不動産売買にかかる手数料とは？早見表や＋6万円についても徹底解説

不動産投資を行ううえで、必要となるのが不動産仲介業者に支払う手数料だ。不動産は売買価格が高額なため、必要となる手数料も高くなることがある。そこで今回は不動産売買に係る手数料がいくら必要になるかを解説する。不動産投資の参考にしてほしい。

不動産売買時にかかる仲介手数料とは？

(画像=PIXTA)

不動産売買時にかかる仲介手数料とは、売買を仲介する不動産会社に支払う手数料だ。

不動産の売却を依頼した場合、その会社は買主を見つけるためにさまざまな売却活動を行う。例えば物件情報サイトに物件を掲載する、チラシを作成してポスティングする、購入希望者が現われたら現地を案内するなどといった活動だ。

不動産を購入する場合は、希望に合った物件を探す、見学を希望した物件を案内するといったサービスを提供する。

これらの業務を行った結果、不動産売買の契約が成立した時に成功報酬として支払われるのが仲介手数料となる。ただしここに含まれるのは、通常の売買契約までの業務で発生する費用だ。例えば売主の希望で特別な広告宣伝を行ったり、遠方まで出張してもらうなどの費用は別途支払う必要がある。

仲介手数料は成功報酬であるため、例えば売却を依頼した場合や、不動産購入のために物件を紹介してもらっただけでは発生しない。あくまで売買契約が成立したときに発生する費用となる。

さらに成功報酬であるため、契約が取り消しになったり無効になったりした場合は、手数料を支払う必要がない。例えば買主のローン決済が下りなかった場合、すでに支払われた売主の仲介手数料は返金される。

仲介手数料はいくらかかる？

仲介手数料はいくらかかるのか、金額について解説していこう。

仲介手数料の上限は宅建業法により決められている

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限が決められている。上限額は以下の表の通りだ。

売買価格には消費税を含まない。支払う仲介手数料には別途消費税が必要だ。 売買価格が400万円を超える場合は200万円以下の部分、200万円以上400万円以下の部分で上限金額が異なる。しかし、バラバラに計算する必要はなく、400万円以上の不動産の上限額は「（売買価格×3%+6万円）+消費税」という計算式で、簡単に求めることができる。

またこれは上限額であるため、不動産会社との交渉によって手数料を上限額よりも低い額にすることは可能だ。

仲介手数料の早見表

仲介手数料を金額ごとに計算してみた。仲介手数料の目安にしてほしい。

上記の金額は税抜の価格となる。不動産会社に支払う場合、2019年9月30日までは仲介手数料の8%、2019年10月1日から10%の消費税を加えた額が支払い金額だ。例えば売買価格が500万円の場合、2019年9月30日までであれば8%の消費税を加えた22万6800円、2019年10月1日以降は23万1000円が実際の支払い金額となる。

仲介手数料が半額や無料になるケースもある

前述したとおり、宅地建物取引業法で定められているのはあくまで上限であり、これ以上の金額を請求してはいけないが、安くするのは問題ない。そのため仲介手数料を半額にしたり、無料になる業者も登場している。

特に注目されているのがITを活用した不動産会社だ。近年インターネットが普及し、不動産を探す場合にネットを活用することが増えている。そこでチラシを作成しポスティングするよりも、不動産サイトに登録したり自社サイトを活用することでコストを削減し、仲介手数料を安く抑えることができるようになった。またネットを活用して売却までの期間を短くすることで、営業コストを削減することもできる。そのような工夫をして仲介手数料を低くおさえる不動産会社が増えていることは、投資家にとって喜ばしい。

不動産売買時の手数料は決して安い金額ではないため、安く済むのであればそれに越したことはない。ただし、仲介手数料が安いだけの不動産会社には、逆に注意が必要だ。

仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶのはNG

仲介手数料は安いことに越したことはないとはいえ、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選んではいけない。

特に注意したいのが売却時だ。「売主への手数料を無料、または値引き」していることを謳う不動産会社を見ると、手数料が安く済むのではと思い依頼したくなるだろう。この場合は買主から手数料を受け取ることで利益を出している。

しかし買主が他の会社を通じて物件購入を依頼した場合、買主が支払う手数料は買主側の会社にのみ入り、売主側の会社には利益がでない。そのため他社から物件に問い合わせがあったとしてもそれを無視してしまう場合がある。結果的に売却までの期間が長引いたり、売値が下がることにつながってしまうのだ。

不動産を購入する時も手数料が安い会社には注意したい。不動産会社が所有する物件を購入する場合であれば、価格にすでに利益が含まれているため、物件と価格のバランスに納得出来ていれば問題ない。注意したいのが自分で購入したい物件を決めてくることで手数料を半額にするというパターンだ。不動産情報サイトで自分で情報をチェックし、購入したい物件を決めていれば手数料を値引きしてくれる。ただし手数料を値引きした分、コストを押さえて利益を出すために、サービス面にあまり期待できないことが多い。

不動産は高額であるからこそ、手数料だけでなく対応やサービスなどの面も考えて不動産会社を選ぶことが大切となる。まずは担当者と話してみて、信頼できる対応が叶えられるかをチェックしよう。売却時は特に個々の会社の営業力が大きく影響する。担当者の人間性だけでなく、販売実績や不動産サイトへの掲載をどこまで網羅しているかなどを確認して、売却がスムーズにできる会社を選びたい。

仲介手数料はいつ支払うの？

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なる。一般的には売買契約時に半額を、決済・引き渡し時に残り半額を支払うことが多い。会社によっては決済・引き渡し時に一括で支払うとしている場合もある。

仲介手数料の金額と共に、支払いのタイミングも確認しておくとスムーズだ。

仲介手数料をお得にする３つの方法

仲介手数料をなるべく抑えたいという場合、お得にできるポイントが3つある。その方法について紹介していこう。

契約を締結する前に値引き交渉する

不動産仲介手数料は「成功報酬」であるため、契約を締結しなければ支払う必要がない。なので手数料の値引きを交渉するのは契約前に行うこと。契約には手数料の記載もされており、契約を結んでしまえば、規定の額を支払わなくてはならないからだ。

不動産会社によっては、手数料を安くすることで契約が成立するのであれば、値引き交渉に応じてくれることもある。契約前に交渉してみるのが良いだろう。

両手仲介を行っている不動産会社を選ぶ

不動産仲介には両手仲介と片手仲介がある。両手仲介とは、売手と買手の両方がひとつの会社を通じて契約を結ぶこと、片手仲介とは売手と買手がそれぞれ別の会社を通じて契約を結ぶことだ。

両手仲介の場合、不動産会社は売手と買手両方から手数料を受け取ることができる。そのため売手または買手のどちらかの手数料を安くすることで契約を成立させても、利益を出すことが可能だ。

自分が買手側であれば、「仲介手数料を安くしてくれるなら購入する」と交渉することで、値引きを成功させることができる。売手側であれば専任契約を結ぶなどの条件を満たせば、売手側の手数料を無料や半額にしてくれる場合もある。

一括査定サービスで仲介手数料が安い不動産会社を探す

不動産売却時に利用する一括査定サービスを使って、仲介手数料が安い不動産会社を探すこともできる。一括査定サービスでは他の不動産会社と比較されることが前提のため、差別化をはかるためにも、仲介手数料を値引きする場合がある。

ただし仲介手数料が安いからといって、それだけで不動産会社を決めてしまうのはNGだ。仲介手数料を安くした分、サービスが悪くなったり、物件を不当に囲い込む会社もある。

不動産会社は、不動産を少しでも高値で売るために物件の広告を出したり、チラシを作成してポストに配布したり、購入希望者の物件見学に立ち会うなどさまざまな活動を行う。この売却活動がきちんと行われるかどうかはとても重要だ。仲介手数料が安くても売却活動があまり行われないようでは、物件が売却できるまでの期間が長くなり、値下げしなくてはならない場合もある。

そして売手からの仲介手数料を安くした分、買手からの手数料で利益を出すために片手仲介にならないよう、他の不動産会社からの問い合わせを無視するなどの不当な囲い込みが行われてしまえば、さらに売却までに時間がかかってしまうこともあるだろう。

仲介手数料が安いだけでなく、信頼できる不動産会社を探すことがとても重要だ。

仲介手数料は成功報酬みたいなもの

不動産売買時の仲介手数料について解説した。高額な不動産売買では、仲介手数料も高額になることが多い。経費をなるべく抑えるなら、仲介手数料は安く抑えたいところだ。

しかしそれだけで不動産会社を選んでしまうと、結果的に損失につながる場合もある。仲介手数料はあくまで必要経費と考えて、信頼できる不動産会社を選ぶことが不動産投資を成功させる近道だ。

仲介手数料の上限を理解して、利回りなどを正確に計算し不動産投資を成功させてほしい。