2017年5月に民法の一部を改正する法律が成立しました。段階的に施行されますが、改正内容のほとんどは2020年4月1日に施行されます。これにより、マンション経営は少なからず影響を受けると言われています。今のうちから対策を講じておくために、マンション経営に関わる主な改正点とそれぞれの意味について確認しておきましょう。
■マンション経営にかかわる4つの改正点を解説
マンション経営にかかわる、主な4つの改正点を確認していきましょう。
●１ 敷金返還の義務化
これまで、敷金については民法で明確に定義されていませんでした。今回の改正で、敷金が定義されるとともに、契約終了時に敷金を返還することが義務付けられました。
なお、家賃滞納や原状回復費用などで借主側に金銭債務がある場合、敷金から金銭債務を差し引いた残額を返還することとされています。この改正については、慣習的に行われてきたことが明文化されただけであり、マンション経営に大きく影響することはないでしょう。
●2 原状回復の範囲が定められた
原状回復の範囲について、借主とマンション経営者の間でトラブルが発生するケースが多いため、通常損耗・経年変化に該当するものを除き、借主の原状回復義務が明記されました。
つまり、通常損耗・経年変化について、マンション経営者は借主に請求できなくなります。借主側が負担するものの事例としては、手入れ不足による設備の破損、契約期間中に生じたひっかき傷、タバコの臭い、ペットによる傷などがあります。
家具の設置跡、テレビ・冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ、地震で破損したガラスなどは通常損耗・経年変化に該当します。これらの原状回復費用は借主に請求できないため、オーナーが負担しなければなりません。
●3 連帯保証人の保護に関する項目
これまで、滞納や破損が発生した場合は、連帯保証人が全額を保証することとされていました。しかし、金額があまりに高額になったため、裁判になったケースもあります。
こういったトラブルを防ぐため、連帯保証の極度額（限度額）を設定することが定められました。連帯保証人が個人の場合、保証するのはあくまで極度額までであり、それを超えた分を負担する必要はありません。
オーナーは、施行日以後は極度額を設定して連帯保証契約を結ぶ必要があります。極度額を設定していない契約は、無効となるため注意しましょう。
●4 期限の利益の喪失に関する項目
期限の利益とは、家賃の支払期日が来るまで支払いが猶予されるなど、期限が設定されていることによる借主側の利益です。しかし、滞納などが発生すれば、この期限の利益を失うこととなります。
改正民法では、期限の利益が喪失した時、オーナーは2ヵ月以内に保証人に通知することが義務付けられました。もし通知が遅れた場合、期限の利益の喪失から通知までの期間に生じた債務を保証人に請求できません。
もちろん、借主にはこれまで通り滞納分の家賃を請求できます。今回は、保証人保護の観点でいくつかの改正がなされたため、保証人への通知は遅滞なく行うようにしましょう。
■専門家と相談しながら慎重な対応を
民法改正は、マンション経営に大きく影響すると言われています。連帯保証の内容の見直しや、原状回復範囲の検討など、2020年までに行うべき対策は数多くあります。
なお、改正民法が適用されるのは、施行日後の契約です。施行日前に締結された契約には、改正民法は適用されません。ただし、賃料改定等で再契約する場合は改正民法が適用されるため、内容の見直しが必要です。
法律が改正された場合、その内容を調べることはできますが、他の不動産投資家の動向など、実際の事例を自分で収集するのは簡単ではありません。また、今後の判例によっては、法律の解釈が変わることも考えられます。
オーナー個人で大家業を営むことはできますが、やはり賃貸管理は不動産業者に委託するのがベターです。信頼できる専門家に相談しながら、法改正には慎重に対処しましょう。
