不動産投資を行う時に、まず考えたいのが、マクロの要素である人口についてです。当然、人口が増えれば不動産ニーズは上がりますし、減ればニーズは下がります。今後、日本では少子高齢化、人口減少が予想されていますが、不動産投資はどの観点で行えばいいのでしょうか。
世帯数は増えており、投資のチャンスは多い
不動産投資で重要なのは人口以上に世帯数です。なぜなら、世帯数はそのまま不動産の数に直結するからです。
その観点で統計を見てみると、人口とは少し違った数字を見ることができます。国勢調査によると、日本の世帯数は平成29年時点で50,425世帯であり、基本的には毎年増え続けています。平成元年の世帯数が39,417世帯であることから、そこから約25％増加しているのです。
世帯数の背景には、晩婚化や少子高齢化による、単身世帯の増加があります。単身世帯の割合は、平成元年には20％でしたが、平成29年には27％に増えました。また、夫婦のみの世帯も16％から24％へと増加しています。一方、夫婦と子供の世帯は、39.3％から29.5％へ、三世代世帯は、14.2％から5.8％へと減少しています。世帯当たりの人数も3.1人から2.47人へと減少しています。また、高齢者世帯が7.8％から26.2％と大きく増えているのも特徴です。
今後も世帯数は増えていくが、2025年にピークを迎える
では、今後も世帯数は増えていくのでしょうか。基本的にはこの単独世帯の増加・平均世帯人数の減少傾向は、今後も変わらないと言われています。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、今後2025年くらいまで、人口は減少する予測がたてられているものの、世帯数は増えていきます。2025年には世帯数は約54,000世帯に達するといわれていますが、2040年には、世帯数は約50,700世帯まで減少し、今の世帯数と同じくらいの水準まで落ち込むとされ、1世帯当たりの人数は2.08人にまで減少する予想になっています。
世帯数が増えていく地域、減っていく地域とは？
さらに、地域別で見るとどこの世帯数が増え、減っていくのでしょうか。住民基本台帳によると、世帯数が増えているエリアは、東京、埼玉、千葉、神奈川など関東近郊、愛知、滋賀、京都、大阪など三大都市圏に集中しています。例外として、沖縄県の世帯数も増えています。
一方、秋田県、高知県、長崎県などは、世帯数が減少しつつあります。他の地方も、世帯数は減ってはいないものの、増加率はゆるやかになっています。今後、人口動態を加味すると、都市圏にさらに人が流入し、地方はさらに世帯数が減っていく可能性があります。
不動産投資でチャンスとなるエリア、投資方法は？
では、これらを踏まえ、不動産投資はどのように行うのがよいのでしょうか。
リスクを抑えるのであれば、都心かつ単身者というのがポイントになるでしょう。都心部は、今後も安定的に人口流入が続くことが予想されます。また、単身者世帯、夫婦のみの世帯というのも、今後増えてくるでしょう。世帯あたりの人数が今後増えていくことは予想しづらいので、空室リスクを考えるとコンパクトな住居のほうが、継続的な需要はあるかもしれません。
もう1つは、単身高齢者向けの住宅です。今後高齢化が進行していくにつれ、単身の高齢者という生き方も増加していくことが予想されます。そういった方向けの設備を備えた住宅は地方であっても一定のニーズはあるかもしれません。 このように、今後、不動産投資と一口にいっても、都心と地方、ファミリータイプと単身タイプで、大きく明暗が分かれてきそうです。投資を考える際は、こういった人口、世帯の増減にも注意を払いたいですね。
文・J PRIME編集部 （提供：JPRIME）
【オススメ記事 JPRIME】
・超富裕層が絶対にしない5つの投資ミス
・「プライベートバンク」の真の価値とは？
・30代スタートもあり？早くはじめるほど有利な「生前贈与」という相続
・富裕層入門！富裕層の定義とは？
・世界のビリオネア5人が語る「成功」の定義
