手元のお金を確認しよう

優良な物件を発見しても、一歩立ち止まって、自分自身の個人的なタイミングを確認する必要があります。物件の購入にあてられる自己資金がいくらあるかで、運用の収支が大きく変わってきます。自己資金だけでまかなえなければ、融資を利用することになりますが、融資の比率が高ければ高いほど毎月の返済額は大きくなるのは当然です。

年間家賃収入の物件の購入価格に対する割合が利回りとなりますが、これはあくまで表面的なもの。年間の家賃収入から必要経費を引いたものを購入価格で割り、「実質利回り」を計算しましょう。この実質利回りを12で割ったものが毎月の現実的な収入となります。

この毎月の収入と借入金の返済額のバランスはどうでしょうか？　返済額が収入を上回るようでは経営として成り立ちません。つまり、あなたにとって、その物件の買い時ではないということです。

一方、好景気で物件価格が高く利回りが低めでも、ある程度自己資金に余裕があれば、無理なく運用していけることもあるのです。自己資金が多ければ、融資の割合も低くなり、金利による収益への圧迫も少なくなります。これが、自己資金は、個人的なタイミングを左右する大きな要因といえますね。

いかがでしたか？物件の買い時によって、購入後の利回りや収支に差が出ることをわかっていただけたかと思います。それゆえ、不動産投資を始めるにあたっては「買い時」を見極めることが重要なのです。

社会の状況による客観的なタイミングと、自分自身の資産状況をはじめとする主観的なタイミングのバランスをどう取るかになります。そのとき、大きな決め手となるのが、自己資金。ある程度まとまった額の自己資金があるかどうかで買い時を引き寄せることができます。

資金を貯めつつ、経済動向や物件の状態など冷静に分析し、物件購入の最適なタイミングを逃さないようにしましょう。

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