不動産の売買では契約書を取り交わすことが一般的だが、未経験の方も多いのではないだろうか。この記事では、不動産売買契約書に記載すべき内容を説明するとともにテンプレートも紹介するので、契約書初心者の方は是非活用いただきたい。
不動産売買契約書はなぜ交わす？
不動産売買契約書とは、不動産売買の成立を証明する書面のことであるが、そもそも売買契約は諾成契約であり、不要式契約だ。
| 諾成契約 | 当事者間の意思表示の合致のみで成立する契約のこと |
| 不要式契約 | 書面の取り交わしは必須ではなく口頭の合意でも成立する契約のこと |
そして民法555条によると、売買とは「当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」ことである。
要するに、不動産売買において、契約書の取り交わしは必要ない。しかし不動産は高額な取引であり、煩雑な手続きや取り決めがあるので、口頭での合意のみでは心もとないのが実情だ。そこで「不動産売買契約書」は、金額・取引内容・契約条件を記載し、売主と買主双方に不利益が生じないよう、契約をスムーズに完結させることを目的として作成される。「義務ではないけれど、あとあと忘れるといけないから、決め事は契約書に書いておこう」ということだ。
不動産売買契約書に記載する要項
一般的な不動産売買契約書に記載する項目を紹介しよう。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 売買の目的物および売買代金 | 買主が契約書記載の売買代金で、売主の所有している不動産を買い受けることを規定する項目。 |
| 土地・建物情報 | 取引対象となる不動産の明確化を目的に、次の内容を記載 ・土地・建物の所在や地番、面積など ・（マンションの場合）区分所有建物の詳細情報や敷地権の目的たる土地の詳細情報 |
| 手付金 | 買主が売主に契約を締結するタイミングで支払う手付金の額を規定する項目。一般的には、残りの代金を支払う時に、手付金がその一部に無利息で充当されることが示されている。 |
| 売買代金の支払いの時期、方法等 | 売買代金の支払日や支払い方法を規定する項目。内金および残代金の金額の記載もあり。 |
| 売買対象面積、測量、代金精算 | 売買対象の土地・建物などの面積に関して規定する項目。取引対象になる土地は、登記事項証明書に記載されている土地面積または、実際に測量を行った実測面積の、どちらかを用いる。 |
| 境界の明示 | マンションにはないが戸建てや土地取引の場合、現地にて隣地との土地の境界を、境界線の明示を行うことを規定する項目。 |
| 所有権の移転の時期 | 「売買代金の支払いの時期、方法等」で定めたとおりに代金全額を支払った時点で、売主から買主に所有権が移転することを規定する項目。 |
| 引渡しの時期 | 不動産の引渡し日を規定する項目。一般的には所有権移転日と不動産引渡し日は同日になるが、必要に応じて引渡し日を別に規定することもある。 |
| 抵当権等の抹消 | 抵当権がついたままだと、買主に所有権が移転したとしても、債権者である銀行によって競売にかけられてしまう可能性がある。そのため所有権移転日までに、抵当権・賃借権など、買主の負担になるものを取り除くことを規定する項目。 |
| 所有権移転登記等 | 売主が売買代金を受領したと同時に、買主への不動産の所有権移転について、登記申請をしなければならないことを規定する項目。所有権移転登記申請に付随する費用は、買主負担が一般的だ。 |
| 引渡し完了前の滅失・毀損 | 新築戸建てでもマンションでも、売買契約を取り交わしてから引渡しまで期間があくケースがある。不動産引渡し完了前に、天災など売主・買主両方に責任がない事由にて毀損や滅失が発生し、修復が困難な場合には、契約の解除が可能なことを規定する項目。 |
| 物件状況等報告書 | 売主が買主に対し、「物件状況等報告書」にて契約締結時点の不動産の状況を説明することを規定する項目。今後のトラブル回避のためにも、この部分の情報の記載は正確さが求められる。 |
| 公租公課等の分担 | 売買対象の不動産から生ずる利益や、付加されている固定資産税、都市計画税などの公租公課等の諸負担について、引渡し完了日前日まで売主、完了日以降を買主が負担することを規定する項目。 |
| 瑕疵の責任 （現行民法） |
不動産引渡し後に瑕疵が見つかった場合の瑕疵担保責任について規定する項目。 ※民法改正によりこの項目はなくなり、代わりに契約不適合責任に関する事項についての文言が加わると考えられる。 |
| 設備の引渡し・修復 | 売主は「設備表」に、不動産に付帯する主要設備の引渡し有無を記載し、その内容にある各設備を引渡すことを規定する項目。 |
| 手付解除 | 手付解除期日までであれば、不動産売買契約を解除できることを規定する項目。手付解除期日も設定する。手付金についての詳細は後述する。 |
| 契約違反による解除・違約金 | 売主・買主双方が契約違反を行った場合の契約の解除・違約金を規定する項目。違反があった場合、相手方に対して、書面により債務の履行を催告したうえで、不動産売買契約の解除、違約金の支払いを請求することができる。 |
| 融資利用の特約 | 不動産は高額なケースが多いので、ほとんどの買主は銀行からの融資を利用して住宅ローンを組む。しかしこの融資を受けられない場合、融資承認取得期日までであれば、不動産売買契約を解除できるとした特約を規定する項目。 |
| 敷地権が賃借権の場合の特約 | マンションの敷地が賃借の場合、売主はその賃借権を買主に譲渡することについて、土地所有者より「借地権譲渡承諾書」を得ることを規定する項目。 |
不動産売買契約書を交付する手順を紹介
不動産の売買では一般的に仲介業者が間に入り、取引内容の重要事項を説明し、双方の合意が確認できたところで契約書にサイン、契約の成立となる。注意事項としては、契約手続きに疎漏があると契約が成立しないことがあり、また、一度契約締結となると簡単に解約はできないものである。自己責任というだけでなく手続き関係者に迷惑がかかるので、事前準備のうえで契約に望むべきだ。
また、犯罪収益移転防止法により、不動産の取引時には、本人確認のために本人特定事項（氏名・住居・生年月日）、取引を行う目的、職業などの情報を、書類の提示やヒアリングにより求められる。
準備するもの
不動産売買契約の当日に準備する一般的な書類などを紹介する。
| 買主 |
|---|
| 手付金 |
| 収入印紙 |
| 本人確認書類 |
| 印鑑 |
| 仲介手数料の半金 |
| 売主 |
|---|
| 登記済証または登記識別情報 |
| 実印 |
| 印鑑証明書（3ヶ月以内の発行） |
| 本人確認書類 |
| 管理規約・管理組合総会議事録など（マンション売却の場合） |
| 建築確認通知書（検査済証） |
| 建築協定書等（協定がある場合）・測量図・建物図面 |
| 収入印紙 |
| 不動産会社への仲介手数料 |
| 物件状況等報告書 |
| 設備表 |
| 固定資産税・都市計画税納税通知書（＋同封の納付書） |
| 仲介手数料の半金 |
なお、不動産売買契約書は、一般的に同一の書面を2通作成し、売主・買主がそれぞれ1通ずつ保管することとなっている。
売主、買主双方の同意
前述のとおり、売買契約は買主と売主の口頭の合意のみで成立するため、契約書には決まった記載事項が義務付けられているわけではない。記載内容は自由に決めていいのだが、どちらか一方が有利な記載内容にすると、もう一方にとっては不利な内容となる。
そのため、実際には不動産売買契約書には「一般的」「標準的」な記載事項がある。それを買主と売主で一方が有利不利にならないように調整を行い、その結果は「特約」として、条項を追加したり変更を加えたりすることができる。
公序良俗や強行規定に違反する記載内容の効力は認められない
例えば、「5000万円する不動産を100万円で譲る」というような契約は成り立たない。「公の秩序又は善良の風俗」すなわち「公序良俗」に反する記載内容は無効となり、効力が認められないからだ。
また、法令における強行規定に違反する場合も効力が認められなくなる。強行規定とは、当事者の意思にかかわらず強制的に適用される規定のことだ。強行規定かどうかの判断は、条文に明記されている場合を除き、その規定の趣旨から判断するのが原則である。公の秩序に関する規定はそれにあたることが多く、公法や相続法のほとんどは強行規定の範疇だ。
記名、押印し書類を作成
契約書を一通り読み、署名、押印すると契約成立となる。押印の際は実印を求められることが多いので確認しておこう。
手付金の支払い
一般的には、不動産の売買契約時に買主から売主へ手付金を支払うものだ。この手付金は売買代金の一部先払いのような意味合いがあるが、それとは別にその目的に応じて次の三つの種類がある。
| 証約手付 | 契約が成立したことを証明するためのもの |
| 解約手付 | 任意に契約を解除するためのもの →売主または買主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を返すことで契約を解除できる。 |
| 違約手付 | 債務不履行に対する違約金とするためのもの |
原則として、契約において交付される手付は、解約手付であるとされている。 手付金の額に法律の制限はないものの、売買代金の5～20％が一般的となっている。なお売主が宅地建物取引業者である不動産会社の場合は、20％以内と定められている。
不動産売買契約書のテンプレートを紹介
不動産売買契約書には大体のひな型があり、ここから売主買主の実情に合わせてカスタマイズしていくことが多い。ここではその代表的なテンプレートを紹介しよう。
不動産売買契約書の内容を理解して円滑に手続きを進めよう
不動産売買は人生の中でもトップクラスの大きな取引といえるだろう。そのため、義務ではなくても、契約書を交わすことが多い。そのため不動産売買の内容をよく理解したうえで契約書の内容を吟味する必要がある。この記事と契約書を何度も見比べて、円滑に手続きを進められるよう事前に十分な確認をしてほしい。
