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納税資金のための不動産?

底地は借地権付の土地の所有権です。底地と借地権を同時に第三者に売却する事で、お得に納税資金を得ることができます。底地と借地権の価格は単独の時よりも双方を合算したときのほうが値段が上がります。不動産はどのように活用できるかで、管理費や固定資産税を確保していくことが出来るようになります。

割合のベースは国税庁が発表している路線価図に記載されている借地権割合です。更新料を支払う義務や権利金の授与の有無、借地権の残存期間を確認し考案しましょう。底値の評価ですが借地権者が底地を買う場合、第三者が底地を買う場合、底地と借地権の等価交換等が有ります。


不動産が持つ様々な権利

例えば、土地の売却価格が坪で50万円、借地の割合が5割あった時には、借地権者が更新料を支払わずにいる時などに底値の割合を加算する必要があります。時期的に手続きが必要になるのは相続時などで、底地と借地権を同時に売却という手法は、地主、借地権者の両者ともが売却について承認し、しっかりとした合意のもとに手続きを行っていくことが求められます。

貸す側にとってのメリットは一定期間が過ぎれば必ず返還することが義務付けられていること、よって定期借地権は、しっかり契約をしておけば戻ってきます。また最大のメリットとして定期借地権は一定期間土地を貸すだけで、安定した収入が得られます。またしっかりと認識しておきたいのは、借地権という権利は、土地の所有権に比べて法的には弱い権利です。

借地権の種類は

借地権(旧借地法、借地借家法第3条)
定期借地権(借地借家法第22条)
事業用定期借地権等(借地借家法第23条)
建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)
一時使用目的の借地権(借地借家法第25条)

と分かれています。利用携帯による分類は、

資本的利用形態による借地権から賃貸ビル・アパート用地
生業的利用形態による借地権から店舗併用住宅用地
生存権的利用形態による借地権から居住用建物用地

と分かれています。

また底値の評価ですが借地権者が底地を買う場合、第三者が底地を買う場合、底地と借地権の等価交換等が有り、様々です。契約内容や契約経過期間など設定権利金、建物の残存耐用年数等に応じた借地権を個別でしっかりまとめていきましょう


借地権価格の求め方

これには割合方式を採用します。更地価格または建付地価格に一定の借地権割合を乗じて求める方法になります。この計算式は

土地価格×一定割合

になります。差額地代還元法の計算式は正常実質賃料相当額-実際支払い賃料になります。また収益還元法は借地権付建物の総収益から借地権に帰属する純収益を求めを資本還元して収益価格 1を求める方法になります。

他にも取引事例比較法は借地権および借地権を含む複合不動産の取引価格から事情補正、時点修正および地域要因等の比較を行い、比準価格を求める方法になります。この時の計算方法は

取引価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域格差×個別格差

になりますので計算式を確認して自分の状況に合わせた計算式を応用して計算しましょう。


不動産を運用

賢く不動産を運用することで固定資産税の対策も行うことができます。また平成6年の評価替から、固定資産税評価額が上がりました。そのため節税対策を行うことが求められ、多くの資産を保有している方は、どのくらいの税金を支払うのかを計算して割り出しましょう。

定期借地権を住宅用に設定した際に大幅な節税を行うことが出来るようになります。普通借地権は契約期間延長がされず一度貸した土地は半永久的に戻って来ない際には、立ち退き料を支払う義務が生じますので、自分の土地の権利をしっかり確認しておきましょう。また不動産の売買を行うには名義人が両親や、祖父の場合には、事前に名義変更を行っておきましょう。

相続の際にも不動産の名義変更を行い、また遺産分割の協議を行い、不動産を分割していくことになります。相続方法によっては不動産を現金化する相続方法もありますので国税庁のサイトで路線価を確認し、不動産の価値をしっかり割り出していきましょう。


節税対策は人による

平成6年の評価替から、固定資産税評価額が上がりました。そのため不動産を上手に活用し、税金対策、また底地と借地権を同時に第三者に売却する事で、お得に納税資金を得ることができるなど、様々な税金対策の手法がありますので、自分の不動産に合わせた、節税を行うようにしましょう。

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