住宅ローンを使って住宅の購入資金を借りる場合、「できるかぎり返済額を少なくしたい」と思う人は多いのではないでしょうか。また、固定金利型よりも一般に金利が安く設定されている変動金利型を検討している人もいるかもしれません。しかし、気になるのが「金利が変動すると住宅ローンの返済額はどう変わるのか」という部分です。
変動金利型を選択して、もし大きく金利が上下してしまった場合はどうなるのでしょうか。ここでは、変動金利型を選択した場合の返済額の変化をシミュレーションしていきます。
変動金利で金利が返済額に反映されるタイミングは5年ごと
はじめに、変動金利型の基本の仕組みをおさらいします。変動金利型は、年に2回金利が見直されることが特徴です。見直し時期に金利が変動すると、新しい金利が適用されます。しかし、住宅ローンでは金利が変動しても「5年間は返済額が変わらない」というルールがあるのです。そのため、金利の変動があったからといっても、すぐに毎月の返済額が変わるということはありません。
ここに、要注意しなくてはいけないポイントがあります。変動金利型は、たしかに5年間毎月の返済額そのものは変わりませんが、元金と利息分の割合が変わってしまうのです。金利が上昇していくと、元金が減るスピードが落ちてしまい、「予定通りに元金返済が進まなかった」という可能性もあります。さらに、変動金利の場合「5年後の新しい返済額は、もとの返済額の125％まで」です。
万一、金利が急激に高騰した場合には新しい返済額はもとの返済額の125％までとはいえ、利息しか返済できない状況になったり、利息分が返済額を超えて未払い利息が発生したりする可能性もあるのです。変動金利型で、金利の変動が返済に影響するのは年に2回の金利見直しの時期（ただし、返済額は変わらない）と、返済額自体が変更される5年ごとということになります。
変動金利型と固定金利型の違いについては、こちらの記事をご覧ください。
＞＞住宅ローン、変動金利と固定金利どちらを選ぶべき？みんなはどれを選んでる？
変動金利型で金利が上昇したら返済額はどうなる？
変動金利型では、5年ごとに返済額が変わる可能性があることが分かりました。5年以内に金利が上昇すると、5年ごとの返済額の更新時にその時点での元金の残高と金利で毎月の返済額が再計算されます。ただし、前述した通り、いくら金利が上がっても返済額の上限はもとの返済額の125％までです。
金利上昇時のシミュレーション
例えば、返済期間が30年でボーナス払いなし、3,000万円を変動金利、当初0.5％で借りたとします。このケースでは、はじめの5年の返済額は毎月8万9,755円です。返済開始から20年後まで、5年ごとの更新の際に金利が仮に0.2％上昇したと仮定すると、20年後の金利は1.3％にまで上がり、毎月の返済額も5年ごとに上昇していきます。5年ごとに金利が0.2％上昇した場合の返済額は下図の通りです。
| 借入期間 | 金利 | 毎月の返済額 | 年間の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 5年目まで | 0.50％ | 8万9,755円 | 107万7,060円 | 3,377万6,400円 |
| 10年目まで | 0.70％ | 9万1,976円 | 110万3,712円 | |
| 15年目まで | 0.90％ | 9万3,790円 | 112万5,480円 | |
| 20年目まで | 1.10％ | 9万5,177円 | 114万2,124円 | |
| 30年目まで | 1.30％ | 9万6,121円 | 115万3,452円 |
2019年時点で、日本の住宅ローン金利は最低水準を推移していますが、今後は金利上昇リスクも視野に入れた住宅ローン返済のシミュレーションが必要です。住宅ローンの返済について不安がある場合には、現在と同じ金利で推移した場合、金利が上昇し続けた場合、金利が急騰した場合など、さまざまなパターンでシミュレートしておくことをおすすめします。
金利が下がるとどのくらいお得になる？
2019年時点の金利は、最低水準であるため金利が下がることはあまり考えられませんが、金利が下がり続けた場合の返済額についてもシミュレーションしてみましょう。条件は上記と同様で、金利は5年ごとに0.05％下がったとします。借り入れから20年後の金利は0.3％になります。
| 借入期間 | 金利 | 毎月の返済額 | 年間の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 5年目まで | 0.50％ | 8万9,755円 | 107万7,060円 | 3,195万4,320円 |
| 10年目まで | 0.45％ | 8万9,205円 | 107万460円 | |
| 15年目まで | 0.40％ | 8万8,763円 | 106万5,156円 | |
| 20年目まで | 0.35％ | 8万8,431円 | 106万1,172円 | |
| 30年目まで | 0.30％ | 8万8,209円 | 105万8,508円 |
もし金利が下がっていけば、このように毎月の返済額も減り、金利が上昇する場合のシミュレーション結果に比べて、総返済額も大きく下がっていることが分かります。
変動金利型を選択するなら、シミュレーションを念入りに
変動金利型を選択する場合、自身のライフイベントを書き出したりマネープランを立てたりするなど、返済計画を念入りにシミュレーションしましょう。将来的に返済額が上がっても無理のない計画を立てておくことで、住宅ローンが家計を圧迫することもなくなります。不安な場合には、金融機関や住宅会社とよく相談し、住宅ローンの返済計画を立てていくことが賢明です。（提供：MORIZOU online）
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