人生最大の買い物であるマイホーム、多くの人は住宅ローンを組んで購入しているのではないでしょうか。「借り入れ時はなるべく長期で借り、繰り上げ返済をうまく利用して早目に返済を終える」というのが住宅ローンのセオリーとも言われています。
しかし、その一方で、繰り上げ返済のタイミングや方法を間違えているような事例もしばしば見受けられます。住宅ローンの繰り上げ返済を上手に行う方法を紹介します。
住宅ローンの繰り上げ返済の種類と効果
住宅ローンの繰り上げ返済には、借り入れた元金をすべて返済する「全額繰り上げ返済」と、元金の一部を返済する「一部繰り上げ返済」があります。「全額繰り上げ返済」は、その名の通り、借入金の残額を一括返済する方法で、退職金などのまとまったお金が入った場合に行われることが多い方法です。
一方「一部繰り上げ返済」は、借り入れた金額の一部だけを返済する方法で、ある程度、貯蓄が貯まった時点で行うケースが多いでしょう。さらに「一部繰り上げ返済」は、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法に分けられます。
前者の「期間短縮型」は、繰り上げ返済した金額に応じて、返済期間が短縮されますが、毎月の返済額はそのままです。ローン返済を早く終えることができるのがメリットです。
後者の「返済額軽減型」は、繰り上げ返済した金額に応じて、毎月の返済額が軽減される方法で、返済期間は変わりません。毎月の返済額を抑えて家計に余裕をもたせることができるのがメリットです。
利息の軽減効果で見ると、「期間短縮型」のほうが「返済額軽減型」より効果は大きくなります。したがって、「期間短縮型」は、繰り上げ返済の効果を重視したい人にはおすすめと言えるでしょう。しかし、一度縮めた返済期間を再び延ばすことが基本的にできないため、慎重に行う必要があります。
繰り上げ返済をするときに確認しておきたいこと
繰り上げ返済を検討する場合、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか。まずは、繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料の確認が大切です。
住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料は、銀行によって異なります。同じ銀行でも「全額繰り上げ返済をするのか」「一部繰り上げ返済をするのか」によって異なる場合もあるのです。さらに「固定金利か」「変動金利か」といった金利タイプでも異なる場合もあります。
また、同じ銀行内でありながら、ダイレクト申し込みでは無料という銀行があるなど、申し込み方法の確認も必要です。一般的にインターネット専業銀行では手数料無料のところが多いでしょう。
次に、「最低いくらから繰り上げ返済できるのか」「回数に制限がないのか」についても確認しておきましょう。手数料が無料なら、貯蓄感覚でこまめに繰り上げ返済をすることも検討できます。しかし、繰り上げ返済が有料の場合は、ある程度まとまった金額になってから行わないと、利息の軽減効果が少なくなるため注意が必要です。
子育て世代は、繰り上げ返済で予想外の事態になることも！？
現在は預金をしてもほとんど金利がつかないため、繰り上げ返済をして利息軽減のメリットを受けたほうがお得だという考えもあります。しかし、繰り上げ返済をする前に、「今後、必要になるお金をきちんと確保できているかどうか」ライフプランの確認も必要です。
子育て世代では、子どもが想定外の進路に進むことになったり、突発的な病気やケガをしたりして、突然、大きなお金が必要になることも少なくありません。いざというときの緊急予備資金や教育費には、貯蓄で備える必要があるため、貯蓄額には余裕をもっておきましょう。繰り上げ返済をしすぎて大学進学資金が不足し、結果的に奨学金や教育ローンを利用しなければならなくなった……という事態は避けたいものです。
繰り上げ返済をする際には、今後のライフプランをしっかりと考慮し、できればキャッシュフロー表を作成してみるなどのシミュレーションをすることが大切です。今後のライフプランに必要なお金を確保できているかを確認し、貯蓄とのバランスを取りながら繰り上げ返済を検討しましょう
（提供：フィデリティ投信）
