一流の人は「お金」と「時間」どちらを大切にするか？

お金を増やすために必要なこと

2018/01/01

著者ZUU online編集部

富める人はより富める――。近年、その傾向が顕著になっています。世界人口の10%未満の人々だけで、世界の富全体の86%を所有しているという調査が発表されました。

スイス金融大手クレディ・スイス・リサーチ・インスティテュートが毎年発行している「グローバル・ウェルス・レポート2017」によると、世界の人口の1％の富裕層が所有する総資産額は世界全体の50.1％を占めており、2008年の金融危機のピーク時の42.5％の割合から増加していることが発表されています。2007年以降の10年間で世界の富は27％増大したが、貧富の格差はいっそう広がっているとのことです。

年収2000万円を越えるようなお金持ちと年収500万円（あくまで比較としての年収）の人との違いはどのようなところにあるのでしょうか。以下では3つのポイントを紹介しましょう。

インカムゲインで毎月100万円が入ってくる。それを、会社勤めのかたわらで30代や40代のうちに実現することができれば、年々、資産が増え、富裕層の仲間入りができるかもしれません。非現実的で夢のような話に思われるかもしれませんが、これくらいの不労所得を得ている人たちは、決して珍しい存在でもありません。たとえば、サラリーマンを続けるかたわら、経験ゼロから始めて、月に数百万円を稼いでいる不動産オーナーはいくらでもいます。

1. 「お金」VS「時間」　時間こそが最大の資産である

成長とは、一次関数のようにかけたコスト（努力・時間・お金）に比例してまっすぐ伸びていく場合もあれば、二次関数のように最初は大きな変化は見えなくても、どこかのタイミングで加速し始め、爆発的な伸びで成長する場合もあります。これをお金にたとえれば、一次関数で伸びていく最もシンプルな形は「貯金」です。500円玉貯金を欠かさず続けていけば、貯金残高はジワジワと増えていきます。しかし、この方法では先も見えています。

＜二次関数的にお金が増える「複利運用」＞

もし、お金を二次関数的に増やしたいなら、お金が新しいお金を生み出す運用を始めるべきです。それが「複利運用」です。

たとえば、金利10％の金融商品を単利で100万円分買ったとします。元本である100万円にのみ利息がつくので、この場合、毎年の伸び率は10万円と決まっているため、その運用結果は、一次関数的に伸びていきます。これが「単利運用」の結果です。

【単利運用】
毎年の伸び率：10％×100万円＝10万円（30年後＝400万円）

一方、「複利運用」では、運用益が出たらその都度、その利益を元本に加算していくやり方です。ジャガイモの例で言えば、収穫物をすべて「タネ」にして植え直すことです。同じく金利10％だとすると、これだと、初年度の利益は10万円ですが、２年目は11万円、３年目は12万1000円と増えていきます。

【複利運用】
１年目：10％×100万円＝10万円
２年目：10％×（100万円＋10万円＝11万円
３年目：10％×（110万円＋11万円）＝12万1000円（30年後＝約1745万円）

これを30年続けると、単利運用の場合は100万円が400万円しか増えないのに対し、複利運用だと約1745万円まで増えます。これが複利の威力です。複利運用のインパクトは、運用期間が長ければ長いほど増します。

2. 「持ち家」VS「賃貸」　どちらがオトク？

「金利が上がれば、ローン返済がきつくなるから賃貸が有利」
「でも、不動産価格が上昇すれば資産価値も上がるから、マイホームのほうがオトクだ」
「引っ越しを頻繁にするなら、賃貸が有利だろう」

「マイホームと賃貸のどちらがオトクか」という論争は、永遠に決着がつくことはありません。なぜなら、いくらシミュレーションしたところで、前提とする経済情勢で結論が変わってしまうからです。

ひとつ言えることは、「マイホームを買えば安泰だ」と一方的に信じ込むのは誤解だということです。マイホームを買った瞬間に「お金を生み出さない資産」が自分の資産のほとんどを占めることになります。住宅ローンを組んだのであれば、今後、不動産投資で自分の資産にレバレッジをかけたいと思っても、そのローンが足枷になるかもしれません。資産形成の選択肢を狭める可能性もあるのです。

ここで強調したいのは、マイホームと賃貸のどちらがオトクかという損得の話ではなく、マイホームの選択にも投資のセンスを持ったほうがよいということです。マイホームを購入したいという人にアドバイスしたいのは、自分が住まなくなった時に、資産としてどんな価値があるかを考えておくことです。

たとえば、4000万円のマンションを検討しているなら、周辺の類似賃貸物件から想定家賃を算出します。もし、15万円で貸し出しできそうだとすれば、年間家賃収入は180万円になりますから、購入価格から計算した表面利回りは4.5％です。かたや、同じ4000万円を不動産投資に回すという選択肢があります。都心のワンルームマンションの表面利回りが5.5％だとすると、年間の家賃収入は220万円です。もし、投資用不動産の利回りが、マイホームの想定賃貸利回りより高ければ、マイホームを購入するより、利回りの高い投資用不動産を購入して、受け取る家賃で賃貸住宅を借りたほうが合理的です。