相続税を計算する際に、不動産は現金よりも安く見積もられる
世間の常識では、「現金1億円も、1億円で買った不動産もその価値は同じ」ということになるでしょう。ところが、税金の世界では現金と不動産の評価が大きく異なってきます。
亡くなった人が遺した資産が1億円の現金だった場合、「相続税評価額」はそのまま1億円となりますが、1億円の不動産だった場合はもっと安い価値として見積もられます。「相続税評価額」とは、税額を計算するに当たって、税制上ではその資産がどの程度の価値に相当するのかを示したものです。
不動産を自宅として用いていたケースでは、建物の相続税評価額を固定資産評価額と同額とみなし、建築費の約6割に相当する6000万円程度となります。さらに、その建物が賃貸アパートや賃貸マンションだったケースでは「自己利用家屋の相続税評価額×70％」に評価が下がり、1億円の建物なら4200万円程度と算定されます。
建物部分だけでなく土地の「相続税評価額」についても、自己利用のケースで２割程度、賃貸に回していたケースで４割程度も安くなります。こうして「相続税評価額」が低くなるため、現金で資産を遺す場合よりも相続税額が抑えられるわけです。
現金と不動産では相続税がどれだけ違うのかをシミュレーション では、現金と不動産では相続税額がどれだけ違ってくるのでしょうか？ 具体例を挙げて見てみましょう。
①遺産5000万円、②遺産1億円、③遺産2億円、④遺産3億円
という4つのケースにおいて、それぞれ現金と不動産にかかってくる相続税額を比較します。
なお、相続する不動産はいずれも「圧縮率」が70％だったと仮定します。「圧縮率」とは、実際の資産価値よりも「相続税評価額」をどれだけ低くできるのかを示した数値です。
まず、遺産が5000万円のケースでは、従来なら現金で所有していても相続税が発生することはありませんでした。「5000万円＋（法定相続人の数×1000万円）」という「基礎控除（誰もが無条件で相続財産から差し引くことができる金額）」があったからです。
しかし、2015年１月以降はこの「基礎控除」が「3000万円＋（法定相続人の数×600万円）」に縮小されてしまいました。5000万円の現金を配偶者と子ども1人が均等に分け合った場合で40万円、配偶者無しの子ども1人が相続した場合で160万円の税金が課されます。
子どもだけが相続すると税負担が重くなるのは、配偶者に「配偶者の税額軽減制度」という優遇策が設けられているためです。ただ、この控除枠を活用しすぎると、配偶者が亡くなった際に発生する二次相続で子どもの税負担が重くなることがあるので要注意です。
比較の話に戻りましょう。5000万円の遺産が不動産だったなら、「圧縮率」が70％なので「相続税評価額」は1500万円となります。この不動産を配偶者と子ども1人が共有しても、子どもだけが相続しても、相続税は一切かかりません。
相続資産の規模が大きくなるほど、不動産は税負担が抑えられる
続いて、遺産が1億円の現金だったケースでは、これを配偶者と子ども1人が均等に分け合うと385万円、配偶者無しの子ども1人が相続すると1220万円の税金が課されます。
これに対し、不動産だった場合は「圧縮率」が70％なので「相続税評価額」は3000万円となり、やはり配偶者と子ども1人とが共有、子どもだけが相続のどちらのパターンでも相続税は発生しません。
遺産が2億円の現金だったケースでは、配偶者と子ども1人が均等に分け合うと1670万円、配偶者無しの子ども1人が相続した場合で4860万円の税金が課されます。
「圧縮率」が70％の不動産だった場合は「相続税評価額」が6000万円で、配偶者と子ども1人が共有すると90万円、子どもだけが相続すると310万円の相続税がかかりますが、現金の場合よりもはるかに負担が軽くなっています。
3億円のケースでは、現金を配偶者と子ども1人が均等に分け合うと3460万円、配偶者無しの子ども1人だけが相続した場合で9180万円の税金が課されます。
「圧縮率」が70％の不動産の場合は「相続税評価額」が9000万円で、配偶者と子ども1人が共有すると310万円、子ども1人だけが相続すると920万円の相続税が発生しますが、遺産が現金だった場合の約10分の1に税負担が抑えられています。
有望なエリアに優良な賃貸マンションを建てれば、安定的な家賃収入も期待 不動産のメリットは相続税負担の軽減だけにとどまらず、賃貸マンションを建てていれば、家賃収入を期待できます。自分自身が所有している間はもちろん、配偶者や子どもなどに相続させた後も定期的な収入をもたらす資産となるわけです。
ただし、「とにかく賃貸マンションを建てておけばいい」という安直な話ではありません。安定した賃貸需要を見込めない場所だったり、あまり魅力を感じられない建物だったりすると、空室が発生して期待通りの家賃収入が得られない可能性が高まります。
逆から言えば、着実に入居者が見つかる人気のエリアに、より多くの人たちに好まれやすい建物を建てておけばアテが外れることなく、コンスタントに家賃収入を期待できるのです。しかも、そういった物件は価値が低下しにくく、将来的に手放すことになっても、比較的高額で売却できそうです。
具体例を挙げれば、都内でも特に城南3区（世田谷・渋谷・目黒）は安定的な賃貸需要が見込まれます。なぜなら、城南3区は都心に近くて交通の便にも優れていながら、緑が多くて住環境が整っているからです。このエリア内でも、女性の目に留まりやすいデザイン性の高い新築マンションは、非常に高い人気を誇っているようです。
また、渋谷駅周辺では大規模な再開発が進められており、新たに建設された超高層オフィスビルに様々な企業が進出しています。渋谷にもアクセスしやすい城南3区は、そこで働く人たちの居住エリアとなる可能性が高いと言えるでしょう。
このように不動産を活用した相続対策は、「圧縮率」の高さに注目する節税面とともに、中長期的に安定した家賃収入が得られるという収益面についてもしっかりと見極めることが求められてきます。これら2つが揃ってこそ、大切な資産を守りながら増やしていくことが可能となってくるのです。（提供：税理士が教える相続税の知識）
