不動産投資におけるレバレッジとは？信用取引・FX取引と何が違う？

不動産投資の世界では、「レバレッジ」という言葉がしばしば使われます。レバレッジとは資産運用の用語であり、不動産投資だけでなく株式投資の信用取引やFX（外国為替証拠金取引）などでも使われることがあります。

本記事では、不動産投資におけるレバレッジの意味、メリットとデメリット、株式投資の信用取引・FXなどとの違いについて解説するとともに、適切なレバレッジ効果を得るための利回りの目安についてもお伝えします。

1.不動産投資とほかの投資ではレバレッジの手法が違う

はじめに、不動産投資におけるレバレッジの手法と効果を確認しましょう。

1-1.レバレッジとは

レバレッジという言葉には、「テコの原理」という意味があります。

テコを用いれば小さな力でも重いものを動かせるのと同じように、限られた手持ち資金で大きな金額を運用できるのが、投資におけるレバレッジの魅力です。

レバレッジが利用できる代表的な投資には、次のようなものがあります。

ただし、それぞれの投資ジャンルによってレバレッジの具体的な手法は変わってきます。

1-2.不動産投資におけるレバレッジとその効果とは

不動産投資におけるレバレッジとは、マンションなど賃貸物件の購入費用の大半を金融機関（メガバンク、地銀、ノンバンクなど）のローンでまかなう手法です。

これにより、最小限の手持ち資金で賃貸経営ができるため自己資金に対する投資効率が高まります。
例えば、300万円の自己資金（頭金などに使えるお金）で3,000万円の賃貸マンションを経営すれば、手持ち資金の10倍のレバレッジがかけられたことになります。

下記のように同じ利回りであれば、レバレッジをかけたほうがリターンは多くなります。

▽自己資金300万円・利回り5％の比較

1-3.レバレッジが逆効果！？不動産投資の逆レバレッジと対応策

投資効率を高めるためのレバレッジですが、使い方を間違えるとリターンを減らす結果になりかねません。不動産投資では、金融機関のローンを利用して賃貸物件を購入・運用する場合、当然ながら金利を支払います。

その際、金利上昇などによって高金利になると利益が圧縮され（またはマイナス収支になり）、レバレッジなしで運用したほうがリターンの多くなるケースもあります。これがいわゆる不動産投資における「逆レバレッジ」です。

不動産投資をするときに変動金利ローンを利用する人も多いと思います。その場合、逆レバレッジにならないよう「金利がどれくらい上昇すると、どれくらいリターンが減るのか」「採算分岐点の金利はどれくらいか」をあらかじめ把握しましょう。

また繰り上げ返済をした場合にどの程度の圧縮になるかを数値で把握しておくと安心です。

2.不動産投資でレバレッジを使うメリット・デメリット

不動産投資においてレバレッジは諸刃の剣です。メリットとデメリットを比べたうえで検討することをおすすめします。

2-1.不動産投資でレバレッジを使うメリット

不動産投資におけるレバレッジの主なメリットは「投資効率が上がる」「保険効果を得られる」などです。それぞれの内容を見ていきましょう。

2-1-1.投資効率が上がる

不動産投資において、レバレッジで投資効率を高める効果は2つあります。

1つ目は前述のように「限られた資金で大きな金額を動かせること」です。金額が大きくなれば、同じ利回りでもリターンが多くなりやすいです（詳しくは「1-2.不動産投資におけるレバレッジとその効果とは」参照」）。

そして2つ目は、レバレッジのおかげで自己資金を残せることです。例えば、不動産投資に投入しなくて済んだお金をほかの投資（例：投資信託や株式など）に回すことで投資効率を高められます。

2-1-2.保険効果を得られる

不動産投資でローンを利用して物件を購入すると、「生命保険のような効果を得られる」というメリットも得られます。なぜ、不動産投資でこのような効果が得られるのでしょうか。これはローンを組む際、団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的だからです。

団信に入ると契約者が亡くなったりした場合などに、保険会社がローン残債を支払ってくれます。つまり、ご家族にはローンが完済された賃貸マンションなどが残されるわけです。しかも団信は生命保険商品のように、負担の重い保険料の支払いが必要ありません。保険料は金融機関が負担してくれたり、金利にあらかじめ組み込まれていたりするケースがほとんどです。

この団信（不動産投資ローン）を使って自己資金にレバレッジをかけた人と、団信を使わずレバレッジをかけていない人では物件の所有者が亡くなったときに次のような大きな差が出ます。

なお、団信にはいくつかの種類があります。契約予定の金融機関でどんな種類の団信が用意されているかを確認したうえで、ご自身に合うものを選びましょう。団信の主な種類は次の通りです。

団信の注意点は、生活習慣病の持病がある人は加入するのが難しいことです。ただし、持病のある人でもワイド団信を利用すれば、不動産投資ローンでレバレッジをかけることが可能です。

2-2.不動産投資でレバレッジを使うデメリット

不動産投資におけるレバレッジの主なデメリットは「毎月のローン返済がある」「金利が上昇するリスクがある」などです。それぞれの詳しい内容を見ていきましょう。

2-2-1.毎月のローン返済がある

不動産投資ローンを利用してレバレッジをかけることで、毎月のローン返済が発生します。ただ、 次の2つの条件を満たしていれば、ローン返済自体はデメリットになりません。

不動産投資のローン返済が問題になるのは、所有する賃貸マンションに空室が発生したときです。家賃収入がなければ、ローン返済をオーナー自身が負担することになります。このデメリットを軽減していくためには、次の4つがポイントになります。

2-2-2.金利が上昇するリスクがある

不動産投資ローンはレバレッジをかけるほど、借入総額が膨らみます。ローンの借入額が多いと、わずかな金利上昇でも毎月の返済額が増えやすく、重荷になる可能性があります。例えば、2,000万円を返済期間30年で借りた場合、平均金利によって以下のように返済額が変わります。

上記のように、不動産投資ローンで2,000万円を借りた場合、金利が1%違うと、毎月の返済額で約1万円、総返済額で約374万円の差になってきます。またここでは2〜3%の金利を比較しましたが、情勢によってはこれ以上の金利上昇も考えられます。

この金利上昇リスクを軽減するため、不動産投資でレバレッジをかけすぎないためには次の3つがポイントになります。

3.不動産投資ローンは怖くない？「良い借金」と「悪い借金」の違い

レバレッジは借入金によって成り立つ仕組みですが、借金には「良い借金」と「悪い借金」があります。不動産投資を検討している人は、この違いを正しく理解しましょう。

3-1.不動産投資の自己資金の目安は？

一般的に不動産投資の自己資金の目安は「物件価格の1〜2割以上」といわれます。区分マンションの場合、さらに少ない自己資金で購入できるケースがあります。

3-2.フルローン、オーバーローンとは

ただし、「物件価格の1〜2割以上」の自己資金の目安は、あくまでも目安でしかありません。実際には自己資金の不要な「フルローン」や「オーバーローン」で融資を受けられる場合もあります。

フルローンは物件の取得費用全額、オーバーローンは物件の取得費用に加えて仲介手数料や登録免許税などの諸費用までローンでまかなうことです。これらのローンの融資審査は厳しいものですが、通れば有利な条件で不動産投資を始められます。

3-3.「良い借金」と「悪い借金」

不動産投資を行う際に多額のローンを利用することを不安に思う人もいるでしょう。しかし、借り入れたお金を活用してそれ以上の利益を生み出すのであれば、決して不動産投資ローンは「悪い借金」ではありません。

近年の日本では超低金利政策が続いており、不動産投資ローンの金利も低い状態となっています。消費や遊びのためにお金を借りるのであれば「悪い借金」と呼べるかもしれませんが、資産形成に役立つ不動産投資ローンは本質的な意味が違います。「良い借金」と「悪い借金」を区別して資産形成を進めましょう。

4. 株式投資の信用取引・FXにおけるレバレッジとの違い

不動産投資におけるレバレッジをより深く理解するために、株式投資の信用取引・FXのレバレッジと比較していましょう。

4-1.株式投資の信用取引のレバレッジとは

上場株式の信用取引では、信用取引保証金として証券会社に現金または株式を預けることにより、その保証金の約3.3倍までの金額の取引が可能となります。証券会社から必要なお金を借りて、自分の手持ち金額以上の株式取引を行うわけです。

4-2.FXでのレバレッジとは

FXのレバレッジでも、仕組み自体は株式投資の信用取引と同じです。手持ち資金（証拠金）にレバレッジをかけて取引できます。国内FXの場合、証拠金の最大25倍までのレバレッジがかけられます。この高いレバレッジ率が「FXはハイリスク・ハイリターン」といわれる所以です。

4-3.不動産投資のレバレッジとの違い

同じレバレッジを使った投資でも、不動産投資と株式投資の信用取引・FXでは根底が違います。安定性やリスク回避を重視する人は不動産投資、リスクをとってでもハイリターンを狙いたい人は株式投資・FXと相性が良いでしょう。

・不動産投資は担保あり、信用取引やFXは担保無し
不動産投資ではローン申込者の属性や担保となる物件の収益性・資産価値などを厳しく審査した上で融資が行われます。

一方、株式投資の信用取引やFXのレバレッジでは審査するのは証券会社などです。一定の条件さえ満たせば幅広く使える仕組みになっています。また担保があるわけではないため、不動産投資と比べると投資家の破綻リスクが高いといえます。

・不動産投資は価格変動が小さい、信用取引やFXは価格変動が大きい
都心のマンション投資などでは物件の売買価格・家賃が短期間で急落することはありません。そのため、レバレッジをかけてもローリスク・ローリターンです。

一方、株式投資の信用取引やFXでは分単位で急騰・急落することもしばしばです。この状況でレバレッジをかけると、さらにハイリスク・ハイリターンな投資環境になります。

・不動産投資は追加証拠金が発生しない、信用取引やFXは発生する
信用取引やFXで投資している株式や通貨などの価格が下がると、場合によっては「追加証拠金（追証）」を差し入れなければなりません。

追証を決められた期限までに用意できないと、強制的に決済されて損失が確定してしまいます。多くの投資家は、損失確定を嫌って何度も追証を支払い続けます。つまり損失が拡大しやすいのです。

これに対して不動産投資では、追証や強制決済のような仕組みは存在しません。決まった額の返済を粛々と続ければよいだけです。この点において、不動産投資におけるレバレッジは他の投資対象に比べてリスク回避がしやすいといえるでしょう。

5.レバレッジを効かせて投資をするために知っておきたい指標

ここでは、レバレッジによる投資に欠かせない「ROI」「イードルギャップ」「ローン定数K」という3つの指標をご紹介します。覚えておくと投資効率を確認するときに便利です。

5-1.ROIとは

ROIは「Return On Investment」の略で「投資利益率」の意味です。わかりやすくいうと、ROIは費用対効果、コストパフォーマンスを確認するための指標です。

ROIの公式
利益 ÷ 投資額 × 100

ROIが高いほど費用対効果が高いことになります。

5-2.イールドギャップとは

イールドギャップは利回りと金利の差のことで、不動産投資において極めて重要な指標です。

イールドギャップの例
賃貸マンションの利回り：4％
借り入れ金利：1.5％
上記の場合のイールドギャップは2.5％

当然ながら、イールドギャップが大きいほどアドバンテージがあります。

5-3.ローン定数Kとは

ローン定数Kは「K％」ともいわれ、こちらも不動産投資で欠かせない指標です。ローンの借入金総額に対する年間ローン返済額の割合を示す指標として使われます。

ローン定数Kの計算式
ローンの年間返済額 ÷ ローンの借入金総額 × 100

この数値が低いほどキャッシュフローが高くなります。

6.不動産投資でレバレッジ効果を得るための利回りの目安

参考までに、不動産投資ではどれくらいの利回りに設定すれば、レバレッジを効かせつつプラス収支にできるかをイメージしてみましょう。

不動産投資の利回りの目安は、立地、物件タイプ、借入総額、返済期間などによって変わってきます。ここでは首都圏のワンルームマンション（物件価格2,200万円、30年間返済）を想定して、レバレッジ効果があるのか否かを確認したいと思います。

※ここでは内容がわかりやすくなるよう、家賃収入だけに着目しています。最終的にその不動産投資が成功したかは、売却損益にも左右されます。

6-1.借入金利2%の場合

金利2%の場合、自己資金にレバレッジを効かせつつ、プラス収支にする不動産投資をしやすいといえます。実際の自己資金と収支などの関係を見てみましょう。

金利2%なら、自己資金200〜800万円のすべてがプラス収支です。

投入する自己資金を多めにするか少なめにするかは、目的や何を重視するかによって変わってきます。例えば、老後資金を目的に不動産投資をする人は、現時点のキャッシュフローが少なくても構わないはずです。そう考えれば、自己資金を抑えてレバレッジを効かせるのがよいかもしれません。

また、現時点のキャッシュフローを重視する人は、自己資金を多めに入れてレバレッジをセーブして不動産投資をするのがおすすめです。

6-2.借入金利3%の場合

金利3%になると、不動産投資に投入する自己資金の額によって、以下のようにプラス収支とマイナス収支に分かれます。

自己資金200万円は自己資金にレバレッジは効いているものの収支がマイナス、自己資金400万円はほぼイーブンの収支となります。一方、自己資金600万円と800万円は自己資金へのレバレッジは少なくなるものの収支がプラスです。

6-3.借入金利4%の場合

金利4%になると、自己資金800万円以外は、マイナスの収支です。自己資金と収支などの関係は、次の表の通りです。

不動産投資においてキャッシュフローにこだわる人にとって金利4%は高すぎる可能性があります。その場合、自己資金を多めに入れてレバレッジを抑えるか、金利がもっと低い不動産投資ローンを探すことをおすすめします。

7.レバレッジ投資で老後資産を作るなら不動産投資（マンション経営）

ここでは不動産投資におけるレバレッジをメインテーマに解説してきました。ポイントを振り返ってみましょう。

同じレバレッジ投資でもジャンルによってリスクが違います。不動産投資におけるレバレッジとは、ローンや信用取引を利用することで「限られた手持ち資金で大きな金額を運用する手法」のことでした。

レバレッジ投資のメリットは、「投資効率が上がる」「保険効果を得られる」でした。一方、レバレッジ投資のデメリットは、「毎月のローン返済がある」「金利が上昇するリスクがある」でした。

また、不動産投資の自己資金の目安は「物件価格の1〜2割以上」でした。ただし、不動産投資で適切なレバレッジ効果を得られるかは、金利や返済期間なども関係してきます。シミュレーションしたうえで、自己資金やレバレッジ率を設定することをおすすめします。

7-1.不動産投資は破綻リスクが低い

最後に補足です。不動産投資の場合、投資家の属性審査や物件の担保評価を行っています。そのため、投資家の破綻リスクが低いと考えられます。また、物件価格や家賃相場の値動きが少ないのでローリスク・ローリターンです。

これに対して、株式投資やFXのレバレッジは担保がなく、値動きが激しいため極めてハイリスク・ハイリターンです。上記の内容でわかる通り、老後資金作りのための投資に向いているのは、マンション経営などの不動産投資のほうです。

この選択を間違えると資産を増やすはずの投資で「すべてを失う」結果になりかねません。一発勝負か、堅実な資産形成か。ご自身の目的に合った選択をすることが大切です。

（提供：Dear Reicious Online）

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