不動産投資といっても扱う物件によって、さまざまなメリット、デメリットがあります。不動産投資から最大限の恩恵を受けるためには、自分に合った不動産を選ぶことが大切です。
今回は、数ある不動産のなかから、「RC造（鉄筋コンクリート造）の一棟収益マンション」の特徴と、その投資に向いている人について解説していきます。
RC造一棟収益マンションの特徴・メリットとは
収益物件の形態には、RC造の一棟収益マンションやワンルーム、タワーマンション、木造アパートなどタイプはさまざまです。なかでもRC造一棟収益マンションには、ほかの不動産と比べて次のようなメリットがあります。
●1）建物の寿命が長い
RC造マンションは、その構造から建物の寿命が長い点に特徴があります。実際の建物の寿命は、その用途やメンテナンスで大きく変化していく傾向です。しかし、RC造マンションは、一説で120年ほど持つとされています。国税庁は、減価償却資産について「法定耐用年数」というものを定めています。例えば、RC造マンションの法定耐用年数は47年、木造アパートは22年です。いずれも、法律上の耐用年数ですが、税制上もRC造マンションは長寿命とされていることが分かります。
●2）「商品価値」の寿命が長い
RC造マンションは、木造アパートに比べて建物の劣化が緩やかなため、収益物件としての「商品価値」も長持ちです。木造アパートなどと比べるとRC造マンションは、大規模修繕の間隔が長く取れるだけでなく、商品価値が下がりにくい点も特徴です。
●3）長期の融資が組める
ローン期間が長くなると毎月の支払額は少なくなり、賃貸経営のキャッシュフローは良くなります。一般的に銀行ローンは、耐用年数に応じて融資年数が決定されるケースが多い傾向です。そのため、RC造マンションの融資年数は、30～35年、木造アパートは10～25年ほどが目安になります。なお、ワンルームやタワーマンションの区分所有でも、長期融資は可能です。
しかし、ひとつしか保有していないと稼働率は「0％もしくは、100％」になるため、キャッシュフローが一気に悪化する可能性があります。一方、一棟物件は空室リスクが分散できるため、90％の入居率でも安定した収益が得られることが期待できるでしょう。
●4）管理の自由度が高い
ワンルームやタワーマンションといった区分所有物件と比べると、管理の自由度が高い点は一棟所有物件の特徴です。区分所有の場合、専有部以外の改修や建物の管理については各所有者の合意が必要です。その点、一棟所有の場合は所有者の意思で改修を進めることができるので、例えば入居率を高めるために、新たに宅配ボックスを設置したり、共用部のライトをLEDに変更したりするなどのバリューアップの工夫がしやすいです。
●5）売却しやすい
木造アパートは、RC造マンションに比べ商品としての寿命が短く、築古物件のなかにはほぼ土地代のみで取引されている物件もあります。その点、RC造マンションは、建物自体の価値が下がりにくいことが大きな特徴です。そのため、売却もしやすく売却時の残存耐用年数が長くあるため、買い手の立場からすると、長期ローンが組めるなど買いやすくなるメリットもあります。
●6）地震に強い
RC造マンションは、地震に強いこともメリットのひとつでしょう。コンクリートと鉄筋を組み合わせた非常に強度が高い素材で、耐震性はもちろん、耐火性もあります。
RC造の一棟収益マンションに向いている人とは
数々のメリットがあるRC造一棟収益マンションですが、だれでも所有できるわけではありません。その資産価値の高さから、物件価格はほかの形態に比べて、どうしても高額になります。また、上述したようなRC一棟マンションの恩恵は、不動産の運用期間が、長期にわたるほど大きくなります。したがって、ある程度大きな資産を保有していて、かつ安定した資産運用を望んでいる方に向いています。
このような方々は、銀行からの融資も受けやすく好条件でローンを組むことが期待できるでしょう。今回は、RC造の一棟収益マンションの特徴やメリットについて解説してきました。ワンルームの区分所有や木造アパートよりも高額で、ある意味「高嶺の花」かもしれませんが、そのぶん投資のメリットは、非常に大きくなります。安定的に資産運用がしたいという投資家の方は、ぜひチャレンジをしてみてください。（提供：ユニバーサルトラスト）
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