住宅ローンを組むときに「フラット35」を選択肢に入れる人は少なくないだろう。広く知られる住宅ローンだが、2017年10月1日から内容が一部変更され利用者に有利になったという。変更後のフラット35は「新フラット35」と呼ばれている。
これから住宅を購入しようと考えている方はもちろんのこと、将来住宅を購入する可能性がある方も新フラット35について知っておきたい。
そもそも「フラット35」とは
フラット35とは、住宅費の借り入れ時に「返済終了までの金利」が確定する住宅ローンである。政府が出資した住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供するもので、最長35年で全期間において固定金利となる。
フラット35のメリットとデメリットは何だろうか。メリットは「固定金利により、市場金利が上昇してもローンの返済額は増えないこと」と「住宅ローンの借り入れで必要となる保証料が0円であり、繰上げ返済手数料も0円ということ」である。デメリットは初めのメリットの逆となるが「市場金利が低下してもローンの返済額が減らないこと」になる。
フラット35は様々なニーズに対応している。子育て世帯やUIJターンなどを支援するために地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、フラット35の金利を一定期間引き下げる「フラット35子育て支援型・地域活性化型」というプランがある。また、夫婦の年収を合わせて申し込むことができるプランや、親子2世代で返済するプランもある。
これらのプラン以外にいくつかのバリエーションもある。返済期間20年以下でフラット35よりも低い金利で借り入れできる「フラット20」。フラット35申込者が、省エネルギー性・耐震性などの質の高い住宅を取得する場合、一定期間金利が割引される「フラット35S」。中古住宅を購入して性能向上リフォーム行う場合や、住宅事業者により性能向上リフォームされた中古住宅を購入する際に利用できる「フラット35リノベ」である。但し、フラット35Sとフラット35リノベの申し込みは期間限定となり、また予算金額に達すると見込まれた場合には、早期に受付が終了される場合があるので気をつけたい。
新フラット35で変わったところ
新フラット35は団信（団体信用生命保険）付きの住宅ローンだ。団信とは、住宅ローンを組んでいる方が死亡された場合や障害をもった場合に、保険金で住宅ローンを返済する生命保険だ。住宅ローンでは団信などの生命保険への加入が条件となっていることが殆どである。以前のフラット35では団信の加入は任意であったが、新フラット35は団信付き住宅ローンになり、また団信の保障内容が変更された。
フラット35の団信は、機構団信と3大疾病付機構団信の2種類がある。機構団信では、「死亡」と「高度障害」が住宅ローン返済の対象となる。3大疾病付機構団信では、死亡と障害以外に「がん・脳卒中・心筋梗塞」の3大疾病により一定の要件に該当する場合も住宅ローン返済の対象となる。新フラット35では、機構団信が「新機構団信」に、3大疾病付機構団信が「新3大疾病付機構団信」改められる。
新フラット35の具体的な変更点を確認する。それらは大きく分けて3つあり、(1) 新機構団信・新3大疾病付機構団信に必要な費用がローンに含まれ実質値下げとなり、(2) 新機構団信・新3大疾病付機構団信の障害の保障範囲が拡大され、(3) 新3大疾病付機構団信は介護保障も対象となることである。
(1) 新機構団信・新3大疾病付機構団信に必要な費用がローンに含まれ実質値下げに
2017年9月以前の団信では、住宅ローンの支払とは別に団信特約料（保険料）を支払う必要があった。2017年10月以降の新機構団信・新3大疾病付機構団信では、住宅ローンの金利に団信の費用が含まれ、住宅ローンの支払いと一緒になった。
この変更にあわせて、団信の費用が軽減された。以前のフラット35と新フラット35で総支払額を比較する。期間35年のフラット35にて3000万円の住宅ローンを利用する場合を想定し、条件は毎月の返済額が一定となる元利均等返済でボーナス返済はなしとする。
以前のフラット35では、借入金利1.12パーセントの場合にローンの総支払額は約3628万円となり、これに団信特約料の総支払額約204万円が追加される。総支払額の合計は約3832万円になる。
新フラット35では、新機構団信の金利0.28パーセントが上乗せされ1.40パーセントのローンになる。新機構団信を含んだ総支払額は約3797万円となり、以前のフラット35に比べ約35万円の減額となる。
尚、新3大疾病付機構団信に加入する場合は、新機構団信の金利に0.24パーセントが追加される。
(2) 新機構団信・新3大疾病付機構団信の障害の保障範囲が拡大
以前の機構団信の保障範囲は「死亡」または「高度障害」が対象となっていたが、新機構団信・新3大疾病付機構団信では「死亡」または「身体障害」へ変更になった。高度障害と身体障害はどう違うのだろうか。
高度障害とは、生活に重大な支障をきたす状態である。例えば、両眼の視力を全く永久に失った場合、言語またはそしゃくの機能を全く永久に失った場合、両手や両足の機能を全く永久に失った場合、などがある。
身体障害保障では、身体障害者福祉法に定める 1 級または 2 級の障害に該当し、その等級の身体障害者手帳の交付が債務弁済の条件となる。ちなみに、障害程度等級は1級から7級まで定められている。1級が最も重大な障害であり、2級はその次に重大な障害になる。保障内容が高度障害保障から身体障害保障に見直されることで新たに保障対象となる例として、ペースメーカの植え込みや人工透析を受けており日常生活活動が極度に制限されているケースなどがある。
但し、高度障害から身体障害へ変更になることで、逆に保障対象から外れた事例もある。例えば、言語またはそしゃくの機能を全く永久に失った場合、神経・精神の障害で常に介護を要する場合などは身体障害では対象外となった。しかしながら、身体障害の2級も条件に加わることで、保障内容が充実したことは確かである。
(3) 新3大疾病付機構団信は介護保障も対象に
新3大疾病付機構団信には「介護保障」も追加された。介護保障は、保障開始日以降のケガや病気により、公的介護保険制度による要介護2から要介護5に認定され保険金が支払われ、それがフラット35の債務に充当されることで返済が不要となる。
要介護度は1が最も軽度で5が最も重度になり、要介護2の状態とは軽度の介護を必要とする状態である。要介護2から要介護5までの例としては、食事・排せつ・入浴・衣服の着脱に介助が必要な状態、歩くために車いすが必要な状態、浴槽への出入りが一人で出来ない状態などが該当する。
要介護状態となる人は増え続けている。身体障害には該当しないが、ケガや病気で日常生活や仕事に支障が出た場合でも保障されるケースが増えることで、新3大疾病付機構団信はより安心できるものになった。
フラット35を利用するには
フラット35を利用するには、金融機関と商品タイプの選択を行い、ライフプランに合った資金計画を作成し、住宅購入の手続きを行う。まずは金融機関と商品タイプについて確認する。
フラット35を扱う金融機関は300以上あり、都市銀行、信託銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、信農連、保険会社、モーゲージバンク（住宅ローンの取扱い専門会社）など多様な金融機関を利用できる。商品タイプは各金融機関で様々なものが提供されている。
金融機関と商品タイプの選び方には、「借入金利と融資手数料」、「返済口座」、「併せ融資」、「つなぎ融資」の4つのポイントがある。
借入金利と融資手数料は、金融機関や商品タイプにより異なる。その一覧の確認や検索はフラット35Webサイトで確認できる。融資手数料には「定額型」と「定率型」があり、定額型は融資額にかかわらずに手数料の額が一定で、目安として3万円から5万円程度、定率型は融資額により手数料の金額が異なり、目安として借入額の1パーセントから2パーセント程度になる。
返済口座は、フラット35を申し込んだ金融機関の口座からの引き落としとなる。よって、口座を利用しやすい金融機関を選ぶことが良い。保険会社やモーゲージバンクなどでフラット35を利用する場合は、それらが定める金融機関の返済口座を選択することになる。
併せ融資とは、フラット35と別の住宅ローンを組み合わせて借りることである。借り入れる際の条件などにより、併せ融資の選択がローン利用者にとって有利になることがある。申し込む金融機関での併せ融資の利用可否と、併せ融資で組み合わせることができる住宅ローンを確認しておくと良いだろう。
つなぎ融資とは、住宅の着工金や中間金などの支払いのために、住宅ローン資金の受取前に金融機関が提供するローンのことである。金融機関がつなぎ融資に対応しているかも金融機関選びでのポイントになる。
ライフプランに合った資金計画の作成
ライフプランとは、結婚、子供の養育や教育、住宅ローン、住宅修繕など、人生の様々なライフイベントにて、いつ頃にどれくらいの支出が発生するかを把握するための計画である。現在から老後の生活まで見据えた計画をたて、保険の保障内容を見直すことなどが必要となる。
フラット35を利用するにあたり毎月の返済額の計算が必要になる。ローン返済額は無理のないように計画することが重要だが、その返済額はライフプランシミュレーションを元に計算することが一般的である。フラット35ホームページではライフプランに合った資金計画シミュレーションも出来る。それらを利用して、住宅ローンだけではなくライフプラン全体の資金計画を作成し、無理のないローン返済額を考えよう。
住宅購入の手続き
住宅購入の手続きは、新築住宅建設、新築住宅購入、中古住宅購入で異なる。これらに共通するのは、最初の段階で金融機関による事前審査を受け、その後に借り入れと団信加入の申し込みを行うことになる。
これらの手続きの流れについては金融機関によって若干異なることもあるため、各金融機関に確認して手続きを把握したい。尚、健康上の理由などで新機構団信や新3大疾病付機構団信に加入しない場合でも、フラット35を利用できることがある。
ここまで新フラット35を紹介してきた。住宅ローンを組むことは殆どの人にとって人生の非常に重要なイベントであり慎重に進めたいものだ。また、団信は生命保険になるため、既に契約している生命保険と団信が重複することもある。団信を申し込む際には、生命保険全体を見直すことが必要であろう。（松本雄一、ビジネス・金融アドバイザー）
