京都伝統の京町家に投資家や企業の視線が集まっている。京都市を訪れる観光客が増え続け、宿泊施設が不足しているためで、投資家の組合や企業が出資して1棟貸しの宿泊施設に改装する例が相次いでいる。三田証券やワコールなど異業種から参入する例も後を絶たない。

市中心部の商業地は地価の上昇が続いており、全国の上昇率トップ10に市内5カ所が入った。市は京町家保全・継承条例案を市議会に提出するとともに、所有者と活用希望者をマッチングする事業を検討している。京町家の活用にはますます追い風が吹いてきた。

14人の出資者が京町家をリノベーション

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京町家を改修し、中京区にオープンした「蔵や聚楽第」。京都の財産ともいえる京町家には投資家や企業の熱い視線が注がれるようになった(写真=筆者)

京都を代表する観光名所・二条城近くの中京区聚楽廻東町。かつて平安京の大極殿、豊臣秀吉の政庁・聚楽第があったこの場所に9月、築100年以上の京町家をリノベーションした宿泊施設「蔵や聚楽第」が開業した。

外観は京町家の面影を残すが、中は高級感あふれる和テイストの宿泊施設。南北2棟あり、それぞれを1棟貸ししている。1階にリビング、2階に寝室を設け、最大8人が宿泊できる。料金は5人で1泊した場合、1人1万円程度。安い料金ではないが、施設を運営するアールスクウェアは「中国、台湾など外国人の富裕層に好評」という。

この京町家は投資家によるプロジェクトで再生された。三田証券が1口100万円、10口からの不動産小口化商品として投資家を募り、法人、個人合わせて14の出資者が京町家任意組合を組織している。投資家へのリターンは宿泊売上高を原資に、年2回実績に応じて分配する仕組みだ。

京町家リノベーションを不動産小口化商品とすることや、投資家による京町家再生は珍しい。三田証券不動産本部は「京都は観光都市として魅力的なマーケット。京町家を保存する社会貢献にもなり、当面は投資先として有望」とみている。近く第2弾となる事業も検討しているという。

三田証券のほか、京町家のポータルサイトを運営するJITホールディングスなども東京都や大阪市で定期的にセミナーを開き、京町家への投資を募っている。

観光客急増で不動産価格が急上昇

京町家は1950年以前に伝統軸組構法で建てられた木造建築を指す。多くが狭い路地に面した2階建て。間口が狭くて奥行きが長いため、「ウナギの寝床」と呼ばれている。投資家や企業の注目が集まるのは、京都を訪れる観光客が増えているからだ。

市観光MICE推進室によると、市を訪れる観光客は2014年から3年連続で5500万人を超えた。このうち、外国人観光客は661万人に達し、過去最高を更新した。秋の観光シーズンに入った東山や嵐山など市内の主な観光地は連日、大勢の観光客が繰り出し、宿泊や物販業者はうれしい悲鳴を上げている。

2016年は宿泊客数が1415万人に及び、年間の観光消費額も1兆円を突破した。ともに過去最高の数字で、観光地周辺の大混雑という弊害が見られるものの、かつてない盛況ぶりを示している。

これに伴い、市中心部では宿泊施設の建設ラッシュで商業地の地価が上昇している。国土交通省の2017年地価調査では、伏見区の伏見稲荷大社周辺の商業地が29.6%の上昇を示し、全国商業地で最も上昇率が高かった。京都府の商業地平均上昇率も5.7%に達し、全国1位。市中心部の地価上昇が府全体の数字を引き上げている格好だ。

市内の不動産業者によると、下京区の四条烏丸周辺で坪単価400万円ほど。最近になって落ち着き始めた傾向はあるものの、高値売買が続いている。京町家の場合、場所にもよるが、リノベーション前で2000万円以上、リノベーション後で5000万円以上、好立地だと億単位になるという。

不動産鑑定士でニッソー鑑定京都の森口匠社長は「1、2年先には淘汰が始まるかもしれないが、当面は高値傾向が続きそうだ。駅から徒歩圏内の物件はますます投資家の注目を集める可能性がある」との見方を示した。

サンケイビルやワコールも参入

京町家の再生、活用には、これまで地元の不動産業界が力を入れてきたが、外部からの参入も目立ってきた。不動産開発のサンケイビルもその1つで、2018年春に上京区で1棟貸しの宿泊施設「京都二条さわら木の宿(仮称)」をオープンさせる。

2020年度までに複数棟に事業を広げる計画だ。サンケイビルは「観光需要のさらなる高まりを見込み、京都ならではの宿泊体験を提供したい」としている。

市内に本拠を置く衣料品のワコールは2018年4月、京町家を改修した宿泊施設「京の温所」を左京区の岡崎エリアで開業する。5年後には50店ほどまで事業拡大を視野に入れており、「地元企業として京町家の活用を進めたい」と意気込んでいる。

京町家の数は2016年度までの7年間で5600軒以上が消失した。1日2.2軒のペースで失われている計算になる。市まち再生・創造推進室は「京町家の保全には住居として活用するのが1番だが、次善の策は宿泊施設などに利用すること」と京町家へ熱い視線が注がれるのを歓迎している。

京町家は古い寺社とともに、京都の景観を構成する貴重な財産だ。現存する4万軒余りのうち、14.5%が空き家で、利用可能な京町家は数多い。投資家や企業の注目は当分の間、続きそうだ。

高田泰 政治ジャーナリスト
関西学院大卒。地方新聞社で文化部、社会部、政経部記者を歴任したあと、編集委員として年間企画記事、子供新聞などを担当。2015年に独立し、フリージャーナリストとしてウェブニュースサイトなどで執筆中。マンション管理士としても活動している。

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