例えば「相続で何気なく手に入れた実家や空き地」を、持て余しているようなことはないだろうか？ 買い手のつかなさそうな地方の土地であれば、なおさらかもしれない。放っておきがちだが、そのままでは「余計な損失やトラブル」に見舞われる可能性がある。もしそうした土地を有効活用できるとしたら、嬉しい限りではないだろうか。そこで今回は、土地活用の一環としておすすめの空き地の有効活用方法と、不随するリスクを詳しく伝えていく。ぜひ参考にしてほしい。
空き地の土地活用をすべき5つの理由
そもそも不動産というのは、想像以上に「素人には価値が分からないもの」と言える。例えば、空き家となった実家を査定してもらったとき、不動産とは思えないほど安い値段がつくこともあるし、わずかなスペースの空き地が驚くほど高値で売れることがある。
さらに、不動産は、その価値や効用が変化するという性質がある。例えばその土地を放置している間に、周辺の環境の変化などで勝手に価値が上がっていることもあれば、近隣住民の不評や苦情を買っていることもある。
持っている土地でトラブルが持ち上がったとき、あなたのものである以上、「知らなかった」や「こんなことが起こるとは思っていなかった」では済まない。社会人なら、しっかり対処しておくべきだ。また土地を活用しないで、プラスになる可能性を自ら捨てているなら、それはそれで一つの損になるだろう。
次の章から、空き地を活用すべき理由について、一つずつ掘り下げながら伝えていく。
①無駄な税金がかかる
これが初心者にも一番分かりやすい理由ではないだろうか。不動産というのは、持っているだけで「固定資産税」が毎年発生する。土地の価値によっては少額かもしれないが、毎年のこととなれば損失は積み上がっていくわけだ。生涯で合計したら一体いくらになるのだろう？
特に土地が「農地」に該当する場合は注意が必要だ。農業をしていない農地の固定資産税は、2017年から1.8倍程度上がっている。すべての農地が増税対象になっているわけではないが、放置しているなら、対象になる可能性は十分あるだろう。
この改正は、農地バンクなどに使っていない農地を貸し付けることを目的としている。実際、貸し付けることで、固定資産税は1/2に減額となる。また、空き地に住宅などの一定の建築物を建てても土地の固定資産税は安くなる。建築物が相応の収益性を持っているなら、その収益で固定資産税などを賄いつつ、あなたの生活も潤わせることができるだろう。
簡単に言えば、税制を通して国も土地活用をおすすめしているわけだ。中には活用方法を考えるのが面倒な人もいるかもしれないが、この記事を含め、ヒントはさまざまなところにある。少しだけがんばってみてはいかがだろうか。
②維持費がかかる
実家や別荘など、住んでいなくても光熱費や一定のリフォームが必要になることもある。
たとえそれが空き地であっても同様だ。完全に放置していると、知らぬ間に誰かに勝手に使われているかもしれない。草木が生い茂って価値が下がる可能性もある。たまに様子を見に行かなければならないし、そのための交通費がかさむこともあるだろう。
まれに不法投棄の被害にあい、自分で処分費用を負担しなければならないこともある。管理会社を利用することもできるが、それはそれで費用が必要になるので大変だ。
どのようなケースであっても、不動産は持っているだけで手間や維持費が必要になる。ムリに売却する必要はないものの、やはり何か手を打つべきではないだろうか。
③近隣とのトラブルが起こる
これは近年、ニュースになるほどの問題だ。よく聞くのは「老朽化による倒壊の危険」だ。倒壊がなくても、「景観を損ねている」として責任を問われるケースもよく聞く。最近は大規模な自然災害も多いし、いつトラブルになってもおかしくないだろう。
また、「犯罪や不法行為の温床になる可能性」もある。特に空き家の場合、誰かが勝手に住みつくということもあるし、空き巣に入られる可能性もかなり高い。空き地なら勝手に駐車場として使われ、事故や騒音などの被害が出ることもある。周辺住民にとっては迷惑だろう。
たまに害虫や動物が住みついてしまったようなケースも聞くことがある。しかしそういったトラブルが起こっていても、本人が住んでいないため大きな問題となるまで気づかないということになりがちだ。
空き地や空き家があなたのものである以上、そこが原因で発生したトラブルは、すべて「あなたの責任」と見なされてしまう。それでも、あなたは空き地を今後も放置するのだろうか。
④相続税の対策にもなる
これはメリットとしての側面になる。実は相続税の計算においては、現金よりも不動産のほうが得になるのだ。例えば1億円の現金があるとすれば、それをそのまま相続すると1億円が課税対象になるが、1億円の不動産を購入し、その後相続すると、1億円より安く評価される。
また、所得税対策になることもある。不動産を売却して赤字が出たり、賃貸経営を始めて赤字になったりすると、赤字分について所得税が安くすることができる。税金対策として不動産を活用するのは、古くからある代表的な手段の一つと言える。
しかし、不動産の活用方法によって「税金対策としての価値」は変わってくる。節税になる部分だけの知識で安易に始めたものの、維持費や空室ロスなどで最終的には損になってしまったケースもよくあるので、注意が必要だ。
土地活用を含め、投資活動と税金は切っても切り離せない関係と言える。これを機に税金の勉強もおすすめしたい。
⑤不労所得が可能になる
これがプラスの側面として、初心者にも分かりやすい理由だろう。不動産というのは、活用方法によっては巨額の利益を生み出す可能性を秘めている。つまり、空き地に賃貸マンションなどを建て、大家として家賃収入を得ることができるのだ。
不動産から生み出される利益は、基本的に「不労所得」だ。例えば会社員なら定期的に給料がもらえるが、働かなければならない。この点で、特に働くことなく利益が得られる不労所得とは大きく異なる。働けなくなったとき、その恩恵をもっとも感じられることだろう。
売却すれば即座に大金が手に入るし、そのまま貸し出すなど、土地のまま活用することも可能だ。
どのような活用方法をとっても、それがうまくいけば、会社での仕事のように延々と働かなければならないことはない。利益を次の土地活用につなげて投資家・資産家になる道も出てくる。ぜひ一度、じっくりと活用方法を考えてみよう。
空き地のおすすめ土地活用方法ランキング11選
空き地をどのように活用したらいいかは、ハッキリ言って「あなた次第」だ。「あなたが何を求めているのか次第」なのだ。収益を生み出したいのか、税金対策として使いたいのか、そのまま残したいのか……。将来自宅用地にするという使い方だってある。
何を求めるかということの根底にあるのは「ライフプラン」だ。そもそも、あなたは今後の人生をどのようにしたいと思っているのだろうか？ ライフプランをしっかり考えれば、おのずと空き地の土地活用方法も見えてくるはずだ。冷静に今後のことを考えてみよう。
多くの場合、「収益を生み出したい」が結論になるだろうが、その方法はいろいろとあるため、次は「どうやって収益を生み出すか」に悩むだろう。
ここからは、収益を発生させる前提での土地活用方法をランキング形式でお伝えする。あくまで一般的な収益性で並べただけなので、実際の土地との相性やリスクも十分に考えて判断してほしい。
第11位：土地を売却する
実は収益性で並べると、売却は最低クラスの方法だ。お金が入るのは売却時の「一度きり」だからである。他の方法なら少しずつでも継続してお金が入ってくるため、一度きりの売却は、長い目で見れば収益性は低くなる。収益性を求めるのなら、他の方法がいいかもしれない。
しかし不動産は、持っているだけで税金や維持費が発生する。収益性を追求して売却以外の方法をとったとしても、失敗して赤字になることも普通にあるわけだ。さらに収益性を追求するほどに手間もかかる。反対に土地の売却は収益性は低いがリスクも低く、売却後は手間も不要になるため、考え方によってはアリだ。
また場合によっては、売却といえど高収益になる可能性もある。地方の僻地の土地であっても、公的施設や大学、道路用地などとして、極めて高額で売却できることがあるからだ。また近くに駅ができるなどして数年で地価が高騰することもあるが、これはあくまで運次第と言えよう。
実際に土地を売却することで高い収益を出すためには、売却して得たお金でまた別の土地を買って……と、売買を繰り返すことが必要になってくる。初心者が自分の持っている空き家を普通に売却する範囲でなら、高い収益性はあきらめたほうがいいだろう。
第10位：太陽光発電（ソーラー）投資
一戸建ての屋根に設置されたソーラーパネルを見たことはないだろうか。あれは各家庭が屋根の面積の範囲で太陽光発電をすることで収益を生み出しているわけだが、あれを空き地いっぱいに設置する方法だ。それなりにイメージしやすい土地活用方法だろう。
ソーラーパネルは、簡単に言えば「それなりの日当たりと電気配線」さえ確保できれば、どこにでも設置可能だ。太陽光発電投資が普及した結果、昔に比べて機器の設置費用も値下がり傾向なので、より始めやすい方法とも言える。まずは自宅でやってみるのもアリだろう。
一方で太陽光発電投資は「発電した電気を売る」ことで安定的に収益を得るのだが、機器が普及したことで電気の売却価格も下落傾向にある。そして自然災害の影響も受けやすく、盗難被害にあうこともある。保険に入れば、それだけコストもかさむ。比較的リスクは低い方法だが、それでも投資の一環なので相応の注意が必要だ。
第9位：老人ホームを経営
内容としては分かりやすいだろう。空き地に老人ホームを建てて経営するわけだ。自分で経営してもいいし、経営希望者に土地を（建物付きで）貸し出す方法もある。
老人ホームなどの建物は、建築にさまざまな規制や条件があるので、専門業者と相談のうえで建てなければならない。また、想像以上に老人ホームの建築は難易度が高い。比較的大きな土地が必要であり、建築に数億円以上が必要になることもある。社会的ニーズは極めて高いが、けして「簡単に儲かる商売」でもない。介護職員の薄給や介護施設の倒産は頻繁に耳にするのではないだろうか。
しかし、儲けている老人ホームも確かに存在するし、社会貢献にもなる。「地域のため」を強く思うのなら、おすすめの方法だ。
老人ホームは、一般の人が持て余した空き地を軽く利用する方法としては、分不相応と言われることもあるかもしれない。しかし選択肢の一つには違いないので、まずは覚えておこう。
第8位：病院を建てる
理屈としては老人ホームとほぼ同じだ。こちらの場合は、開業希望の医者と組んで純粋に土地（建物付き）を貸すケースが多い。病院（というか医者・医療関係者）の収益性の高さは誰もが知るところだろう。社会貢献にもなるし、多くの人に喜んでもらえる活用法だ。
老人ホームのように多数の従業員が必要になる施設とは違い、医者一人、あるいは少人数のクリニック形式でも運営できる。それだけ初期投資費用が抑えられるため、老人ホームよりも参入ハードルは低いと言えるだろう。もし十分な土地があるのなら、大病院を建ててしまうのもアリかもしれない。
ただ専門分野にもよるが、病院も競争の激化が起こっており、廃院になるケースも少なくない。十分な需要が見込めても、それ以上の供給がすでにあることも考えられるので注意しよう。
病院は老人ホームと比べれば割安だが、それでも初心者が軽い気持ちで行う活用としては、荷が重いと思われることもある。しかし収益性が高いのは事実なので、覚悟を決めて挑もう。
第7位：自動販売機を設置する
これは極めてラクな土地活用方法だ。シンプルに、空き地に自動販売機を設置するだけだ。設置や補充、売上回収などは基本的にすべて業者がやってくれる。コストは月々数千円程度の電気代くらいで、売れた本数の2割程度が土地の持ち主の利益になるわけだ。
しかし実際に自動販売機でドリンクを買った経験があれば分かると思うが、活用できるのは土地のわずかな一部分に過ぎない。例えば、基本的には土地は駐車場にして、土地の一部に自動販売機を設置するなど、他の方法と組み合わせて考えるのが自然であろう。
そして昔とは違い、今やコンビニ全盛期だ。自販機の飲み物も売れないわけではないが、設置しておけばそれだけで簡単に売れるということもない。また機械を設置した後、コンビニが近くにできることもある。あまり気にしても仕方がないが、最低限「人通り」は考慮に入れておきたい。
一口に自動販売機と言っても、今やさまざまなものがある。奇抜な自動販売機を多数設置し、名所のようにまつりあげられた事例もある。シンプルゆえに、奥が深いところもあるのかもしれない。
第6位：オフィスを貸し出す
これは、大きくわけて「事業用地として土地を貸す」「オフィスビルを建てて貸す」の2種類がある。前者の場合は「初期投資が不要」、後者の場合は「高収益が見込める」と、それぞれメリットも大きい。
基本的にオフィスはどんな業界の人でも必要とするものだ。立地と広さの条件さえ整えば、どんな事業者が相手でも借り手候補になりえる。そして借り手がついた後は、安定的に賃料収入が入ってくる点も嬉しいところだろう。
しかし居住用の土地と比べて、需要が読みにくい点が一番のデメリットだろう。駅や人里から離れているからこそのメリットを感じる業者もいる一方、素直に駅から近い土地を求める会社もある。何より、会社（というか従業員）の規模はバラバラなので、広さがあわないと借り手が見つからない。
事業用地やオフィスビルの需要は、けして低くはないが高いわけでもない。空室で借り手がつかないオフィスも頻繁に見かけるのではないだろうか。需要がありそうかどうか、最低限の周辺調査を行うことをおすすめする。
第5位：コンビニ経営
誰もがピンとくる土地活用方法だろう。最低限の広ささえあればどこでも開業可能で、収益性もけして低くないし、今ではインフラとして存在価値も認められる。自分で経営するのもアリだが、店長を雇ったり、希望者に土地を貸したりする形でもいいだろう。
ただ最近のコンビニは、「飽和状態」とされており、けして簡単に儲かるわけではない。「人手不足」によって経営が困難に陥るケースも多くなっている。地方の場合は「駐車場」を備えないと来店客が見込みにくい事情があるため、より広い土地が必要になるだろう。そして意外とコンビニはトラブルも多い。親会社や来店客などとのトラブルや、従業員同士のもめごとも起こりうる。自分で経営する場合は、それなりに覚悟が必要かもしれない。
コンビニに限らず、何らかの個人商店としても良いだろう。いずれにしても商業系施設は、それなりの収益性が見込める。自分の土地が何かの商売に適さないか、考えてみよう。
第4位：トランクルーム経営
これは大きくわけて、「収納場所を提供する」「小さな施設を貸す」という2種類がある。主に前者は都会、後者は地方で活用されがちだ。トランクルーム経営をしたい人に土地を貸すという形もある。想像以上に初期投資費用は安く、それでいて高収益を期待できるだろう。
「さほど土地の広さを問わずに始められる」というメリットも大きい。大きいほうが大規模に活用できるが、それに見合う需要がなければ意味がない。売上は周辺地域の需要に左右されやすいが、ダメだったときには鞍替えも比較的簡単なので、おすすめだ。
場所によっては、「自分の倉庫」としてしまう使い方もアリだ。特に自宅をこれから購入する場合、その倉庫分だけ収納が必要なくなり、小さい物件でも問題なくなるので、費用を抑えられるだろう。
デメリットは、他の活用方法に比べれば収益性が劣ってしまう点だ。リスクは小さいが儲けも小さい。しかし初心者が始めて土地活用するなら、これくらいが良いのかもしれない。
第3位：コインランドリー経営
見た目は違うが、トランクルームと理屈は近いものがある。そんなに広い土地は必要ではなく、初期投資費用も安い。収益性は少し落ちることもあるが、周辺での知名度や需要を得ることができれば、安定的な収益が期待できる。
トランクルームと比べると「商圏が狭い」という傾向があるため、周辺の需要の有無が極めて重要になる。一般的には「洗濯機がない単身者向け」だが、最近では忙しいファミリー層にも需要が拡大している。どちらにせよ、住宅地に近いことが基本だろう。
最近では、コインランドリーと何か別の商売を組み合わせる動きも見受けられる。代表例は自動販売機となるが、コンビニ等と一緒にしてしまっても良いし、発想次第で収益がアップする可能性もある。
空き地が一戸建ての多い地域にあるならば少し難しいが、駅に近かったりそれなりの都会だったりするなら、初心者でも狙い目かもしれない。検討してみてはどうだろうか。
第2位：駐車場を貸し出す
下手なものを建てるくらいなら、駐車場のほうが無難に安定的に経営できることが意外と多い。駐車場は「月極駐車場」「コインパーキング」の2種類がある。どちらも極めて初期投資費用が安く済む点がメリットだ。その後の運営コストも極めて低額と言える。
都心部ほど需要は高いものの、どうしても土地の面積が狭くなる傾向にあるため、相応に稼ぎたいなら立体駐車場にすることも考えられるが、建設コストがかさむ。逆に地方では基本的に需要が低く、駅や繁華街周辺などを除けば路上駐車や大型店の駐車場で済ませる人も多いし、家には普通に車庫がある。たとえ都心部であっても、何か建物を建てるケースと比べれば収益性は劣ることが多い。しかし利益よりもリスクやコストを少なくすることを優先するならば、うってつけの土地活用方法だろう。
例外的に、病院や大型スーパー、または企業などへ駐車場として土地を貸すようなケースもある。一度、周辺の駐車場事情を調べてみるのも面白いだろう。
第1位：マンション経営
これが一番基本であり王道と言える。適度にリスクや初期投資も必要だが、その分の収益性も期待できるし、初心者でも十分に考えられるのではないだろうか。最近では一戸建ての賃貸物件も増えてきているが、都心部であればマンションやアパートのほうが収益性は高い。
デメリットは、何と言っても「空室」のリスクだ。今や日本中いたるところにマンションはあり、場所にもよるが物件は余りがち。一度は入居者がついても数年で引っ越すことも多いので、安定的な借主を確保するためにも物件を魅力的に保ち、需要を開拓する努力が欠かせないところになるだろう。
空室リスクを除けば諸々の節税効果が高い点も見逃せず、次の世代に安定的な収入源を残せる点も大きい。融資などを筆頭に、人間関係における大きな信用になりやすい点も実に嬉しいメリットだ。
王道だからこそ、サポートしてくれる業者も多いので、この場合は「どの業者に建築やサポートを頼むか」で悩むことも多い。存分に悩んで考えて、最初のマンション経営を成功させてほしい。
土地活用を始める前に知っておくべき5つのリスクとその対策
何事もそうだが、物事にはメリットとデメリットの両面があるものだ。土地活用においてのメリットが「利益や節税」とすれば、デメリットは「コストやリスク」が発生することだろう。両面を考えるというより、むしろ初心者はデメリットこそしっかりと理解することが大切だ。
初心者は特に忘れがちだが、何かをするリスクだけでなく、「何もしないリスク」にも警戒が必要だ。空き地は、何もしなくても税金や維持費が必要になり、放置することで想定外のトラブルを起こすというリスクをはらんでいるからだ。
空き地を持っている以上、基本的に「何もしない」はありえない選択だろう。一方で何をするにしても一定のリスクがある。次の章から、基本的な土地活用のリスクと対策方法を伝えるので、ぜひ参考にしてほしい。
空室のリスクと対策
「買い手・借り手がつかない」というのは、投資や商売において絶対に避けられないリスクだ。建物を建てれば当然に、それがたとえ駐車場であっても「初期投資」が必要になる。借り手や顧客がつかなくてもローンの支払いは止まらず、固定資産税などのコストもなくならない。
基本的な対策は、「商品（建物）の魅力や価値向上に努める」「初期投資を抑える」ことだろう。特に後者は「自動販売機を設置するだけにする」「土地を貸すだけにする」など、対策の種類もいろいろとある。
一概には言えないが、「初期投資を抑えるほどに収益性も抑えられる」のが基本だ。どうしてもリスクを避けたいなら「売却する」ほうが無難かもしれない。リスクとリターンのバランスを、存分に考えてみよう。
金利上昇のリスクと対策
何らかの建物を建てる場合、多くの初心者なら銀行などからお金を借りて建築する。借りられるか否かも問題だが、借りられたとしたらローンには「金利」がつく。変動金利を選択した場合、金利が上昇すればトータルの返済額も上がるので、注意が必要だ。純粋に返済ができるかどうかも重要なので注意しよう。
ローンについての一般的な対策は、「繰り上げ返済をする」「固定金利で借り直す」あたりだ。どちらも追加で資金が必要になりがちだが、トータルの返済額を少しは減らせる可能性がある。
金利が上昇するのはリスクでもあるが、別の方向から見ると「景気が回復してきた」ということでもある。その場合土地活用においても結果が出やすくなっているとも言えるのだ。結果が形になるまで、何とか耐えうる手段をとっていこう。
修繕のリスクと対策
建物というのは永遠に同じ状態で使えるものではない。時間が経つほどに傷んだり破損箇所が出てきたりする。必要なときには修繕するわけだが、修繕はタダではない。壊れた家電製品などを買い替えるのとは違い、修繕は極めて高額なお金が必要になるだろう。
基本的な対策は「修繕費用を積み立てる」ことだ。費用は純粋にお金を積み立てていく方法もあるが、保険や別の金融商品の形にして積み立てる方法もある。新築なら修繕するのは10年以上先になることも多いので、ついでに長期投資を狙うのもおすすめだ。
市場変動のリスクと対策
「市場」は常に変動する。人気が出れば値段が上がり、人気がなくなると値段も下がる。
市場変動への基本的な対策は「差別化」だ。周辺のマンション需要が落ちても、ある物件だけは人気が衰えないというようなことは多々ある。しかし、差別化は極めて難しいため、多くの場合は「変動を事前に予測し、変化に行動を合わせる」という方法で対処しているのが実情だ。
そして空き地などの不動産活用は長期的にするのが基本なので、おのずと事前予測も長いスパンで考えることになる。数年から数十年先を見据え、専門家にも相談しながら、活用法を考えよう。
自然災害のリスクと対策
昨今の日本は大規模な自然災害が増えている。家や建物が流されたり壊れたりすることもあるし、土地が水没・汚染・沈下などで使えなくなることもある。考え出せばキリがないし、可能性は高いわけではないが、万一被害にあえば甚大なものとなるため、十分に警戒しよう。
自然災害への基本的な対策は、やはり「火災保険」だろう。地震保険とともに加入しておけば、保険料は必要だが災害リスクを減らせる。これから空き地や土地を複数活用するときには、「地域を分ける」のも効果的だ。一つがダメになっても、残りは生き残るだろう。
最近では「ハザードマップ」を参考にする人も増加し、防災対策をウリにする物件も出てきたほどだ。自然災害にあう確率は高まっているため、しっかり意識することをおすすめする。
空き地の土地活用は生活を豊かにしてくれる！
今は働いても働いてもなかなか年収が上がらない時代だ。空き地の土地活用による不労所得は、それに代わって生活を豊かにしてくれる可能性を秘めていると言える。リスクは付き物だが、リスクをとってでも挑む価値は十分にあるだろう。ぜひ存分に考え、少しでも有効に空き地を活用していただきたい。
