住宅ローンを組むなら変動金利と固定金利のどっちが得か

MONEY TIMESより

2019/12/30

著者MONEY TIMES

住宅ローンを組むときに迷うのが、変動金利と固定金利のどちらを選択するかだ。分譲マンションを買った人のうち「ローンあり」は68.1％（国土交通省「平成30年度住宅市場動向調査報告書」より）。回答があった人だけでみると、ほぼ8割の人が住宅ローンを利用していることになるわけだが、どの金利タイプが得なのか。

住宅ローンの金利には3つのタイプがある

(画像=Tero Vesalainen/Shutterstock.com)

住宅ローンには「変動金利型」「固定期間選択型」「全期間固定金利型」の3つのタイプがある。

変動金利型……金利水準がもっとも低い

変動金利型というのは、市中の金利動向に応じて適用金利が変わる住宅ローンのこと。金利水準が3つの金利タイプのなかでももっとも低くなっているのが最大のメリットだ。

2019年10月の最優遇金利をみると、ネット銀行などでは0.4％台もあり、比較的高いところでも0.6％台のところが多い。この金利以下になる余地は小さいものの、それでも市中の借入後に金利が下がれば、適用金利も下がって返済負担がより軽くなる。

しかし、反対に借入後に金利が上がると適用金利も上昇、返済額が増えるリスクがあるというデメリットに留意しておく必要がある。金利が大幅に上がると5年後には最大25％まで返済額が増えることになるのだ。

固定期間選択型……特約期間が短いほど金利が低い

固定期間選択型というのは、2年、3年、5年、7年、10年などの特約期間中は金利が固定している住宅ローンのこと。特約期間後にはその時点の金利で再び固定期間選択型にするか、変動金利型に切り換えるかを選択する。

特約期間が短いほど金利が低く、2年固定、3年固定などは金融機関によって変動金利型並みに低い金利が設定されていて、0.4％台、0.5％台などがある。反対に10年固定は金融機関によって0.6％台から1.0％台などとやや高くなるが、長期間金利が固定されているため安心感がある。

つまり、固定期間の短いタイプは変動金利型並みの低金利で利用できるのが大きなメリットだが、そのぶん固定期間が短いので借入後の金利上昇による返済額が増額するリスクがある。一方、10年固定などの固定期間が長いタイプは長期間金利が固定されるメリットはあるもののやや金利が高くなる。

全期間固定金利型……変動金利型、固定期間選択型より金利が高い

全期間固定金利型というのは、完済時までの金利があらかじめ固定されているローンで、借入後に金利が上がっても、当初の金利が変わらないローンのこと。完済まで返済額が変わらないので安心して資金計画を立てることができる。

ただ、他の2つの金利タイプと比べてやや金利が高くなるのと、借入後に市中の金利が下がっても適用金利は下がらないといったデメリットがある。その場合、返済負担を軽くするためには、他の金融機関などに借り換える必要が出てくる。

この全期間固定金利型の金利は、返済期間が15年、20年などの比較的短い場合には金利1.0％以下もあるものの、多くは1.0％台前半だ。全期間固定金利型の代表格である住宅金融支援機構のフラット35の金利をみると、返済期間15年～20年で1.06％、21年～35年で1.11％となっている（2019年10月時点）。

住宅ローンの変動金利型は6割前後の人たちが利用している

この数年は6割ほどの人が変動金利型を選択し、次いで固定期間選択型、そして全期間固定金利型と続く（国土交通省「平成30年住宅市場動向調査報告書」より）。

変動金利型の利用者が多い理由としては、金利水準が低いからにほかならない。例えば3,000万円の借入額で、35年元利均等・ボーナス返済なしの条件で月々の返済額を比較すると以下の通りだ。

0.5％の変動金利型……7万7,875円
0.6％の固定期間選択型3年固定……7万9,208円
0.8％の固定期間選択型10年固定……8万1,918円
1.1％の全期間固定金利型……8万6,091円

変動金利型と全期間固定金利型を比べると月8,216円の違いがあり、年間にすれば10万円近い差が出る。これだけ違っていると変動金利型を利用したくなるのも当然だろう。

金利が上昇すると変動金利型のメリットが帳消しになる場合も

しかし変動金利型を利用していて、5年後に金利が上がった場合には関係は逆転することがある。

変動金利型の金利が5年後に上昇したときの返済額

下の図表にあるように、変動金利型の当初の返済額は7万7,875円だが、5年後に金利が0.5％上がったときには、8万3,912円に、1.0％上がったときには9万235円になる。

5年後の金利	6年目からの毎月返済額
0.5％	7万7,875円
0.6％	7万9,060円
0.7％	8万255円
0.8％	8万1,436円
0.9％	8万2,682円
1.0％	8万3,912円
1.1％	8万5,154円
1.2％	8万6,407円
1.3％	8万7,672円
1.4％	8万8,947円
1.5％	9万235円