「不動産は縁のもの」とよくいわれます。これは、投資用や事業用物件だけでなく、マイホームでも同じこと。特に投資の場合は、良い物件にめぐり会ったと思っても、将来にわたり収支が合うかどうかは「買い時」によって左右されることも多いのです。投資物件は安く買えるに越したことはないのですが、安ければ必ずしも買い時とはいえないようです。物件をうまく運用し好収益を得ていくためには、立地や物件の価格といった条件がそろう以外にも、自分にとってベストなタイミングで物件を購入することが大切です。今回は、不動産物件の「買い時」について解説します。
物件購入の2つのタイミング
不動産には大きく分けて、2つの買い時（タイミング）があります。まず、1つ目は、景気や金利、物件の供給戸数といった経済動向や社会の変化の潮流による、いわば「社会的なタイミング」です。もう1つは、買主の資産状況やライフスタイルによる「個人的なタイミング」。物件の購入にあてられる資金がどれくらいあるのか、本業の業績は順調か、また自分で物件を管理していく時間の余裕はあるのかといったことです。
不動産投資で成功するには、この2つの客観・主観的なタイミングのバランスを見極めることが重要です。
「安く買って高く売れる」のはいつ？
不動産市場は景気と連動し、物件の売買価格は浮き沈みがあります。不景気で不動産相場が全体的に安値のとき利回りは高く、逆に好景気で不動産相場が高値のときの利回りは低くなるのです。
不況のときは、優良物件が比較的安値で売りに出されることが多くなります。良い物件が安く買えるのですから、高い利回りを実現できる好機です。これが第一の「社会的タイミング」です。
物件の周囲の環境を確認しよう
物件そのものや、立地にも「買い時」があります。特に注意したいのが、中古建物の状態や築年数です。現在、満室稼働している物件でも、修繕箇所が多かったり、すぐに大規模修繕が必要であったりすると、収支に大きく影響します。さらに、建物の耐用年数があと何年残っているかで融資の借入期間も違ってきます。
また、立地を取り巻く環境も時期によって変わることがあります。今は地価があまり高くないエリアでも、再開発などが予定されていれば、今後値上がりが期待できるので買い時といえるでしょう。一方で、人口が減少しているエリアでは、物件は売買価格・賃料とも下落していく恐れがあります。
