新築で購入したマンションを数年後に売却するとき、売却額が購入額を上回ることは少ない。マンションは築年数が経てば経つほど、売却額は下がり、資産価値は目減りするものだ。しかし、築年数が経っても資産価値が下がりにくいマンションも存在する。資産価値を維持するには様々な要因があるが、中でも大きいのが立地だ。

利回り4%未満はわずか1駅

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(画像=(写真=PIXTA))

マンションの資産価値が維持しやすいエリアとはどこなのだろうか?不動産専門のデータ会社である東京カンテイが発表した「築年帯別に見る駅別利回り分布の分析」で、資産価値が維持できるエリアを駅別でチェックすることができる。

この調査は、直近3年間に中古流通したマンションのうち、築年が30年の物件と、同時期に発生した賃料事例のうち、築年が30年のものを比較して算出している。近畿圏の平均坪単価は、新築時が196.5万円のものが、築10年で142.4万円(72.5%)、築20年で82.1万円(41.8%)、築30年で74.7万円(38.0%)と低下していく。しかし、平均坪賃料は新築で月額8,055円のものが、築10年で6,610円(82.1%)、築20年で4,699円(58.3%)、築30年で4,644円(57.7%)と坪単価に比べて下落が緩やかなため、利回りは上昇していく傾向にある。この利回りが小さいということは、マンションの売却額が賃料以上に下落せず、資産価値が維持できているといえるのだ。

近畿圏のマンションの平均利回りは、新築時で4.92%だったものが、築10年で5.57%、築20年で6.87%、築30年で7.46%に上昇する。近畿圏で築30年のマンション利回りが4%未満の駅は、京都市営地下鉄烏丸線の「烏丸御池」のみ。利回り4%台は5駅という結果になった。ではランキングを見ていこう。

【築30年中古マンションの利回り】
順位 駅名(路線名)/利回り
10位 大宮(京急京都線)/5.16%
9位 岡町(阪急宝塚線)/5.15%
8位 中津(大阪市営地下鉄御堂筋線)/5.05%
7位 三ノ宮(JR神戸線)/5.02%
6位 川西能勢口(阪急宝塚線)/4.93%
5位 阿倍野(大阪市営地下鉄谷町線)/4.73%
4位 桜川(大阪市営地下鉄千日前線)/4.68%
3位 門戸厄神(阪急今津線)/4.18%
2位 河原町(阪急京都線)/4.13%
1位 烏丸御池(京都市営地下鉄烏丸線)/3.98%

大阪、京都、阪神間の中心駅 ブランド力も高い

ランキングで上位に入っているのは、いずれも大阪、京都、阪神間の中心駅で、駅周辺エリアのブランド力も高いという特徴がある。ランキング1位の烏丸御池、2位の河原町はどちらも京都市内で商業や観光の中心地となっているエリアだ。また、常に再開発が行われており、街の活気も維持されている。例えば烏丸御池では、「新風館」の再開発計画が進められており、2017年10月に着工、2019年8月に竣工予定だ。河原町でも複合型商業施設「BIOSTYLE」が2019年に開業予定となっている。

もうひとつの特徴として、昔から評価の高いエリアがそのまま現在も価値を維持しているということもいえる。特に大阪市内では、古くから住宅適地として評価されていた谷町筋に低利回り駅が集中していることから、駅周辺の価値は一朝一夕で出来上がるものではない、と東京カンテイも分析している。

近畿圏の平均利回りと比較すると、築30年で利回り6%未満の駅であれば価格下落リスクは少ないといえそうだ。マンション購入時にはぜひ参考にしてほしい。(ZUU online編集部)

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