不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ！
不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。
サブリース業者から賃料を減額したいと申し出が！
愛知県在住 坂田さん（７０歳、女性）からのご相談
10年前に親から土地を相続しましたが、空き地のまま、しばらく放置していたところ、ある業者から、「アパートを建てましょう。サブリースで家賃保証もするので、損はさせません。」と営業を受けました。話を聞くと、建築費用も銀行が貸してくれて、手持ち資金もほとんど必要ないし、サブリース契約で家賃収入が保証されているから、確実に建築費用を返しながら、安定した収入を得られるということでした。それなら、固定資産税を払っているだけよりもいい話だと思い、その業者の提案に乗りました。
ところが、最初の5年ぐらいはよかったのですが、その後、業者から空室が多いので賃料を減額したい、減額に応じないのであればサブリース契約を解除したいとの申し出がありました。どうしたらよいでしょうか？
よくあるトラブル(7)「サブリースと賃料減額」
これで解決！
サブリース契約とは、サブリース業者がオーナーからアパート全体を一括で借り上げて、たとえ空室があったとしても、業者がオーナーに対し一定の賃料を支払う（保証する）とともに、業者が第三者に対しアパートの各部屋を貸し出すというものです。
このサブリース契約は、オーナーからすると、賃貸経営の煩わしさから解放され、空室リスクも回避できるので、メリットばかりのようにも思えます。しかし、サブリース業者は家を借りる立場として「借地借家法」で守られることになるので、オーナーから契約を解除することが制限されたり、契約期間が過ぎても更新が自動的にされてしまったりと、オーナーにとって必ずしも「おいしい話」ばかりではありません。
相談事例と同じように、サブリース業者の計画がずさんで収益が悪化して減額を求めざるを得ない状況に陥ったというケースを耳にすることがあります。しかし、賃料を変更することは、一方的にすることはできません。家の貸し借りも契約ですから、最初に家賃を決めたときと同じように、双方で合意をする必要があります。そのため、サブリース業者が一方的に賃料を減額すると言っても、オーナー側が応じなければ、業者から裁判所に調停や訴訟をする以外に家賃の変更はできません。したがって、サブリース業者に言われるとおりに賃料の減額に応じる必要はありません。
ただ、相談事例のように、サブリース業者が賃料の減額に応じないのであればサブリース契約を解除するという可能性はあります。既に説明したとおり、オーナーからサブリース契約を解除することは困難ですが、借主であるサブリース業者から契約を解除することは可能です。そうすると、サブリース契約を解除され、オーナー自ら煩雑な賃貸経営を行ったり、空室リスクも負担しなければならなくなります。
そこで、大切なことは「うまい話」に安易に飛びつくのではなく、信頼できる専門家に正しいアドバイスをもらい、地に足の着いた賃貸経営をすることだと思います。（提供：ヴェリタス・インベストメント）
弁護士 種田和敏（たねだ かずとし） 弁護士（第二東京弁護士会）。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に５年間勤務、成蹊大学法科大学院（夜間コース）を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』（猿江商會）。
