年明けくらいから春の新生活に向けて、賃貸物件探しが始まる季節になってきた。最近はネットで気になる物件をまずは検索し、その物件を取り扱っている不動産業者に足を運ぶやり方が主流だと思う。その前に知っておきたい不動産業者の真実3つを取り上げ、賃貸物件を扱う不動産業者のからくりを見ていこう。

(1)フリーレントありの物件

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(画像=PIXTA)

最近目にすることが多くなったのが、フリーレント期間ありの物件だ。これは、ある一定期間家賃を無料にすることで、入居者を囲い込むことを意図している。借主からすると、得する話ではあるが、その裏側には、フリーレント期間を設けることまでしないと、入居者が集まらないことを意味している。立地、築年数と賃料の関係が適正水準であれば、自然と入居者は決まるものだが、様々な理由で入居者付けに苦戦することもある。フリーレントは客付けを依頼された不動産業者から提案することが多い。

借主にとってメリットだらけのフリーレントだが、気を付けなければならない点もある。まず、フリーレントには契約期間があり、その期間以前に退去すると違約金が発生することとなる。大家側からすると、フリーレント期間だけで出ていかれては、利益を出すことが出来ないので、当然最低限の契約期間を定める。その期間より短い賃貸を考えているなら、そのフリーレント物件は除外すべきだ。

次にフリーレント期間が、入居月末までなのか、入居から1か月間なのか、よく確認することだ。もしフリーレント期間が入居月末までだと、月末近くの入居は不利になる。

最後に、フリーレントの意味が、家賃だけの場合、共益費や水道光熱費など付帯費用は通常通り借主負担となる。フリーレントなので、その月の持ち出しは0円だと考えていると、想定外の出費に見舞われることとなるので、契約書の内容をしっかり確認する必要がある。

(2)更新期間が1年の物件

不動産の賃貸契約期間は2年間、というのが最近の主流だが、まれに1年で更新という物件もある。

まず不動産賃貸借には、普通借家契約と定期借家契約がある。通常は普通借家契約だが、建て替えの計画があるなどの理由で、1年間だけの契約を求められることがある。この場合は定期借家契約を締結することとなる。

普通借家契約の場合、借主からの契約解除は、事前通告などが契約書にうたわれていれば、契約書通りに容易にすることが出来るが、貸主からの契約解除や更新拒絶は、正当な理由(例えば大家がそこに住むなど)がなければすることが出来ない。

一方、定期借家契約は、契約期間が終了した時点で自動的に契約が終了し、借主は確実に物件を引き渡す義務が生ずる。この契約を結ぶ際は、大家側が公正証書などや契約期間を明記した書面を借主にきちんと交付し、説明する義務がある。貸主がこの説明を怠ったときは、契約効力はなくなり、普通借家契約となる。

借主としては、1年で更新期間を迎えるというハンディーを背負うので、この期間の賃料を通常より安くすることを交渉してみることも良いだろう。

(3)仲介手数料無料のからくり

最近は仲介手数料無料の不動産屋が仲介するケースを見かけることが出始めている。手数料無料で業者がやっていけるのか、その分他の手数料名目で取られるのでは、と不安を抱く方もいると思う。実際、礼金が周辺相場より1か月分上乗せされたり、不必要なサービスに入会させられることもあるようだ。

では、不動産業者が仲介手数料をどうして無料にできるのだろうか。そのからくりはこうだ。

登場人物は、大家、元付業者、仲介業者、借主の4者だ。この中の元付業者とは、大家からの昔からの付き合いのある地元の不動産業者など、この物件の賃貸を任されている業者をいう。通常、大家から賃借人を探すよう依頼を受けた場合、自ら情報サイトに物件情報を掲載すると同時に、レインズという業者しか見ることのできないイントラネットにも掲載する。業者は元付業者、仲介業者の二役を担えれば、大家と借主両方から仲介手数料をもらうことが出来る。しかし、特に賃貸物件の場合、広く情報を広げた方が早く入居者を見つけることが出来るので、レインズに広く掲載するケースが多い。

その際、この物件は広告料1か月と掲載することがある。これは、大家から広告料名目で家賃1か月分を支払う、ということを意味する。そうすると、仲介業者は、物件を早く決めるために、借主からの仲介手数料を放棄し、大家からの広告料を収益とすることがある。これが仲介手数料を無料にできるからくりだ。

大家サイドからすると、空室リスクを早急に解消したいという思惑から、このような方法をとるのだが、もし、前にも述べた様に、他の名目で無駄なお金がとられていないなら、借主としては仲介手数料を回避することが出来る。

以上、来年春からの新生活に向けて、賃貸物件を探す際の注意点をあげてみた。少しでも費用を抑えながら、自分の希望に合った物件を見つけるためには、早め早めのお部屋探しが大切なのは言うまでもない。

マネーデザイン代表取締役社長 中村伸一
学習院大学卒業後、KPMG、スタンダードチャータード銀行、日興シティグループ証券、メリルリンチ証券など外資系金融機関で勤務後、2014年独立し、FP会社を設立。不動産、生命保険、資産運用(IFA)を中心に個人、法人顧客に対し事業展開している。日本人の金融リテラシーの向上が日本経済の発展につながると信じ、マネーに関する情報を積極的に発信。

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