30万円で打ち切りになる。

なお、所得税は全額が控除の対象だが、住民税は13万7500万円までに限定される。それだけに、控除額を試算するときには自分が実際にいくらの税金を負担しているのか、事前に確認しておくのがいいだろう。

夫婦共働きなら控除額合計が増える

夫婦共働きであれば、二人分のローン控除を利用でき、控除額の合計が多くなる可能性がある。まず、夫婦共働きでマイホームを取得する場合には、共用名義で登記する。共働きなのに、どちらか一人の名義で登記すると、配偶者から贈与があったと見なされ、贈与税の対象にされかねない。その上で、住宅ローンは一人の名義で借りて配偶者が連帯債務者になるか、夫婦別々にローンを組む(ペアローン)ようにする。

ちなみに、連帯債務というのは連帯保証とは異なる。連帯保証は名義人が支払い不能に陥ったときに返済の責任が発生するが、連帯債務は名義人と同等の責任を負う。つまり、名義人と連帯債務者が同じ責任を持って返済していくということだ。

このいずれの場合でも、住宅ローン減税は夫婦それぞれに利用できるようになる。ケースにもよるが、単独で控除を受けるより控除額の合計が増えることがある。

一人なら20万円が二人だと約30万円に

たとえば、3000万円のローンを単独名義で利用するとローン控除は一人分で、金利1%、35年返済だと、1年目の控除額は年末残高が2976万円とすれば、控除額はその1%の29.8万円になる。

しかし、この人の年間の所得税・住民税の合計が20万円だったとすれば、20万円しか税金は返ってこない。それに対して、夫2000万円、妻1000万円のローンにすれば、夫の1年目の控除額は19.8万円で、20万円の税金を払っていれば、19.8万円の税金が返ってくる。また、妻の1000万円の年末残高は約992万円で、その1%の9.9万円が控除の上限になる。妻の年間の所得税・住民税がそれ以上であれば、9.9万円の税金が返ってくる。

つまり、夫婦で別々のローンを組めば、1年目の控除額は夫19.8万円、妻9.9万円で合計29.7万円になる計算。夫一人の場合には20万円しか返ってこないのだから、たいへんメリットが大きい。

もちろん、2年目以降はローン残高の減少に応じて控除額は減少するものの、一人の場合より多いのは変わらない。

夫婦ともに高額所得者なら10年間で800万円!

現実にはあまり多くはないかもしれないが、夫婦ともに高額所得者で、高額のローンを組んだ場合には、夫婦ともにローン減税の対象になるので、10年間では最高800万円の減税といったケースもあり得る。

現行の制度では、一般住宅はローン減税の対象となる住宅ローンの上限は4000万円だが、夫婦別々にローンを組めば、それぞれに利用できる。つまり、10年後のローン残高が4000万円以上であれば、夫婦ともに年間40万円の控除額で、10年間の合計は400万円。それが二人分だから800万円ということになる。

とはいえ、10年後のローン残高が4000万円以上ということは、当初の借入額は5500万円ほど必要で、毎月の返済額は約15.5万円。夫婦二人だと31万円ということで、それなりの収入が求められ、あまり現実的ではないだろう。

そもそもそれだけの稼ぎのある人たちなら、貯蓄も多く、そんな多額のローンを組む必要はないだろうし、銀行も簡単にはそんな高額な融資を行わない。あくまでも、理論上はそんなケースもあり得るということだ。

ローン減税の適用には確定申告が必要

このローン減税の適用を受けるためには、住宅ローンを借りた年の翌年に居住地を管轄する税務署に確定申告を行う必要がある。住宅ローンを利用すれば、金融機関や税務署が勝手に減税措置の手続きをしてくれるというものではない。自分で、シッカリと手続きしなければならない。

10月から11月ころには金融機関から、年末ローン残高の証明書が送付されてくるので、それに必要書類を添付して手続きする。そう難しいものではないので、ほとんどの人が自分で手続きを行っている。

手続きすれば、税務署の混雑度にもよるが、1、2か月後には指定した銀行口座に還付金が振り込まれることになる。会社員の場合には、最初の年に確定申告すれば、翌年からは会社の年末調整で還付を受けることができるので手がかからなくなる。

繰上げ返済は年初まで待ったほうが得策

なお、住宅ローンの繰上げ返済を考えている人は、実行は年初まで待ったほうが得策。年央などに繰上げ返済するとその分、年末ローン残高が減って、ローン減税額も減ってしまうからだ。

たとえば、ローン残高3000万円ならローン控除額はその1%の30万円だが、200万円繰上げ返済して残高が2800万円に減ると、控除額はその1%の28万円に減少する。だったら、年初まで待って、ひとまず30万円の控除額を受け取ってから、繰上げ返済するほうが得策ということだ。

ひとくちに住宅ローン減税といっても、住宅やその人の条件などによって、さまざまな差が出てくる。多くの場合、ローン減税で返ってくる税金を試算した上で、購入後の家計のやり繰りを想定するもの。そこで誤算が生じては家計管理に大きな影響が出てくる。どうすればトクできるのか、どうすればソンしないので済むのか、シッカリと確認した上で失敗しないように準備していただきたい。

住宅ジャーナリスト・山下和之
1952年生まれ。住宅・不動産分野を中心に新聞・雑誌・単行本・ポータルサイトの取材・原稿制作のほか、各種講演・メディア出演など広範に活動。主な著書に『家を買う。その前に知っておきたいこと』(日本実業出版社)、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』(学研プラス)などがある。『Business journal』、住宅展示場ハウジングステージ・最新住情報にて連載。

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