戸建ての購入は、自分や家族の希望をどれだけ反映させられる予算があるかによって違ってきます。大きく分けて戸建てには「分譲住宅（建売住宅）」と「注文住宅」の2種類がありますが、その違いを明確に理解している人は意外にも少ないようです。そこでこの記事では、「分譲住宅」と「注文住宅」のそれぞれのメリット・デメリット、さらには購入する際のポイントを解説しますので、住宅選びの参考にしてください。
目次
分譲住宅の特徴
土地と建物がセットで販売されているものを「分譲住宅」といいます。基本的に契約時点で建物は完成しており、間取りやデザインを変更することはできません。
不動産開発業者などにより大規模な土地開発が行われると、土地が区画されてそれぞれに住宅が建てられ、分譲住宅として販売されます。住宅地などで似た外観の一戸建てが立ち並ぶ様子を見たことがある人もいるのではないでしょうか。
分譲住宅の特徴は、建物の仕様が契約時点で決まっていることです。完成前に売られる「青田売り」という取引もありますが、手すりの追加や壁紙の変更など小さな変更ができることはあるものの、間取りや構造などの大きな変更はできません。
分譲住宅の購入の流れは、現地見学会に参加して検討し、その後に契約、引っ越しとシンプルです。物件情報はポータルサイトに新築物件として上がってきます。近場であれば新聞の折り込み広告やポストに投かんされたチラシで目にするかもしれません。
なお、分譲住宅の別名である「建売住宅」とは別に、契約時点で建物の仕様が決まっていない「売り建住宅」という言葉もあります。これはどちらかと言うと注文住宅に分類されるので混同しないように注意してください（売り建住宅のことを青田売りということもあります）。
注文住宅の特徴
分譲住宅がパッケージ商品だとすると、注文住宅はオーダーメイド商品です。設計段階から関わることで間取りやデザインなどを自由に決めることができます。注文住宅を契約した人は施主（せしゅ）と呼ばれます。
注文住宅には大きく分けて2種類あります。一つはフルオーダーです。設計の最初期から施主が関わるタイプで、基本的に間取りや構造、外観などすべてを自由に決められます。
もう一つはセミオーダーと呼ばれ、コンセプトや構造、基本の間取りなどが決まっているタイプです。施主は数あるパターンの中から設備や仕様を選べますが、間取りの大きな変更はできません。
注文住宅の特徴は、施主の考えを住宅に反映できることです。注文方法によって自由に決められる範囲には差があるものの、理想に近い「家づくり」が実現できます。
注文住宅の購入方法はさまざま
注文住宅の購入方法にはさまざまなパターンがあります。すでに土地をお持ちであれば、すぐに建築士や工務店に依頼することができますが、お持ちでないのであれば土地を購入してからになるので、土地探しの相談が必要になってきます。また、施工業者が決まっている建築条件付き土地を購入したりするケースもあります。
分譲住宅と注文住宅のメリットとデメリット
分譲住宅と注文住宅、それぞれのメリットとデメリットをお伝えします。
分譲住宅のメリットは価格面と入居までの期間
分譲住宅の一つ目のメリットは、引っ越し後の生活をイメージしやすいことです。現地見学会に参加すれば、部屋の使い方や物の置き場所など実物に即して考えられます。
価格面でもメリットがあります。施主一人ひとりの要望に担当者が応える注文住宅よりも設計コストがあまりかからず、材料も一括購入できるので価格を下げられるからです。
住宅金融支援機構『2019年度フラット35利用者調査』によると、所要資金の全国平均は建売住宅（分譲住宅）が3,494万円、土地付き注文住宅が4,257万円でした。
購入申込から引渡しまでが早いのもメリットです。購入資金さえあれば短期間で入居可能です。実際には住宅ローンの審査期間として数週間から1ヵ月程度かかるでしょう。
分譲住宅のデメリットは自由度が低いこと
分譲住宅（建売住宅）はパッケージ化された商品なので、購入者の希望を反映させることはできません。少し変わった間取りにしたい、個性的な壁紙にしたいといった場合は別途リフォームが必要になります。
注文住宅のメリットは自分の希望が叶うこと
注文住宅の最大のメリットは、自分の理想に近い住宅を手に入れられることです。現在の生活の中で、「もし〇〇な家だったら、〇〇できるのにな」といった要望や「こういう外観の家に住みたい！」といった憧れを現実にできます。
希望が叶いやすいのは建物だけでなく立地にも当てはまります。分譲で理想の住宅を手に入れるためには、「希望の場所に」「希望の建物が」「予算内で」「タイミングよく」販売されなければなりません。
注文住宅であれば、希望の場所に土地が見つかれば住宅を建てられます。もちろんこの場合も法律面や予算での制約はありますが、選択肢の広さが格段に違います。
「広い土地はいらないから、都心に住みたい」というように、自分にとって「いる部分」と「いらない部分」にメリハリをつけることで、かえってコストダウンにつながることもあります。デザインや機能をシンプルにすれば、1,000万円台（土地代除く）で建てることも可能です。
家づくりの楽しさを体感できるのも注文住宅の魅力です。理想の住宅について家族と話し合うことによって、コミュニケーションが増えて絆が深まるかもしれません。また現場見学に行って、建築中の「我が家」を見るのも感慨深いものがあります。地鎮祭や上棟式などにおける建築関係者との交流もいい思い出になることでしょう。
注文住宅のデメリットは手間・時間・費用
注文住宅は分譲住宅と比べて設計から施工までの手間や時間がかかります。プラン作成の際には人件費がかかるため、同じような建物を建てるのであれば、分譲住宅よりも価格は高くなりがちです。
注文住宅を購入するときに押さえておきたいポイント
注文住宅は建築会社と二人三脚で自分の家をつくっていくものです。購入を検討する際に考えるべきことをお伝えします。
ポイント1：予算を決めておく
注文住宅のプランニングをしていく上で、事前に予算を明確にしておく必要があります。分譲住宅のように「販売価格は○○万円、合計額は○○万円」と、検討時点で明確になっているわけではありません。どのような住宅を建てるかによって合計額は変わります。
どれだけ理想に近い住宅を手に入れられるかは、最終的に予算との兼ね合いになります。もしも希望を全て盛り込むと予算内に収まらない状況になったら、「材料のグレードを下げる」「間取りをシンプルにする」「屋上やウッドデッキなどの設備を削る」などの取捨選択が必要になります。
住宅ローンは年収の7倍前後（※）で組むのが平均的ですが、「借りられる金額」が自分にとっての最適額とは限りません。教育資金や老後資金など、今後の人生に起こる様々なライフイベントを考慮した上で、「無理なく支払える金額」で予算を組むようにしましょう。そのほうが、家計のやりくりに苦労する心配はなくなります。
※住宅金融支援機構『2019年度フラット35利用者調査』によると、注文住宅の年収倍率（全国平均）は6.5倍、土地付注文住宅は（同）は7.3倍
ポイント2：納得できる業者を選ぶ
注文住宅は建設業者によって、仕上がりや対応が異なります。見積もりの提出方法ひとつとっても、総額で提示する会社もあれば、細目を表示する会社もあります。後者のほうが納得できるやり取りになるでしょう。
後悔しない家づくりをするためには、担当者に要望を余すことなく伝える必要があります。そのためコミュニケーションがとりやすいことも重要なポイントです。相談してみて話しやすいと感じるかどうかも、建設業者を選ぶ基準の一つになるでしょう。
早さと安さを取るか、理想の住宅づくりを取るか
分譲住宅は土地と完成した建物がセットで販売される「パッケージ商品」、注文住宅は購入者の希望を反映させられる「オーダーメイド商品」です。
分譲住宅のメリットは費用と手間、時間がかからず、どのような住宅にするか悩む必要のない点です。注文住宅のメリットは間取りや内装デザインなど、自分の理想に近い住宅をつくることができ、その過程も楽しめるという点です。
住宅の購入を検討されている方は、まずは家族と相談しながら何を重視するか洗い出しましょう。それから予算や今後のライフイベントなども考慮し、分譲住宅にするか、それとも注文住宅にするかを吟味しましょう。
（提供：タツマガ）
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