夜逃げした場合のリスク
滞納者によくありがちな「夜逃げ」ですが、万が一夜逃げした場合の原状回復は誰がするのでしょうか。高い保証料を取っている保証会社は別ですが、一般的には原状回復費用は保証対象外です。つまり、家主が実費ですべて回復しなければならないのです。確かに敷金がありますが、ほとんどのケースで敷金では納まらず、家主側の負担が発生する事が多いのが現状です。
そのため、リスクの高い入居者を入れるときは、敷金を多めに預かる等の事前対策が必要になります。
入居者への注意喚起
入居者が起こす問題は、家賃滞納だけとは限りません。例えば近隣と騒音トラブルが発生した時、連帯保証人が親の場合は、本人に注意して直らなければ連帯保証人から注意してもらい改善する事はよくあります。しかし、保証会社利用の場合は、家賃以外の部分は一切面倒を見てもらえないため、こういった家賃滞納以外のトラブルが発生した場合は、すべて家主と入居者との間で解決していかなければなりません。
そのため、保証会社利用により契約をする際は、別途身元保証人のような形で、本人の生活態度是正のための協力を依頼出来る人物を書面により確保しておく事がお勧めです。つまり、家賃滞納については保証会社に、その他の生活におけるトラブルは身元保証人にといった形で役割分担をして契約すると、家主側が受ける被害が最小限で抑えられます。
見落としがちな、家賃滞納保証会社の契約書の落とし穴
私はこれまでさまざまな家賃滞納保証会社の営業担当と接見してきました。そこで得た情報をもとに、家主とトラブルになる契約上のポイントを予めここでお伝えします。
一番トラブルになるポイントは、「いつまで家賃を保証してもらえるのか」という問題です。だいたい多くの保証会社の契約書にはこう書いてあります。
「保証期間は、部屋の明け渡しまでとする」
つまり、お部屋の中を空っぽにしてカギを返したところで終了という事です。
通常、賃貸であれば「退去予告期間」というものがあり、多くの場合で１ヶ月以上前に家主に対して告知する必要があり、その予告期間内の家賃については、家主は保証されます。そしてその期間を利用して次の入居者を募集し、効率よく空室期間を圧縮し、賃貸運営をしていきます。ですが、家賃滞納保証会社を利用している入居者が家賃を滞納し、全く連絡がとれなくなり、保証会社の人間が部屋の中を確認したら既に夜逃げした後だった、という場合、原則その場で家賃滞納は終了します。つまり、解約予告期間が何ヶ月前であろうが、そこで突然家賃は切れてしまうのです。
これは家主側にとって大きなリスクでもありますので、保証会社を利用する場合は、これらのリスクは予め承知の上、入居を承諾するかどうか決めなければなりません。
家賃滞納保証会社は利用すべきか
メリットとデメリットがある家賃滞納保証会社ですが、利用すべきかどうかで言えば、確実に利用すべきでしょう。昨今では、いくら入居申込書をよく見て入居審査をしても、すぐに勤務先を転職してしまう入居者の属性までは、事前に予測する事は不可能です。ですから、中途半端な入居審査をするくらいなら、家賃滞納保証会社を利用してもらい、日々の家賃が確実に入金される事を選ぶことが一番のリスク回避となるでしょう。大切な事は、すべてを保証会社に任せきりにせず、前述したようなデメリットがある事を事前に認識し、それに対するリスク管理を講じておく事です。
