資産運用の一つとして不動産投資を検討している人は多いでしょう。しかし、投資である以上必ず成功する保証はなく、失敗事例も少なくありません。
失敗事例を学び、それに陥らないように工夫すれば、不動産投資が成功する確率は飛躍的に上がるはずです。今回は不動産投資の概要や、不動産投資の失敗例とその対策について見ていきましょう。
不動産投資とは
不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビル、一戸建などを投資家が直接購入して利益を得る投資方法のことです。不動産投資の利益には、物件の保有中に得られる賃料収入（インカムゲイン）と、物件の売却時に得られる売却益（キャピタルゲイン）があります。
もちろん、売却時に必ず利益が出るとは限らず、不動産市況によっては売却損（キャピタルロス）が発生することもあります。「キャピタルロスが発生したが、それまでに得たインカムゲインを合計するとトータルではプラスだった」となることもあるため、両方を合わせたトータルリターンで考えることが大切です。
不動産は高額であるため、不動産投資を行う際はローンを活用して購入するの一般的です。不動産投資におけるリスクには、空室リスクや価格変動リスク、修繕リスク、火災リスク、地震リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスク（ローンを利用している場合）などがあります。
不動産投資の失敗事例
ここからは、不動産投資の失敗事例とその対策について見ていきましょう。今回は、3件の失敗事例を紹介します。
節税目的が強すぎて物件選定が疎かになり、節税額を超える損が出てしまった
「不動産投資をすることで節税できる」は、不動産投資の営業でよく使われるセールストークです。物件にもよりますが、初年度は各種税金や仲介手数料、ローン手数料などを経費として計上できるため赤字が大きくなりやすく、不動産所得以外の所得と損益通算をすることで節税が可能です。また、建物部分の減価償却も経費計上できます。
しかし、節税目的が強すぎて物件選定が疎かになり、割高な物件を購入したり、なかなか空室が埋まらない物件を購入したりして、節税額を超える損を出しては元も子もありません。節税ができるということは、その不動産投資自体は赤字ということです。
不動産投資における節税効果は副次的なものと捉えて、不動産投資自体の収益性をしっかり確認しましょう。節税目的で不動産投資を行うこともありますが、その際は綿密なシミュレーションが必要です。節税メリットとリスクを天秤にかけて、しっかり検討しましょう。
高い利回りだけを見てしまい、予想外の出費がかさんだ
高い利回りが期待できる物件は、魅力的に映るものです。しかし、リスクなきリターンは存在しません。「高い利回りは高いリスクの裏返し」と認識しましょう。
例えば、利回りの高さのみ見て購入すると、購入後すぐに大きな修繕箇所が発生して予想外の費用がかかったり、なかなか埋まらず空室期間が長引き思っていたよりも収益が得られなかったり、といったことも考えられます。
高利回り物件自体は悪ではありませんが、そのリスクを上回るリターンが期待できるかどうかを吟味したうえで、採算が合うと考えられるなら思い切って投資するのもよいでしょう。
サブリース契約で一方的に家賃の値下げを要求されてしまった
サブリース住宅とは、貸主（サブリース業者）が建物の所有者（オーナー）から借りた物件を入居者に貸している、いわゆる「転貸借」されている住宅のことです。オーナーにとっては一定の賃料収入が見込める、管理の手間がかからないといったメリットがありますが、近年は賃料減額をめぐるトラブルが発生するケースが増えています。
例えば、「サブリース契約の更新のタイミングで、一方的に家賃の値下げを要求されてしまった」といったケースです。契約書に「家賃保証」などと書いてあっても、契約期間中や更新時などに家賃の減額を求められる可能性はあります。
国土交通省や消費者庁、金融庁なども、サブリース契約にあたっては「不当な勧誘は受けていないか」「メリットのみが強調されていないか」「契約締結前に重要事項説明を受け、契約締結時には書面の交付を受けたか」などを確認するよう注意喚起を行っています。サブリース自体は悪ではありませんが、契約の際は慎重に判断してください。
自分が納得できる段階で投資を決断しよう
ここまで、不動産投資の概要や、不動産投資の失敗例とその対策について見てきました。資産運用において不動産投資は有用な選択肢の一つですが、リスクもあります。
不動産投資を行う際は、広告やセールストークを鵜呑みにせず自分でしっかり調べる、複数の会社に相談してさまざまな意見を聞く、勢いで即決しない、自分が納得できる段階で投資を決断する、といったことを心がけてください。
※本記事は投資に関わる基礎知識を解説することを目的としており、投資を推奨するものではありません。
（提供：Wealth Road）
