マイホームを譲渡(売却)すると、譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されることになるが、一定の要件に該当すれば、3000万円の特別控除やその所有期間によって軽減税率の特例があることをご存じであろうか。税率が大きく変わる長期、短期の所有期間の要件や軽減税率の特例内容とはどのようなものか確認しよう。

マイホームを売却したときは3000万円の特別控除が適用

売却所得,長期譲渡所得,短期譲渡所得,マイホーム
(画像=Thinkstock/GettyImages)

マイホームに限定することなく、土地や建物を売却した際には、譲渡所得金額に対して所得税、住民税が課税される。課税譲渡所得金額の算出方法は次の通りである。

譲渡価格-取得費+譲渡費用-特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額

上記の算出方法の内、経費的な内訳を解説すると、「取得費」とは、売却した土地や建物を買入れた時の購入代金(建物は減価償却費相当額を控除する)や仲介手数料などの合計額であり、「譲渡費用」とは、仲介手数料、測量費など土地や建物売却に直接要した費用、貸家の売却に際し支払った立退料、売却のために建物を解体した費用などになる。

特別控除額については次の通りである。(一定の要件に該当する場合に適用)

(イ)収用等により土地建物を譲渡した場合……5000万円
(ロ)マイホームを譲渡した場合・・・3000万円
(ハ)特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合……2000万円
(ニ)特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合……2000万円
(ホ)2009年及び2010年に取得した土地等を譲渡した場合……1000万円
(ヘ)農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合……800万円

マイホーム(居住用財産)を売却したときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで特別控除の特例が受けられる。適用要件は、自己が居住している家屋と敷地を売却することや、以前に居住していた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売却することなどになっている。

課税税率は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得で区分されており、所得税と住民税にそれぞれ課税され、内訳は次の通りとなる。

(1)長期譲渡所得(所有期間5年超)……所得税15%、住民税5%
(2)短期譲渡所得(所有期間5年以下)……所得税30%、住民税9%

長期譲渡所得はその土地や建物の所有期間が5年超が該当、短期譲渡所得は5年以下が該当となり、判断期日は土地や建物を売却した年の1月1日現在となる。

マイホームで所有期間が10年超えならさらに軽減税率の特例がある