土地活用をしないと余っている土地がもったいない……土地活用をして本当に大丈夫なのだろうか？このような悩みを感じている方は多いのではないだろうか。普段土地活用を活発に行うコミュニティに属していれば何の問題もないが、一般の方にとって土地活用はそこまで身近なものではないだろう。
しかし土地を持っているのであれば、土地活用を行ったほうが儲かるメリットも大きいことをご存じだろうか？今回は土地活用は本当に儲かるのか？という根本から土地活用の種類ごとにいくら儲かるのかを解説する。
土地活用は本当に儲かるの？
まずあなたが考えるのは、土地活用が本当に儲かるのか？といったことだろう。多くの人は会社から給料をもらうことで金銭を得ていると考えられるが、不動産による収益はお給料とは性質が大きく異なる。
まず給料の場合は、自分が付加価値をつけているよりも自分の時間を切り売りしている場合が多い。一方不動産は、その土地の価値やどのような物件を作成するかといった価値に他の人がお金を払うので、自分の時間を大きく投資する必要性はないのだ。
従って土地売買であれば、市場よりも低い価格で購入し、一番需要が高いところに売却すれば儲かるし、賃貸であれば、需要と供給のバランスを考えて需要が多い地域であれば儲かるといえよう。余っている土地がどこにあるのか需要がどの程度あるのかによって大きく収益は左右されるものの、サラリーマンが副業で年数百万円稼いでいる人がいるほどの事業が土地活用なのだ。
土地活用で儲けるためのコツ
先ほど土地活用は儲かると話したが、重要なのは土地活用で儲けるためのコツはなんなのか？といったところだ。今回は土地活用の代表的な5つの儲けるコツをそれぞれ解説する。
賃貸マンションの場合
賃貸マンションは土地活用におけるオーソドックスな方法であるが、難易度が高い土地活用方法ともいえる。なぜ難易度が高いのかというと、需要と供給を見極めることができなかったら空室リスクに悩ませられるからだ。
また初期投資が高いのもリスクが高い要因の1つとなっている。賃貸マンションで儲けるのであれば、その地域の需要は必ず確認しておこう。たとえば学生街やベッドタウンといったところだ。「部屋を借りなければ生活できない」という人たちの需要が高い場所を狙うのがポイントだ。
駐車場の場合
駐車場の場合は都心であれば高確率で駐車してくれる可能性があるが、地方となってくると土地が余っているせいもあり駐車場の利益率は高くない。これも需要と供給の話になってくるが都心では車に対して駐車場が少ないのが原因だ。初期費用も賃貸マンションに比べて少なくすむので、賃貸マンションの具体的スキームがないのであればひとまず駐車場にするのも1つの手だろう。
コインランドリーの場合
コインランドリーは土地活用の中でも珍しい部類にカウントされることが多いが、固定客をつかまえることができると、非常にメリットが大きい土地活用の方法だ。狭い場所でもコインランドリーは設置可能なので、需要を見極められれば大きく儲けられる手法の1つといっていいだろう。1点注意しなければいけないのは、初期費用が高くつくので安易な考えで手を出さないということだ。
トランクルームの場合
トランクルームは自身の荷物を一時的に預かってもらう場所を提供する土地活用だ。都心では需要が増加しているので狙い目な土地活用でもある。
老人ホームの場合
少子高齢社会の日本において需要が大きな老人ホームは、他の土地活用よりも大きく収益を伸ばす可能性を秘めている。また、老人ホームの種類にもよるが住宅型有料老人ホームの場合は、1度入居したら簡単に引っ越すことないため長期間安定した収益を見込むことが可能だ。
代表的な土地活用の稼げる相場や特徴
土地活用の代表的な方法を確認したところで、実際にいくら儲かるのかを確認していこう。
| 賃貸マンション | 年間800万円程度 |
| 駐車場 | 年間200万円程度 |
| コインランドリー | 年間300万円程度 |
| トランクルーム | 年間200万円程度 |
| 老人ホーム | 年間800万円程度 |
おおよその相場となっているが、場所や状況に大きく金額が異なってくる点を留意しておきたい。
賃貸マンション
賃貸マンションの収益は年間800万円程度のものもあるため不動産収入としては大きい金額となってくるだろう。賃貸マンションの利益の出し方には「表面利回り」と「実質利回り」というものが存在しており、表面利回りは1年間の家賃収入と不動産の購入金額の割合、実質利回りはこれに土地活用にかかったお金を差し引いて算出した利回りとなる。多く不動産業者は表面利回りで広告を打っていることが多いので注意が必要だ。
駐車場
駐車場も賃貸マンションと同じように「表面利回り」と「実質利回り」を気にしなければならない。駐車場の場合は立体駐車場か普通の駐車場にするかといった選択肢がでてくるが、立体駐車場を選択すると土地の用途制限に引っかかってしまう恐れがあるので、用途制限に引っかからないのかどうかは確認しておこう。
コインランドリー
コインランドリーは収益率が高いのが特徴の土地活用だ。注意点は立地を間違えてコインランドリーを設置してしまった場合は多額の負債になってしまうということにある。初期費用が高いコインランドリーの土地活用を成功させるには、しつかりとした立地の確認が重要であることが伺える。
トランクルーム
トランクルームの土地活用は集客ができるかどうかで大きく収益が変わってくる土地活用の1つだ。賃貸マンションのように住環境を整えるために必ず必要なものではないため、借り手が集まらない場合があるといったケースも多い。そこでSNSやネットを使い集客することは必須といっていい土地活用だ。
老人ホーム
老人ホームのメリットとしては介護保険料から老人ホーム代が支払われるので賃貸料の滞納リスクが軽減されたり、1度住み始めれば長く使用してくれたりする点にある。
少子高齢社会の日本においては一番良い土地活用の方法なのではないかと考えるかもしれないが、2040年以降高齢者の人口は減少し始めるというデータもある。今は儲かる土地活用かもしれないが撤退時期も考えなければいけない土地活用だ。
土地活用のメリット・デメリット
これまで「土地活用をどのように行うのか？」を解説してきたが、次は実際に土地活用を行った際のメリットやデメリットがどのようなものかを解説していく。
多くの人は土地活用を行うメリットばかりを見てしまいがちで、デメリットをしっかり確認しておらず痛い目を見る人も多い。しっかり土地活用のメリットやデメリットを確認してデメリットよりもメリットが上回った時点で土地活用に踏み切るのがベストな選択肢だ。
メリット
そもそもと余った土地をただ放置しているだけでも維持管理費や固定資産税といったお金はかかってくる。従って有用につかっているかにかかわらず、土地を放置していれば無駄な出費をしているようなものなのだ。
土地活用のメリットには、さまざまなものがあるが最大のメリットといえるのが「節税対策」になるという点だ。先ほど余った土地を放置しているだけでも固定資産税がかかってくると述べたが、土地を貸して運用を始めると固定資産税や都市計画税における優遇措置を受けることができ、それぞれ税金が軽減される。
また土地を売却した場合でも特別控除といった形で大きく節税できるので、土地活用の大きなメリットとえるだろう。土地活用のメリットで節税の次に大きなものは「安定した不労所得となりえる」ということだ。不動産収入であれば空室リスクがない状態だと、安定した収入を得ることができる。人通りや需要といった部分さえ外さなければ、安定した収入を得られることは大きなメリットといえるだろう。
最後は金銭面ではないのだが「地域に貢献しているという」点にも着したい。余った土地は放置しているとただ税金がかかるだけでなく、その地域本来が生み出すはずだった価値を損なっている場合がある。
極端な例でいうと、自分が放置していた土地に公園や老人ホームが建った場合はどうだろうか？その地域に本来貢献できてたはずの土地を無駄にしているといえるのではないだろうか。また公園や老人ホームのように直接的に貢献していなくて、も駐車場やマンション、アパートといった土地活用を行っていたとしても、その地域に住民税を納めるので貢献しているといえる。
デメリット
土地活用の際のメリットを見てきたが、今度はデメリットに目を向けてみよう。土地活用で賃貸経営を行った際に一番重要なデメリットが「空室によるリスク」だ。いくら土地を活用してマンションやアパートを建てたとしても、空室になってしまったらお金を落としてくれる人がいないから損失となってしまう。
よく「古民家をリノベーションして大きく稼いだ」といった例を目にする場合があるが、リスクを金銭面で見るかその後の付加価値に見るかの違いだ。通常の目利きでは人通りや通勤、通学に適しているかというところから潜在的な需要を計算して賃貸や売買を行うことで、空室リスクをある程度避けることが可能だ。
しかし古民家リノベーションのように、そもそも立地が悪い場所では他の付加価値やネットによる情報発信をしていかなければ、まず人は来ないだろう。
先ほども解説したが売買目的でないのであれば、基本的に人が訪れない物件は儲からないので注意したいところだ。空室リスクと合わせて考えなければいけないのが「詐欺に遭わないようにする」ことだ。土地は良くも悪くも高額になってくる場合が多い。
従って「節税ができるから」や「こっちの土地活用のほうがお得だから」といったように、あの手この手を用いて悪徳業者は勧誘をしてくる。土地を売却するにしても賃貸物件にするとしても大きな金額が動くことは間違いないので、関わる業者が本当に信頼できるのかは必ず確認しておきたいところだ。
土地活用をするならリスクを押さえておくこと！
今回は土地活用は本当に儲かるのか？という根本から土地活用の種類ごとにいくら儲かるのかを解説してきた。確かに土地活用は儲かるが、需要と供給の見込み違いや立地を間違えてしまうと大きな赤字となってしまうことも考えられる。メリットとデメリットをしっかり考えて土地活用を行おう。
