マンションの資産価値は「所在地」と「物件」で決まる。資産価値は固定・不変ではなく、多くの場合、経年とともに減っていく。マンションの資産価値を守り少しでも高く売却するために、オーナーは何ができるのだろうか。

資産価値の決定要因は「立地」と「物件の状態」

マンションの資産価値を決定する主な要因、「立地」と「物件の状態」に関する重要な要素として、このようなものが考えられる。

1　 「立地」に関連する要素

所在地の利便性・周辺環境・災害リスク・流動性などがその資産価値に影響している。例えば、災害リスクとはハザードマップで示される洪水・液状化現象・揺れの大きさなどであるが、このリスクが高いほど所在地の資産価値は低くなる。

2　「物件」に関連する要素

専有面積・階数・間取り・共有部分・管理（状態）などが資産価値に影響する。例えば、一般的に高層階は低層階よりも資産価値が高くなる。専有面積は価格に影響するが、広すぎても狭すぎても、流動性（換金性）に影響を与える。

物件の寿命を左右する「管理」を握るのは管理組合

「物件に関連する要素」の一つである「管理」は、管理組合による管理を指す。

管理組合の主な活動は、修繕費を集金し、日常の清掃や大規模修繕を実施することだ。マンションの所有権は専有部分（住戸の部分）と共有部分（マンションの躯体、エントランス、廊下、玄関ドア外側、ベランダなど）に分かれる。床下や天井の上に存在する配管（上下水道）・配電設備といったマンションの重要インフラも共有部分に分類される。そして、マンションの外観的な資産価値については、共有部分が大きく影響する。住居の実質的寿命は、こうした共有部分のメンテナンスに大きく左右されるわけだ。

管理組合はこの共有部分の管理を担っている。そのため、「管理組合の活動はマンションの資産価値や寿命を決定する」といえるだろう。

物件の“造り”を見極めろ

物件の耐久性を決めるのは構造や造りだ。マンションで一般的に用いられているRC（鉄筋コンクリート）造は、コンクリート部が適切に調製されていれば、「200年の寿命がある」といわれている。

近年は、中古RC造マンションの専有部分の内装や間仕切り壁などを大きく取り払い、購入者の好みやライフスタイルに合わせてデザインし直す「リノベーション」が人気だ。リノベーション物件は新築と比べて、立地の良い物件を安く購入でき、しかも設計の自由度が高いというメリットがある。

「リノベーション可能な中古マンション」は資産価値は高くなるが、そのためには物件の構造を見極めておく必要がある。長寿命を可能とするRC造で、配管・配電設備などが交換しやすいことが欠かせない。

中古マンションの資産価値を保持するための注意点

既存の間取りを生かして資産価値を保持するつもりなら、マンションを大切に使うことが重要だ。

例えば、喫煙やペット飼育可だと、購入層を制限してしまうだろう。キッチンや浴室などの水回りは、カビなどが発生して汚れやすく、見た目の価値を大きく低下させるため、小まめに清掃するように心がけたい。小さなことかもしれないが、きれいに保つ意識を持つことにより資産価値は保持される。

「より速く、より高く売る」ためには、売り出し時の内覧会における室内のディスプレー（内装）も重要な要素だ。お金をかけるだけではなく、テーブルクロスや生花の置き方によって、室内の見栄えが大きく向上する。こうしたセンスも資産価値の保持につながる。

資産価値の高い物件を探すためには立地や物件に対する目利きが必要だ。加えて、所有物件の資産価値を保持するには、管理状態や日頃のメンテナンスが重要となる。「より高く売れる」マンションを持つことが、不動産投資で成功する鍵なのだ。