住宅ローンには三つの金利タイプがある。最も金利が低いのは変動金利型や固定期間選択型の固定期間の短いタイプで、0.6%台、0.7%台程度から利用可能。

しかし、これらの金利タイプは借入後に市中の金利が上がると適用金利も上がって、返済額が増えるリスクがある。超低金利時代の現在、いまよりさらに金利が低下することは考えにくく、借入後に金利が上昇して返済額が増えるリスクのほうが圧倒的に高いだろう。

それに対して、借入時の金利が完済まで変わらない全期間固定金利型は金利が1.1%台から1.3%台などと若干高くなるが、それでも借入後に金利が0.5%上がればどうだろうか。

全期間固定金利型はそのままであるのに対して、変動金利型や固定期間選択型の適用金利は上昇、金利の上下関係は逆転する。それだけに、超低金利のこの時期なら、多少金利が高くても、全期間固定金利型の利用が安心だというのが筆者の見解だ。

フラット35には三つの金利引下げがある

マイホーム,フラット35
(画像=PIXTA)

この全期間固定金利型の代表格は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して実施しているフラット35。

2017年12月の金利は、返済期間15年〜20年が1.27%〜1.92%で、返済期間21年〜35年が1.34%〜1.99%。金融機関により金利は異なるが、最も多くの金融機関は一番低い金利、35年返済なら1.34%を採用しており、金融機関を選べば、誰でも最低金利を利用できる。

注目しておきたいのは、フラット35には一定条件を満たせば、当初の金利が低くなる金利引下げ制度がある点だ。17年12月現在、その制度には次の三つがある。

  1. 当初5年間または10年間金利が0.25%引き下げられる「フラット35S」
  2. 当初5年間金利が0.25%引き下げられる「フラット35子育て支援・地域活性化型」
  3. 当初5年間または10年間金利が0.60%引き下げられる「フラット35リノベ」

これらを上手に活用すれば、適用金利は0%台になり、変動金利型並みの金利で全期間固定金利型を利用できるようになる。安全・安心であるだけではなく、変動金利並みの超低金利になるので、住宅ローン利用に当たっては、ぜひ念頭に入れておきたい。以下、それぞれ詳細をみていこう。

「フラット35S」6つの条件のいずれかひとつを満たせばOK

まず、「フラット35S」というのは、基本性能の高い住宅を取得する人が利用できる金利引下げ制度。金利引下げ期間には10年と5年があり、10年になるのは、次の条件のいずれかひとつを満たす必要がある。

  1. 認定低炭素住宅
  2. 一次エネルギー消費量等級5の住宅
  3. 性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)
  4. 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
  5. 高齢者等配慮対策等級4の住宅(共同住宅の専用部分は等級3でも可)
  6. 認定長期優良住宅

国土交通省の調査では、長期優良住宅の認定件数は年間10万前後に達しているし、住宅生産団体連合会の調査によると、住宅性能表示制度を利用している住宅のうち9割以上は耐震等級3、一次エネルギー消費量等級5を取得している。

フラット35の8割以上は「フラット35S」

これに対して、金利引下げ期間が5年の条件はワンランク緩くなる。

  1. 断熱等性能等級4の住宅
  2. 一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
  3. 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
  4. 免震建築物
  5. 高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
  6. 劣化対策等級3の住宅で、維持管理対策等級2以上の住宅

金利引下げ期間10年に比べて、一段と利用しやすくなる。17年11月のフラット35の申込み件数をみると、全体の9290件のうち7575件は「フラット35S」で、その割合は81.8%に達する。「フラット35S」以外は、「フラット35S」を利用できない借換えによる申込みがほとんどであり、新規の購入の大半は「フラット35S」の適用を受けているといっても過言ではない。

「フラット35S」――35年間の総返済額は約73万円の減額に

では、「フラット35S」だとどれくらいトクできるのか、借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの例で試算してみよう。まず、通常のフラット35だと17年12月の金利1.34%では毎月返済額は8万9522円で、これが35年間続くので、35年間の総返済額は約3760万円になる。

それが、「フラット35S」で当初10年間金利が0.25%引き下げられると、毎月の返済額は8万5949円に3573円の減額だから、年間では4万円以上トクできる計算だ。

しかも、当初の金利が低くなって元金の減り方が早くなるので、11年目から金利が1.34%に戻っても毎月返済額は8万8544円と、金利引下げのない場合に比べて1000円近く負担が軽くなるその結果、35年間の総返済額は約3687万円で、金利引下げのない場合の約3760万円に比べて73万円も負担が軽くなるのだ。

「フラット35子育て支援・地域活性化型」

ー―35年間の総額で110万円がオトクだが自治体は限定的

17年から実施されているのが、「フラット35子育て支援・地域活性化型」。これは、住宅金融支援機構が子育て支援や地域活性化について積極的な取組みを行っている自治体と提携、その自治体内での住宅取得に当たって、フラット35の当初5年間の金利を0.25%引き下げる制度。利用できる自治体が限定されるものの、利用できれば、先の「フラット35S」と併用できるので、当初5年間の金利引下げ幅は0.25%+0.25%で0.50%に拡大する。

17年12月の金利では、返済期間15年〜20年の1.27%は0.77%になり、返済期間21年〜35年の1.34%は0.84%にダウンする。これを利用しない手はない。やはり借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしでみるとこうなる。

当初5年間は0.84%だから、毎月返済額は8万2467円で、金利引下げのない場合の8万9522円に比べて7055円も少なくなる。年間では8万円以上、5年間では42万円以上も負担が軽減される。

この「フラット35子育て支援・地域活性化型」の金利引下げが終わる6年目からは金利1.09%になり、毎月返済額は8万5470円、そして、11年目からは通常の1.34%に戻って毎月8万8050円になる。その結果、35年間の総返済額は3650万円で、金利引下げのない場合の約3760万円に比べて110万円も負担が軽くなる。

ただ、残念ながらこの「フラット35子育て支援・地域活性化型」を利用できる自治体はさほど多くないのが現実。17年12月1日現在の提携自治体は以下よりチェックできるので、確認していただきたい。

「フラット35子育て支援・地域活性化型」を利用できる自治体 http://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/organizations.html

「フラット35リノベ」なら金利が0.6%低くなる

「フラット35リノベ」というのは、省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性を一定以上向上させるリフォームを行った住宅が対象。あらかじめ条件を満たすリフォームが行われたリフォーム済みの中古住宅を取得する場合、中古住宅を購入後に、条件を満たすリフォームを行う場合のいずれかが対象になる。

金利の引下げは何と0.6%で、その引下げ期間は5年または10年になっている。当初10年間金利が引き下げられる条件は、先の「フラット35S」の金利引下げ期間10年の(1)~(6)と同じ。

たとえば、リフォームによって長期優良住宅にする、あるいは耐震性を高めて耐震等級を3にするといった工事を行えばいいわけだ。それも()1〜(5)のすべてを満たすのではなく、どれかひとつでOKなので、中古住宅の取得を考えている人は、ぜひこの制度を利用していただきたい。金利引下げ幅が0.6%と格段に大きいだけに、それだけトクできる金額も大きくなるのだ。

「フラット35リノベ」――35年間の総額で173万円オトクに

どれだけトクできるのか、やはり借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしで試算してみよう。

「フラット35リノベ」では、当初10年間の金利が1.34%から0.50%引き下げられて0.74%になるので、毎月の返済額は8万1099円になる。金利引下げがないと毎月8万9522円だから毎月8423円の軽減。年間では10万円以上も負担が軽くなるのだ。

しかも、11年目からも8万7148円ですむ。35年間の総返済額は約3587万円に減って、金利引下げのないときの約3760万円に比べると、35年間の総額で173万円もトクできる計算だ。

なお、これらの制度はいずれも期間限定の時限措置であり、17年12月の段階では18年3月31日申込み分までとなっている。申込状況や経済状況などによって延長される可能性もあるものの、確実に利用するためには早めに準備をしたほうがいいかもしれない。

山下和之
1952年生まれ。住宅・不動産分野を中心に新聞・雑誌・単行本・ポータルサイトの取材・原稿制作のほか、各種講演・メディア出演など広範に活動。主な著書に『家を買う。その前に知っておきたいこと』(日本実業出版社)、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』(学研プラス)などがある。山下和之のブログ: http://yoiie1.sblo.jp/