土地を売却しなければならなくなった、家の建て替えが必要になったなど、建物を解体して売却したり、解体後に建て替えをする事があります。こちらでは建物を解体して土地を売却するケースを想定して、解説していきたいと思います。
建物解体にかかる費用の相場
・建物を解体するときの費用はどのようにして決まるの？
建物を解体する際の費用がどのようにして決まるのか疑問を持っている方は多いと思いますが、建物がどのような構造なのかで異なります。木造の相場は坪単価3万円〜5万円程で、RC造の相場は4万円〜8万円程です。単価だけでみると大きな差は感じませんが、坪数が増えてくると違いが出てきます。また、建物の状態や廃材を運ぶ距離、建物の下の杭を抜くのかなどでも費用が異なってきます。
・解体費用は近隣の建物よっても変わる
建物の解体をする費用は近隣の建物によっても変化します。理由としては解体している最中に起こる振動によって近隣の建物にひび割れが発生したり元々あった傷などが大きくなるなどの被害を与えてしまう可能性があるからです。そのため解体前の近隣の建物の状態を確認して状態を写真や書類にまとめる作業が必要で、それに伴う調査費用が発生することになりますが、近隣の建物によっても費用は異なります。
・複数の解体業者に相談をしてから業者を決める
建物を解体するときには一社の解体業者で即決するのではなく、複数の解体業者に問い合わせ見積もりを出してもらうようにしましょう。解体費用は解体業者によって変わってくるので解体自体は安く調査費が高い業者や、解体費用は高額でも作業日数が短い業者などもあります。複数社に連絡を取って納得ができる業者に依頼しましょう。
建物を解体するときにどんなことに注意するべき？
・建物によっては建て替え不可のものがある
建築基準法の接道義務を満たしていない建物を再建築不可物件といいますが、再建築不可物件では原則的にはリフォームはできますが、建て替えができません。再建築不可物件を解体してしまうと土地の使用方法が限定されてしまい、土地が売れにくくなります。売却をすること自体が難しくなってしまう可能性もあります。
・地中埋設物に対する注意
「地中埋設物」とは、土地を購入した際や建物を解体した際に地中の中から出土する廃棄物などをいいます。具体的な例としては、排水管及び浄化槽、アスファルト片、コンクリートガラ、陶器片や木くず、タイル、ビニール片など、それに臭気土、腐食土などの土に至るまで大小様々なものがあります。そのような地中埋設物が見つかった場合、その処分にかかる費用は、一般的に土地の所有者が負担することになります。
もし、このような状態を把握した上で他人に土地を売却した場合、損害賠償を請求される可能性もありトラブルのもとにもなりますので注意しましょう。仮に地中埋設物が出土してしまったとしても、きちんと処理をした上で自宅の建て替えや売却を行うよう心掛けることが大事だと思います。建物を解体する場合、予めこのような事態が起こってしまった際の費用や対応を解体業者と確認しておくことも有効的な方法ではないでしょうか。
・建物解体時に挨拶回りをして近隣の住民の理解を得る
建物を解体する時には近隣に住んでいる住民に事前に伝えて、しっかりと理解してもらう必要があります。重機などを使用するため騒音や粉塵などで近隣トラブルにも発展しかねないので事前に近隣の住民に挨拶回りをしてから進めるようにしましょう。解体業者だけではなく、施主も挨拶をしておく事で理解が得やすくなります。
解体業者はしっかりと選んで見極めることが大事
・解体に必要な書類を発行してくれる業者を選ぶ
解体業者が、取り壊し証明書やマニフェストなどの書類をきちんと発行をしてくれるかどうかも大切なポイントです。マニフェストとは産業廃棄物が適正に処理されたのかをチェックし不法投棄を防ぐためのものですが、解体後に建物滅失登記を申請するときに、取り壊し証明書やマニフェストなどの書類がないと登記ができない事もあります。
・安すぎる見積もりは手抜き作業の可能性がある
解体費用を安く抑えたいと考える方は多いと思います。解体費用が安すぎる業者は手抜き作業や近隣の建物の調査を怠っているなどもあります。見積もりの内容が不明瞭な事もありますので、見積もりの内容で不明な点は確認しておきましょう。
・支払い方法が適切なのかしっかりと判断する
解体業者が解体費用を請求してくるタイミングや方法、追加料金など、解体後や解体の状況に合わせて支払い方法を提案して、費用を請求してくる親切な解体業者は多いです。しかし中には解体が終了していないのに一括や分割で費用を請求してくる業者もいます。費用についてトラブルにならないように支払い方法などは事前に確認をしておきましょう。
・建物を解体するときは信頼できる業者に依頼する
解体業者に依頼をするときには解体業者が信頼できるかどうかが大切です。いくら作業が正確だと思っても後になってトラブルが発生する事もあるのです。依頼する際は電話の対応などでも口調が荒々しくないか、質問に対して曖昧な返事が返ってきてはいないかをチェックし、信頼できる解体業者を選びましょう。
土地の売却をする際に解体費用や注意点を理解しましょう
今回は「土地の売却をする場合の建物の解体」をテーマに、解体費用の相場や解体をする場合の注意点などについてご紹介してきました。解体のタイミングや業者の選定から解体までは、それなりの時間、労力、費用を要します。建物を解体するときは、土地や建物の状態、解体費用、タイミング、解体業者などを総合的に判断した上で、進めていきましょう。（提供：sumuzu）
